AVW Immobilien halten

Im vergangenen Geschäftsjahr, das Ende April 2008 geendet habe, sei die Gesamtleistung der Gesellschaft auf 45,1 Mio. EUR gestiegen (Vj.: 33,8 Mio. EUR). Im Wesentlichen seien die Erlöse aus Generalübernehmer- und Projektentwicklungsleistungen generiert worden. Besonders die Tätigkeiten für das Projekt Mediterraneo in Bremerhaven und die dazugehörige Tiefgarage hätten mit einem Betrag von ca. 19,0 Mio. EUR bzw. 11,9 Mio. EUR zu diesem Ergebnis beigetragen. Das Rohergebnis sei von 46,2% auf 31,3% der Gesamtleistung zurückgegangen. Dies sei vor allem durch die Dominanz der Generalübernehmerleistungen begründet, die grundsätzlich eine geringere Marge aufweisen würden als Projektentwicklungsleistungen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 1,7 Mio. EUR würden vor allem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen beinhalten (0,3 Mio. EUR), Gewinne aus dem Verkauf des Westfonds 5 Walle Center Bremen (0,3 Mio. EUR), aus Versicherungsentschädigungen (0,3 Mio. EUR) sowie Erträge aus Weiterbelastungen (0,2 Mio. EUR). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen würden im Berichtsjahr im Wesentlichen Bewirtschaftungskosten (1,8 Mio. EUR), Aufwendungen für Mietgarantien (1,2 Mio. EUR) sowie Verwaltungs- und Beratungskosten (0,3 Mio. EUR) enthalten.

Durch die Reduzierung des Personals habe der Aufwand in diesem Bereich auf ca. 4,8 Mio. EUR (Vj.: 5,5 Mio. EUR) gesenkt werden können.

Durch die Beteiligung an der AVW Vermögensverwaltungs GmbH sowie an der BGW Baugrundstück Winsen GmbH a Co. KG habe ein Beteiligungsergebnis in Höhe von ca. 0,1 Mio. EUR ausgewiesen werden können. Auch das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen habe sich mit knapp 0,5 Mio. EUR positiv ausgewirkt. Als Folge der gestiegenen Fremdfinanzierungsmittel durch Ausbau der Bestandobjekte sei das Zinsergebnis auf -1,0 Mio. EUR gesunken (Vj.: -0,7 Mio. EUR). Dagegen hätten Neubewertungsgewinne auf Liegenschaften in Höhe von 6,9 Mio. EUR (Vj.: 0,6 Mio. EUR) verbucht werden können. Dies habe an zwei Seniorenwohnanlagen sowie einem Family Entertainment Center gelegen, die nach dem Ankauf im Rahmen der erstmaligen Bewertung Gewinne hätten aufzeigen können.

Das EBT habe bei der Gesellschaft 9,8 Mio. EUR betragen. Nach Steuern und Anteilen Dritter seien 5,9 Mio. EUR (Vj.: 3,4 Mio. EUR) als Jahresüberschuss zurückgeblieben.

Zuletzt habe es folgenden Newsflow gegeben: Anfang Oktober habe das Mediterraneo eröffnet werden können. Weiterhin verlasse Herr Rohrbach, der Vorsitzende des Vorstands, aus familiären Gründen das Unternehmen zum Ende des Kalenderjahres.

Die Analysten würden davon ausgehen, dass das Unternehmen seine Aktivitäten in den nächsten Jahren weiter diversifiziere. Dazu sollten zum einen die Anzahl der Entwicklungsprojekte der traditionellen Immobilienkonzepte (Handelsimmobilien, Gesundheitsfachmärkten sowie Seniorenheime) sukzessive ausgebaut werden. Das Management plane mit diesen Immobilien mittelfristig Umsätze von bis zu 100 Mio. EUR jährlich zu erwirtschaften.

Zum anderen könnten weitere Umsätze aus der Realisierung der größeren Projekte (Mediterraneo II) generiert werden. Hier wären nach Auffassung der Analysten jeweils Umsätze im niedrigen dreisteiligen Millionenbereich möglich. Hinzu würden noch die Umsätze aus der Bestandshaltung sowie dem Centermanagement und der Immobilienverwaltung kommen. Diese seien aber im Vergleich zu den anderen Umsätzen marginal.

Nach Erachten der Analysten seien die Konzepte der Gesellschaft plausibel und könnten für den Kunden einen gewissen Mehrwert bieten. Insgesamt würden die Analysten aber folgende zwei Punkte zu bedenken geben: Zwar würden sich durch die großen Projekte ("Mediterraneo") gute Margen erzielen lassen, gleichzeitig sei das Risiko in diesen Projekten sehr hoch. Außerdem stelle sich ein Wachstum des Stammgeschäftes, wie es die Gesellschaft für die nächsten Jahre plane, als eine große Herausforderung dar und binde viele Managementkapazitäten.

Für das laufende Geschäftsjahr habe das Management als Guidance ein Ergebnis über dem Vorjahresniveau in Aussicht gestellt. Angesichts der Abschwächung der deutschen Wirtschaft würden die Analysten davon ausgehen, dass sich das Unternehmen davon nicht entziehen könne, was in der Folge negative Auswirkungen für den Geschäftsentwicklung haben könnte.

Bei der Dividendenpolitik würden die Analysten davon ausgehen, dass das Unternehmen auf absehbare Zeit die Gewinne einbehalten werde, um somit die Innenfinanzierungskraft zu stärken und dadurch das zukünftige Wachstum mit zu finanzieren.

Nach Erachten der Analysten weise die AVW eine gute Kompetenz in ihren traditionellen Tätigkeitsbereichen, bestehend aus Fachmärkten, Seniorenheimen und anderen althergebrachten Gewerbeobjekten, aus. Dies unterstreiche der 30-jährige Trackrecord. Zudem könnten durch das Immobilienmanagement zusätzlich stabile Cashflows generiert werden.

Aber das neue Konzept "Mediterraneo" bedürfe noch der Feuerprobe. Sollte dieses Konzept nicht funktionieren, könne die Fantasie, die dieser Wert inhärent habe, schnell weichen. Durch die Eröffnung des "Mediterraneo" sei einiges dieser Unsicherheit bereits verschwunden. Insgesamt würden die Analysten einige Chancen für profitables Wachstum sehen, würden aber gleichzeitig auf die Risikopotenziale verweisen, die sich daraus ergeben würden.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe stufen die AVW Immobilien-Aktie weiterhin mit einem Kursziel von 4,30 EUR und dem Anlageurteil "halten" ein. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 17.10.2008