DESIGN Bau halten

Bei den von DESIGN Bau veröffentlichten Jahreszahlen bedürfe es aufgrund von Sondereinflüssen der genaueren Betrachtung. Der Umsatz sei im abgelaufenen Geschäftsjahr von EUR 14,5 Mio. auf EUR 43,4 Mio. gesteigert worden. Dabei habe sich der Teilverkauf des Hamburg-Winterhude-Projektes an die Bau-Verein Eigenheim-Immobilien GmbH mit EUR 31,7 ausgewirkt. Im eigentlichen Kerngeschäft, dem Einzelverkauf von Eigenheimen inklusive Grundstück, seien EUR 11,7 Mio. und damit rund 20% weniger als im Vorjahr erlöst worden. DESIGN Bau habe 41 Häuser und 53 Grundstücke abgesetzt (VJ 103 Häuser, 97 Grundstücke).

Verantwortlich für die rückläufige Entwicklung seien gewesen: Der Wegfall der Eigenheimzulage, der insbesondere bei der von DESIGN Bau adressierten Käufergruppe der jungen Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu einem Nachfragerückgang geführt habe; rechtliche Verzögerungen bei den Großprojekten in Teltow und Bad Bramstedt; die vorübergehend eingeschränkte Leistungsfähigkeit des Vertriebs im Rahmen der Übertragung der Vertriebsaktivitäten auf die ALT & KELBER-Gruppe. Die exklusive Vertriebskooperation sei zum 01.12.2007 operativ umgesetzt worden.

Auf der Ergebnisseite habe sich das EBIT von EUR 1,1 Mio. auf EUR 0,7 Mio. reduziert und habe deutlich unter der Schätzung der Analysten von EUR 2,8 Mio. gelegen. In dieser sei das Teltow-Blockgeschäft, welches kurz nach Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres im März 2007 realisiert worden sei, anteilig enthalten gewesen. Gemäß der Planung der Analysten hätte der Ergebnisbeitrag aus dem Grundstücksverkauf rund EUR 2 Mio. ausgemacht, was die Prognoseabweichung erkläre.

Durch den verzögerten Teltow-Verkauf habe DESIGN Bau das mit den Halbjahreszahlen im November avisierte Ergebnisziel, einen Jahresüberschuss von EUR 3,6 Mio. zu erreichen, deutlich verfehlt. Des Weiteren sei der signifikant über Einstandspreisen realisierte Teilflächenverkauf in Winterhude nicht ergebniswirksam geworden.

Bedingt durch die Tatsache, dass DESIGN Bau bis Februar 2009 im gleichen Zug die Option erhalten habe, vergleichbare Flächen, auf denen ca. 28.500 qm Wohnfläche errichtet werden könnten, zu identischen Preisen aus der Projektgesellschaft herauszukaufen, sei das Geschäft als Insichgeschäft gewertet worden. Somit sei es bei der Bilanzierung zu Anschaffungskosten geblieben. Im Rahmen des Winterhude-Verkaufs sei nur ein geringer Ergebnisbeitrag in Form angefallener Projektkosten in das operative Ergebnis eingegangen.

In den ersten drei Monaten des laufenden Geschäftsjahres habe DESIGN Bau im Einzelvertrieb 15 Einheiten verkauft. Einschließlich des Teltow-Blockverkaufs im März 2007 seien 145 Einheiten (70 Häuser und 75 Grundstücke) abgesetzt worden.

Mit den Jahreszahlen habe DESIGN Bau das Absatzziel von mindestens 500 Einheiten (Häuser und Grundstücke) in 2007/08 bekräftigt. Mit Blick auf die bisherigen Verkaufszahlen im Einzelvertrieb scheine dieses Ziel sehr ambitioniert. Unter Einbezug der Blockgeschäfte halte man diese Verkaufszahl für erreichbar. Laut der Planung der Analysten würden Einzelverkäufe u.a. in Stahnsdorf und Bad Bramstedt mit 94 Einheiten nur einen geringen Teil des Verkaufsvolumens ausmachen (Blockverkauf: Mehr als 400 Einheiten). Einschließlich Mai seien bereits 145 Einheiten abgesetzt worden.

Insgesamt sei das vergangene Geschäftsjahr für DESIGN Bau von zahlreichen Veränderungen geprägt gewesen. Die zusätzliche Ausrichtung auf Blockgeschäfte und das Winterhude-Projekt hätten zwangsläufig zu einer Vernachlässigung des Kerngeschäfts geführt, welches durch die Auslagerung des Vertriebs noch zusätzlich belastet worden sei. Mit dem ersten Abschluss eines Blockverkaufs hätten sich die Unsicherheiten über die weitere Entwicklung der DESIGN Bau reduziert. Der Rückzug aus dem Winterhude-Projekt wäre ein weiteres positives Signal. Vor dem Hintergrund weiterer Blockverkäufe sollte der Newsflow positiv sein. Für die Analysten sei momentan der indikative NAV von EUR 10,50 je Aktie das wesentliche Bewertungsmaß.

Die Analysten von SES Research belassen ihr Votum für die Aktie von DESIGN Bau auf "halten". Sollte es DESIGN Bau gelingen, das Geschäft mit klarem strategischem Fokus auszurichten, ergäbe sich aus dem operativen Geschäft und dem NAV ein Wert von EUR 12,50 je Aktie. Das Kursziel werde bei 10,50 EUR gesehen. (Analyse vom 08.06.2007) (08.06.2007/ac/a/nw) Analyse-Datum: 08.06.2007