DESIGN Bau halten

Die am 03.03.2008 veröffentlichten vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2007/08 hätten beim Umsatz mit rund EUR 30 Mio. (SESe EUR 34 Mio.) und beim Nettoergebnis mit ca. EUR 9 Mio. (SESe EUR 8,6 Mio.) im Rahmen der Erwartungen der Analysten gelegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr habe DESIGN Bau 237 Häuser und 220 Grundstücke im Wert von EUR 48,7 Mio. gegenüber 41 Häusern und 53 Grundstücken im Vorjahr veräußert.

Durch den Wegfall der Eigenheimzulage Ende 2005 habe sich der Eigenheimmarkt gewandelt. Insbesondere die Käuferschicht im unteren bis mittleren Einkommensbereich habe sich meist nur durch die staatliche Förderung ein Eigenheim leisten können. Mit Konzentration auf diese Nachfragergruppe habe DESIGN Bau besonders unter dem Nachfrageeinbruch zu leiden gehabt.

Durch die frühzeitige Neuausrichtung mit dem Fokus auf institutionelle Investoren habe DESIGN Bau einen neuen Markt für mietbare Häuser in Speckgürteln erschlossen. DESIGN Bau übernehme dabei neben Grundstückseinkauf und Grundstücksentwicklung die Gesamtkonzeption und die komplette Fertigstellung der schlüsselfertigen Häuser. Mit dem Verkauf an den Investor gehe auch das Absatzrisiko auf diesen über. Im Anschluss vermiete, verwalte und privatisiere der Vertriebspartner Alt & Kelber die Häuser für den Investor.

Für Investoren sei das Produkt u. a. durch die Flexibilität (Vermieten oder Verkaufen) und die Gewährleistung eines kompletten Services durch Alt & Kelber interessant. Mit dem Baugebiet in Teltow könne DESIGN Bau ein Referenzprojekt vorweisen, das sowohl den Erwerb neuer Baugebiete als auch den Vertrieb an Investoren positiv beeinflussen dürfte.

Im Rahmen eines Treffens mit dem Management habe sich SES Research einen genaueren Überblick über die Geschäftsentwicklung der DESIGN Bau verschaffen können. Beim Großprojekt in Teltow schreite die Bebauung zügig voran. Nachdem der erste Bauabschnitt bereits übergeben worden sei, seien die Baumaßnahmen im zweiten Bauabschnitt bereits weit fortgeschritten.

Die von der niederländischen Bouwfonds-Gruppe erworbenen Häuser würden vom DESIGN Bau-Vertriebspartner Alt & Kelber zur Miete oder zum Verkauf angeboten.

Die in den letzten Monaten akquirierten Baugebiete in Potsdam (Projektvolumen rund EUR 30 Mio.) und in Berlin Ahrensfelde (Projektvolumen rund EUR 120 Mio.) dürften in den kommenden Monaten in Teilen veräußert und bebaut werden. DESIGN Bau zufolge würden derzeit dazu fortgeschrittene Verhandlungen mit verschiedenen Investoren geführt. Für Investoren sei eine zügige Vermietung bzw. das Privatisierungspotenzial der Wohnungen von entscheidender Bedeutung.

Bei beiden Baugebieten dürfte das Potenzial dafür sehr gut sein. Zum einen überzeuge die Mikrolage: So liege das Baugebiet in Potsdam in unmittelbarer Nähe zum Park Sanssouci. In Berlin Ahrensfelde würden sich im direkten Einzugsgebiet fast ausschließlich Haushalte in Plattenbauten befinden, die eine primäre Miet- bzw. Käufergruppe darstellen würden. Des Weiteren sei eine direkte Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln vorhanden. Zum anderen werde insbesondere Potsdam für den Eigenheimbau seit einigen Jahren stark nachgefragt und das Angebot an Neubauflächen werde zunehmend knapp.

Im Rahmen der vorläufigen Zahlen habe DESIGN Bau für 2008/09 einen Umsatz von rund EUR 60 Mio. bei einem geplanten Verkaufsvolumen von EUR 110 in Aussicht gestellt.

Für die folgenden Jahre würden die Umsatzschätzungen insbesondere durch die zwei neuen Baugebiete in Potsdam und Berlin angehoben. Da sich im institutionellen Bereich eine niedrigere Rohmarge als bisher angenommen abzeichne, würden sich die Ergebnisschätzungen nur geringfügig verändern.

Der Newsflow sollte von weiteren Blockverkäufen getrieben sein. Insbesondere für das Baugebiet in Potsdam sei noch in diesem Frühjahr mit einem Verkauf an institutionelle Investoren zu rechnen.

DESIGN Bau sei im Vergleich zu vor einem Jahr wieder deutlich klarer positioniert. Der Verkauf des Winterhude-Projektes habe dazu wesentlich beigetragen. Der NAV dürfte per 29.02.2008 bei EUR 10,64 je Aktie liegen. Auf Basis eines DCF-Modells ergebe sich ein fairer Wert von EUR 10,40 je Aktie. Der Strategiewechsel sei noch mit Unsicherheiten verbunden. Die wesentlichen Punkte, diese abzubauen, wären weitere Blockverkäufe und eine Ergebnis-Guidance für 2008/09.

Vor diesem Hintergrund belassen die Analysten von SES Research das Rating für die Aktie von DESIGN Bau auf "halten". Das Kursziel von EUR 10,50 werde bestätigt. (Analyse vom 06.03.2008) (06.03.2008/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 06.03.2008