DESIGN Bau kaufen

Die DESIGN Bau AG habe am 4. November ihren ausführlichen Halbjahresbericht veröffentlicht. Die Zahl der verkaufen Einheiten (Grundstücke + Häuser) habe sich nach sechs Monaten um 17,3 Prozent auf 364 (Vj. 430) Stück verringert. Im Anfang Dezember veröffentlichten Zwischenbericht zum dritten Quartal sei zudem die Anzahl der verkauften Einheiten für den entsprechenden Zeitraum mit 12 (10) Stück benannt worden, so dass nach neun Monaten des Geschäftsjahres 2008/09 (bis 28.2) hier 376 (450) Einheiten zu Buche gestanden hätten.

Im ersten Halbjahr (01.03. bis 31.08.) des Geschäftsjahres 2008/09 habe die DESIGN Bau AG ihren Umsatz um 16,9 Prozent auf 20,8 (Vj. 17,7) Mio. Euro steigern können. Da die Kostenbasis (abzüglich Sonstiger Erträge und Bestandsveränderungen) mit 14 Prozent nur unterdurchschnittlich auf 19,5 (17,1) Mio. Euro gewachsen sei, habe sich das Betriebsergebnis (EBIT) auf 1,3 (0,7) Mio. Euro nahezu verdoppelt. Die Ursache dafür habe vor allem in einem Rückgang des zweitgrößten Kostenblocks Sonstige betriebliche Aufwendungen um knapp ein Fünftel auf 3,3 (4,0) Mio. Euro gelegen. Der größte Kostenblock Materialaufwand sei zwar in absoluten Zahlen um ein Viertel auf 15,1 (12,1) Mio. Euro gestiegen, die Kostenquote sei je-doch nur um fünf Punkte auf 73 (68) Prozent gestiegen.

Der Jahresüberschuss nach Steuern habe sich mit knapp 60 Prozent auf 0,6 (0,4) Mio. Euro nicht ganz so deutlich wie das EBIT verbessert. Dies habe am auf minus 373 (-51) TEUR verschlechterten Finanzergebnis gelegen, während der Steueraufwand sich auf eine Quote von 30 (36) Prozent zurückgebildet habe.

Insgesamt hätten die Zahlen im Großen und Ganzen im Rahmen der Erwartungen der Analysten von GSC Research gelegen, wenngleich eine Einordnung unter dem Gesichtspunkt des neuen Geschäftsmodells auf unterjähriger Basis mangels Erfahrungswerten noch schwer falle. Zudem könnten sich diese Zahlen aufgrund der IAS-Regularien aufgrund der im Nachfolgenden skizzierten Konsolidierungsthematik noch rückwirkend verändern.

Ende Juli diesen Jahres habe die DESIGN Bau AG zusammen mit der österreichischen conwert Immobilien Invest SE die "CD Deutsche Eigenheim AG" gegründet, an der DESIGN Bau zunächst 75 Prozent der Anteile gehalten habe; die übrigen 25 Prozent hätten bei conwert gelegen. Zunächst sei geplant gewesen, den Anteil der DESIGN Bau durch die Aufnahme weiterer Investoren auf unter 50 Prozent zu drücken.

Dieses Szenario habe auch den jetzt gemeldeten Halbjahreszahlen zugrunde gelegen. Im Halbjahresbericht habe DESIGN Bau jedoch eingeräumt, dass möglicherweise zum Ende des Geschäftsjahres 2008/09 (bis 28.2) doch eine rückwirkende Konsolidierungspflicht der CD Deutsche Eigenheim AG bestehe. Die Analysten würden vermuten, dass der Anteilsverkauf aufgrund der Zurückhaltung potenzieller Investoren im Zuge der anhaltenden Finanzkrise ins Stocken geraten sei.

Im Zuge der wirtschaftlichen Abkühlung und der im Vorabschnitt beschriebenen Konsolidierungsthematik haben die Analysten von GSC Research ihre Schätzungen überarbeitet und deutlich nach unten gesetzt. Sie hätten dabei die Prämisse gesetzt, dass DESIGN Bau die CD Deutsche Eigenheim AG im laufenden Geschäftsjahr 2008/09 (bis 28.2) voll konsolidieren müsse und somit circa 12 Mio. Mio. Umsatz fehlen würden. Sie würden demnach für das laufende Geschäftsjahr mit einem Umsatz von 32 (bisher 58) Mio. Euro rechnen.

Das operative Ergebnis (EBIT) sähen die Analysten bei 1,4 (4,5) Mio. Euro. Hier würden gegenüber ihren ursprünglichen Ansätzen wegen des konstanten Kostenblocks erhebliche Teile des im Frühjahr noch erwarteten "normalen" Umsatzvolumens fehlen. Der Jahresüberschuss nach Steuern und Anteilen Dritter sollte 0,1 (3,1) Mio. Euro betragen, was mit einem Ergebnis je Aktie von 0,01 (0,58) Euro einher ginge. Bei der Dividende würden sie angesichts eines erwarteten Ergebnisses um die Nulllinie von einem Ausfall für das laufende Jahr ausgehen.

Für das am 01.03. beginnende Geschäftsjahr 2009/10 hätten die Analysten gemäß dem Prinzip des Basiseffekts ihre Schätzungen für das laufende Geschäftsjahr fortgeschrieben und ihre alten Ansätze deutlich zusammengestrichen. Sie würden aufgrund des zu erwartenden schwierigen Geschäftsverlaufes mit einem Umsatz von nur noch 25 (92) Mio. Euro rechnen.

Ungeachtet des stimmigen Geschäftsmodells der DESIGN Bau, sich künftig auf den Verkauf von Wohnungspaketen (sog. "Blockdeals") an institutionelle Anleger zu konzentrieren und den Markt der Miethäuser damit weiter zu entwickeln, werde die Aktie momentan in die generelle "Sippenhaft" für Immobilienaktien an der Börse mit einbezogen. Zudem verursache die strategisch sinnvolle Änderung des Geschäftsmodells erhöhte Volatilitäten, was die Prognosegenauigkeit erschwere. Auch dürfte der Verkauf an institutionelle Investoren aufgrund der Finanzkrise kurzfristig eine Herausforderung darstellen.

Langfristig sollte DESIGN Bau allerdings davon profitieren, diesen Investoren eine bislang nicht in ihren Immobilenportfolios vertretene Investitionsmöglichkeit anbieten zu können. Die Analysten würden davon ausgehen, dass der Mietmarkt für Häuser aufgrund der immer höheren Mobilität von Arbeitnehmern weiterhin eine überproportionale Entwicklung verzeichne. Zudem schone das Geschäftsmodell mit der Konzentration des Vertriebs auf institutionelle Anleger die Managementkapazitäten einer mittelständisch geprägten Firma wie der DESIGN Bau.

Insofern verstehen die Analysten von GSC Research ihre bestätigte Kaufempfehlung für die DESIGN Bau-Aktie mit einem von 10,00 auf 5,80 Euro angepassten Kursziel als eher mittel- bis langfristige Investmentidee für die Zeit nach der Finanzkrise. Kurzfristig werde es der DESIGN Bau-Aktie allerdings kaum gelingen, sich von der Börsentendenz der Immobilienaktien abzukoppeln, da die Finanzkrise aktuell alle übrigen Einflussfaktoren auf den Aktienkurs in den Hintergrund dränge. (Analyse vom 16.01.2009) (16.01.2009/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 16.01.2009