Westgrund kaufen

Westgrund sei ein Bestandshalter von überwiegend Wohnimmobilien in kleinen bis mittelgroßen Städten. Im Rahmen der verfolgten Buy-manage-sell-Strategie würden Wohnungsportfolios mit Wertsteigerungspotenzial (überdurchschnittliche Leerstände) erworben, um diese nach Ausschöpfen des Potenzials wieder zu veräußern.

Das Immobilienportfolio im Wert von EUR 71 Mio. (1.400 Wohneinheiten) bestehe überwiegend aus Mehrfamilienhäusern. Westgrunds Portfolio zeichne sich insbesondere durch die attraktive Mietrendite von 10% aus. Der Großteil der Immobilien befinde sich in NRW und Rheinland Pfalz. 40% lägen in Ludwigshafen.

Die Optimierung des Portfolios werde vor allem durch Modernisierungsmaßnahmen und aktives Mietmanagement in der Regel mit Hilfe externer lokaler Hausverwaltungen realisiert. So habe Westgrund den Leerstand in den letzten zwei Jahren von 14% auf 8% senken können. Die Mieten hätten sich daraufhin um durchschnittlich 5,6% erhöht.

Neben der Jahresbruttomiete von derzeit circa EUR 11 Mio. seien Immobilienverkäufe Bestandteil der Umsatzprognosen. Momentan werde ein Großteil der Immobilien zum Verkauf angeboten. Daher dürfte das Volumen der Wohnimmobilienverkäufe in den kommenden zwölf bis 24 Monaten über EUR 10 Mio. liegen.

In den ersten neun Monaten 2009 habe Westgrund ohne Immobilienverkäufe den Break Even beim Cash Flow erreicht. Insbesondere durch die zu erwartenden Immobilienverkäufe, in Kombination mit der weiteren Senkung der Leerstände (Zielwert: 4%) sollte sich die Ertragslage spürbar verbessern. Mit den derzeitigen Strukturen könnte Westgrund ein mehr als doppelt so großes Portfolio verwalten. Vor diesem Hintergrund sollte eine Kapitalerhöhung, die den Portfolioausbau ermöglichen würde, ein Trigger für die Aktie sein, da durch anteilig sinkende Fixkosten die Profitabilität erheblich steigen würde.

Durch die konservative Bilanzierung zu Anschaffungskosten, dürften die stillen Reserven knapp EUR 10 Mio. betragen. Der Buchwert von EUR 1,77 je Aktie falle daher deutlich niedriger als der NAV aus (SESe: EUR 3,30 je Aktie). Neben dem hohen Discount zum NAV von über 50%, signalisiere Westgrunds attraktives Kurs/Mieteinnahmen-Verhältnis von 1,1 (Mittelwert-Peer-Group: circa 2) ebenfalls eine Unterbewertung.

Auf Basis des als fair angesehenen Mietmultiplikators von 13 für das Portfolio (historischer Mittelwert von B-/C-Lagen) ergebe sich unter Berücksichtigung eines Abschlags von 20%, der die verbesserungswürdige Cash Flow Situation reflektiere, ein Kursziel von EUR 2,70 je Aktie.

Die Coverage für die Westgrund-Aktie wird von den Analysten von SES Research mit einem Kursziel von EUR 2,70 (Basis NAV) und einer Kaufempfehlung aufgenommen. (Analyse vom 07.12.2009) (07.12.2009/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 07.12.2009