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Essay
Europaweit investieren bei Immobilien
29.09.2010 13:50:59

Mietnachfrage hängt von der Konjunkturentwicklung ab
Breit ausgerichtete Immobilienportfolios bieten noch immer Diversifikationsvorteile und gute Renditen.

Nach den Erfahrungen aus der Finanzkrise zweifeln viele Anleger am Sinn einer europaweiten Streuung von Immobilieninvestments. Zu Unrecht, meint unser Gastautor Neil Turner. Schon im Interesse eines weniger volatilen Portfolios sollten Investoren nicht nur auf einen Markt setzen.

Die Erträge eines grenzüberschreitenden Portfolios fallen weniger volatil aus als die Renditen rein national ausgerichteter Anlagen. Während der Finanzkrise verpuffte der positive Diversifikationseffekt, denn die Korrelationen zwischen den Märkten stiegen stark an. Die Banken in Europa und auf der ganzen Welt stoppten auf einen Schlag ihre Immobilienkreditvergabe, Investoren verloren das Vertrauen, und die Mieterinsolvenzen nahmen zu. Immobilienmärkte, die zuvor verschiedenen Zyklen gefolgt waren, liefen plötzlich im Gleichschritt in die falsche Richtung.

Manche Anleger stellten angesichts der vergangenen zwei Jahre bereits die Renditevorteile einer internationalen Streuung von Immobilieninvestments infrage. Analysen zeigen jedoch, dass der Gleichlauf der Märkte zyklisch verläuft und in Rezessionsphasen ansteigt, während er in Phasen wirtschaftlicher Erholung abnimmt. Vieles deutet darauf hin, dass die wirtschaftliche Erholung ähnlich wie Mitte der 90er-Jahre auch diesmal in den verschiedenen Märkten unterschiedlich schnell einsetzen dürfte. Deshalb werden manche Märkte relativ schnell aus der Flaute kommen, andere aber noch einige Jahre dort verharren.

Mietnachfrage hängt von der Konjunkturentwicklung ab
Den jüngsten Prognosen zufolge sollten Polen und Tschechien mit jährlichen Wachstumsraten von über drei Prozent die Erholung in den nächsten vier Jahren anführen, gefolgt von Norwegen, Schweden und Großbritannien. Deutschland wird den Prognosen zufolge mit einem Jahreswachstum von zwei Prozent oberhalb des Durchschnitts der Eurozone liegen und die beste relative Wirtschaftsentwicklung seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 erreichen. Am anderen Ende der Rangliste stehen Italien und Spanien, denen in den nächsten vier Jahren ein durchschnittliches Jahreswachstum von nur einem Prozent vorhergesagt wird.

Die Mietnachfrage ist nur eine Hälfte der Gleichung, die andere ist die Leerstandsquote. Nach PMA-Angaben schwankt die durchschnittliche Leerstandsrate in Einkaufszentren zwischen rund zwei Prozent in Frankreich und zwölf Prozent in Großbritannien. Im Bürosektor reicht die Spanne von fünf bis acht Prozent im Londoner West End, Paris und Wien bis hin zu etwa 18 Prozent in Amsterdam und Frankfurt. Die Märkte mit den niedrigsten Leerstandsraten dürften künftig einen entscheidenden Vorsprung haben, sodass französische Einkaufszentren sowie Büros in London, Paris und Wien zu den ersten Immobiliensektoren gehören könnten, die 2011 oder 2012 eine Erholung der Mieten erleben.

Einstellung lokaler Investoren zur Immobilie wirkt sich aus
Die Renditen in den meisten Märkten werden weiterhin überwiegend von lokalen Anlegern und ihrer Haltung zur Immobilie bestimmt. Ein Beispiel liefern die Renditen in Dänemark, Deutschland und der Schweiz, die in den vergangenen Jahren weniger stiegen als in Frankreich, den Niederlanden und Schweden. Die Bruttorendite von Premiumbüros in Hamburg und München etwa lag am Jahresende 2007 um 50 bis 100 Basispunkte höher als die Rendite vergleichbarer Objekte in Paris und Stockholm.

Im März 2010 dagegen lagen die Renditen in Hamburg und München 25 bis 50 Basispunkte niedriger. Ein Grund dafür dürfte sein, dass Anleger in Deutschland, Dänemark und der Schweiz Immobilien als sicheren Hafen in unsteten Zeiten sehen, während die meisten Anleger in Frankreich, Schweden und Großbritannien Immobilien eher als zyklisches Investment mit hohem Risiko betrachten.

Es gibt noch immer eine Reihe guter Gründe für die gut diversifizierte, paneuropäische Immobilienanlage. Solange es keinen neuen Schock für das globale Finanzsystem gibt, wird deshalb ein internationales Immobilienportfolio ein deutlich geringeres Risiko aufweisen als ein Immobilienbestand, der ausschließlich auf einen nationalen Einzelmarkt ausgerichtet ist.

Vita Neil Turner
Geschäftsführer von Schroder Property in Deutschland
Turner ist seit 2005 für Schroder Property tätig und leitet den Bereich Fondsmanagement. Er ist Fund Director des Schroder Global Property Securities Fund. Schroder Property ist einer der führenden unabhängigen Immobilieninvestmentgesellschaften in Euro-pa und verwaltet Kundengelder in Höhe von mehr als elf Milliarden Euro.

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