Amerikas neuer Heimvorteil (EuramS)

von Michael H. Schulz

Der Doorman ist ein Mann für alle Fälle. Als freundlicher Pförtner ist er die gute Seele von US- Apartmentanlagen. Er bestellt Pizza und Babysitter. Auch nachts ist auf den Concierge Verlass. Dann fungiert er als Wachmann.

Jobs als Doorman haben in den USA Zukunft. Denn der Bau von Apartmentwohnanlagen hat mit 44 Prozent sehr kräftig zugelegt. Während die Zahl der Eigenheimneubauten von Anfang 2006 bis Ende 2007 um 7,3 Prozent gesunken ist. Und die Preise für neue Häuser in den Küstenstaaten im Schnitt um 7,5 Prozent purzelten. Der größte Preisverfall seit 1970 ist Folge des mit Niedrigzinsen gepuschten Immobiliensektors. Das billige Geld ließ eine Preisblase entstehen. Diese platzte, als immer mehr Schuldner sogenannter "Two-and-28"-Darlehen ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten. Bei diesen Krediten zahlt man in den ersten beiden Jahren einen fixen, niedrigen Zinssatz. In den folgenden 28 Jahren aber gelten variable Sätze. Und hier schlug die schrittweise Zinserhöhung der US-Notenbank Fed voll ins Kontor. Vielen hilft da auch das Rettungsprogramm der Bush-Regierung, die Zinsen fünf Jahre lang einzufrieren, wenig. Diese Subprime-Krise, die längst nicht nur bonitätsschwache Haushalte trifft, beschleunigt einen sich schon länger abzeichnenden Trend in den USA: Nach einem steilen Anstieg in den 90er- Jahren sinkt seit 2005 die Wohneigentumsquote. Davon profitiert der Mietmarkt. Denn in Zeiten rückläufiger Eigentumsquoten werden verstärkt Mietwohnungen nachgefragt. "Ein Rückgang der Eigentumsquote um ein Prozent führt zu einem Anstieg der Mietquote um drei Prozent", erklärt Janine Schellhorn, Geschäftsführerin der Deutschen Structured Finance. "Das entspricht einem zusätzlichen Nachfrageplus von rund 500?000 Apartments."

Basis für diesen Trend ist die ­demografische Entwicklung in den USA. Jährlich wächst die Zahl der US-Einwohner um ein Prozent oder drei Millionen. Das entspricht der Einwohnerzahl Berlins. Dabei stellt die Gruppe der 20- bis 34-Jährigen, die sogenannten Echo-Boomer, mit nahezu 70 Millionen und einer hohen Mietquote eine der stärksten Nachfragegruppen dar. "Hauptbestandteil der kontinuierlichen Nachfrage nach Apartments bleibt das stabile Bevölkerungswachstum und hier insbesondere die Neigung, zur Miete zu wohnen, die sich auf Echo-Boomer und Immigranten konzentriert", meint auch Michael G. Sauer, Senior Vice President von BVT Real Estate Development in Atlanta. Und: "Die Nachfrage nach Multi-Family-Apartments wird in den nächsten fünf Jahren das Angebot übersteigen."

Doch welcher Anleger lebt schon auf der Sonnenseite des US-Immobilienmarkts? Das sogenannte Multi-Family-House-Segment steht zumindest bisher bei deutschen Privatanlegern im Schatten von Bürotürmen der 24-Stunden-Citys und gigantischen Shopping-Malls der Vororte. Völlig zu Unrecht. Denn im Vergleich der durchschnittlichen Mietzuwachsraten zwischen 1980 und 2005 verwiesen Apartments Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen auf die Plätze.

Vor allem profitieren Investoren von dem im Vergleich zu Deutschland vermieterfreundlichen Recht. Konkret: "Nicht zahlende Mieter müssen kurzfristig die Wohnung räumen, und der Vermieter hat die Chance, ohne Verluste einen solventen Anschlussmieter zu finden", sagt Michael Arndt, Geschäftsführer von Hamburg Trust. Hinzu kommen die hohen beruflichen Anforderungen an Mobilität und Flexibilität von Arbeitnehmern, die zu häufigen Umzügen führen. Bei der anschließenden Neuvermietung wird der Mietzins regelmäßig angepasst. Die sicheren und stabilen Erträge in Verbindung mit den Wachstumsaussichten haben Real Estate Investment Trusts (Reits) und Pensionsfonds längst entdeckt und den Anteil an Multi- Family-Apartments in ihren Immobilienportfolios erhöht.

Dabei bauen sie auf das Wissen von Projektentwicklern und Objektmanagern direkt vor Ort. Das müssen sie auch. Denn regional gibt es große Unterschiede. Beispielsweise sind in Florida gegen den landesweiten Durchschnitt die Mieten im dritten Quartal 2007 um 0,5 Prozent gefallen. Doch da der "Sunshine-State" einer von wenigen Bundesstaaten ist, der keine Einkommensteuer erhebt und es dort zudem nahezu Vollbeschäftigung gibt, zieht es neben Rentnern auch immer mehr qualifizierte Arbeitnehmer dorthin.

Auch Nevadas Wirtschaft floriert. In Las Vegas etwa stieg die Beschäftigung bis Juli 2007 um 1,9 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren gar um 25,3 Prozent. Und das Fachblatt für Topmanager "Chief Executive Magazine" kürte Nevada gar zum zweitfreundlichsten US- Bundesstaat für die Wirtschaft. Kein Wunder, dass laut US Census Bureau die Bevölkerung 2007 um 3,7 Prozent wachsen soll. Vor allem die Bauwirtschaft und die Hotellerie samt Spielhöllen sind wahre Jobmaschinen. Dennoch spüren die Menschen in der Spielerstadt Las Vegas die Auswirkungen der Kreditkrise besonders. Da dort viele zur Miete wohnen, manche Vermieter aber ihre Immobilien auf Pump finanzierten, droht den Mietern die Zwangsräumung.

Obdachlos in Las Vegas werden diese Mieter allerdings nicht sein. In Clark County, in Sichtweite des quirligen Las Vegas Boulevards, errichtet BVT gemeinsam mit Projektentwickler Fairfield Residential, nach eigenen Angaben Marktführer im Multi-Family-Housing-Markt, 800 Apartmentanlagen mit deutschem Anlegergeld. Auch in Denver, Colorado, und Phoenix, Arizona, werden Anlagen aus dem Boden gestampft.

Nicht auf Neubauten, sondern auf bestehende, aber schlecht gemanagte und vernachlässigte Mietwohnungen der B- oder C-Kategorie setzt dagegen die Deutsche Structured Finance (DSF). Kalkül: Durch Renovierung und bessere Objektverwaltung das bei vergleichbaren Immobilien bestehende Niveau wieder zu erreichen. Laut DSF-Geschäftsführerin Janine Schellhorn "wird im Niedrigpreissegment eher dauerhaft zur Miete gewohnt". Geht die Rechnung auf, fahren Anleger eine Rendite von zehn bis zwölf Prozent im Jahr ein.

Auf Multi-Family-Housing-Anlagen in Texas und Florida, die zehn Jahre oder älter sind, setzt Hamburg Trust mit dem Geschlossenen Fonds Domicilium 2. Grund: Anders als BVT will der Anbieter Anlegern, die jeweils mindestens 15.000 US-Dollar mitbringen müssen, das bei Projektentwicklungen anfallende Abverkaufsrisiko nicht zumuten. Verwalter Alliance Residential hat in jeder Anlage ein Servicebüro. Bei den Mietern kommt das an. In Umfragen zeigen sie sich regelmäßig überdurchschnittlich zufrieden – nicht nur mit dem Doorman-Service.