Prof. Otte-Kolumne: GAG Immobilien - Den "Heuschrecken" einen Schritt voraus

Immer mehr Hedgefonds und Finanzinvestoren kaufen sich bei deutschen Immobiliengesellschaften ein. Der letzte solche Schritt war vor kurzem der Verkauf der E.ON Immobilientochter Viterra an einen britischen Finanzinvestor. Mit der Aktie der GAG Immobilien AG können Sie das Spiel mitspielen und sind den "Heuschrecken" einen Schritt voraus.

Die GAG Immobilien AG ist das gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen der Stadt Köln. Die GAG Immobilien AG vermietet 39.000 eigene und 2.000 fremde Wohnungen. Damit gehört fast jeder zehnte Bewohner Kölns zu ihren Kunden. Die Stadt Köln hält noch 70 Prozent an der GAG. Bis zum Jahr 2008 sollen über 870 Mio. Euro im Stadtsäckel fehlen. Irgendwann könnte Köln also gezwungen sein, seinen Anteil zu verkaufen.

Wie Sie wissen, hat die IFVE GmbH ihren Sitz in Köln. Das Management der GAG kenne ich aber nicht. Immobilienunternehmen sind extrem schwer zu bewerten. Wenn ich allerdings 39.000 mit einem Preis von 50.000 Euro multipliziere, komme ich auf 1,95 Mrd. Euro. Ziehe ich davon die Schulden des Unternehmens - ca. 1,4 Mrd. Euro - ab, so hat die GAG konservativ bewertet einen Wert von 550 Mio. Euro. Das Unternehmen hat zwei Aktiengattungen - Stamm- und Vorzugsaktien und ist derzeit an der Börse mit 430 Mio. Euro bewertet. Diese Unterbewertung ist solange gerechtfertigt, wie durch kommunales Management nicht das volle Ertragspotential gehoben werden kann.

Da nur 30 Prozent des Unternehmens an der Börse handelbar sind, beträgt der free float der GAG nur 128 Mio. Euro. Das ist selbst für einen kleineren Venture Fonds kaum noch interessant, denn man wird kaum wenige 10 Mio. Euro erwerben können, ohne den Preis der Aktie nach oben zu treiben. Wenn Köln allerdings irgendwann verkaufen muss, könnte sich der Kurs der GAG-Aktie sprunghaft auf ca. 30 bis 40 Euro entwickeln. Das ist die Chance für Sie als Privatinvestor.

Leider kommen die Zahlen bei der GAG immer erst relativ spät. Die Gewinnzahlen sind aber solide. Die relativ geringe Eigenkapitalquote ist für ein Immobilienunternehmen in Ordnung, da die Wohnungsbestände langfristig finanziert werden können. Denken Sie daran: bei der GAG spekulieren Sie. Diese Spekulation beruht auf der Verkaufsphantasie für den städtischen Anteil und Preisphantasien für Wohnungen. Die Tatsache alleine, dass viele Hedgefonds dieselbe Spekulation machen, heißt noch lange nicht, dass diese Spekulation richtig ist.

Aber bei der GAG haben Sie als Kleinanleger einen Vorteil. Außerdem ist die Spekulation durch den Substanzwert der GAG Immobilien fest nach unten abgesichert. Unter diesen Umständen können Sie es schon wagen. Wenn die Spekulation aufgeht, sollten Sie Renditen von 13 Prozent bis 15 Prozent erzielen können. Wenn nicht, sollten Sie Ihren Einsatz zumindest in etwa zurückbekommen. Unter diesen Voraussetzungen können Sie schon einmal "Heuschrecke" sein. Wir halten GAG in unserem Wachstumsportfolio.

Prof. Dr. Max Otte ist Herausgeber des PRIVATINVESTOR (www.privatinvestor.de) und Geschäftsführender Gesellschafter der IFVE Institut für Vermögensentwicklung GmbH. Ziel des Instituts ist die Aktienanalyse und die Entwicklung von Aktienstrategien für Privatanleger.

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