Prof. Otte-Kolumne: Kampf um die Deutsche Wohnen AG?

Nur weil Hedge-Fonds sich in einem bestimmten Sektor einkaufen, ist das noch lange nicht für den langfristigen Privatinvestor interessant. Auch – und gerade – Hedge-Fonds spekulieren und setzen auf Trends, selbst wenn bekannt ist, dass diese Trends fundamental nicht zu halten sind. In der Technologieblase der neunziger Jahre konnte man mit Aktienemissionen sehr viel Geld verdienen, obwohl man genau wusste, dass die entsprechenden Unternehmen stark überbewertet waren.

Seit einigen Jahren erlebt Amerika in ausgewählten Märkten einen Immobilienboom, der stark an das Börsenfieber der neunziger Jahre erinnert. Häuser werden als Spekulationsobjekte gekauft und zum Teil in kürzester Zeit wieder verkauft. Das durchschnittliche Haus in Kalifornien – immerhin der sechstgrößten Wirtschaftsnation der Welt – kostete im Jahr 1997 186.450 Dollar. Heute kostet es erstaunliche 495.000 Dollar! Wenn Sie daran denken, wie billig das durchschnittliche amerikanische (Holz)-Haus gebaut ist, hat dieser Preis keine Relation mehr zum Wert und zu den möglichen Mieten. Auch diese Blase wird platzen – und dann sieht es wirklich schlecht aus für die amerikanische Wirtschaft. Bislang hat der allgemeine Anstieg der Häuserpreise auch dazu geführt, dass die Amerikaner in Summe trotz des Platzens der Börsenblase auf dem Papier nicht "ärmer" geworden sind, da zeitgleich zum Wertverlust in den Wertpapierdepots die Preise der eigenen Immobilie stiegen.

Seit einiger Zeit kaufen sich Hedge-Fonds und Finanzinvestoren verstärkt bei deutschen Wohnbeständen ein. Ich sehe die langfristige Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes durchaus zwiespältig. Im internationalen Vergleich mögen deutsche Immobilien billig sein. Gemessen am Durchschnittseinkommen und den zu erzielenden Mieten sehe ich zwar keine Überteuerung, aber auch wenig echte Schnäppchen.

Vor zwei Wochen empfahl ich in einer Kurzanalyse Aktien der GAG Immobilien. Die GAG ist die gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft in Köln und hat 39.000 eigene Wohnungen im Bestand. Konservativ bemessen hat das Unternehmen einen Substanzwert von 800 Mio. Euro, wird von der Börse aber nur mit 400 Mio. bewertet. Da der Free Float (die frei zur Verfügung stehenden Aktien) gering ist, ist das Unternehmen derzeit für größere Finanzinvestoren uninteressant. Das eröffnet eine Chance für den Privatanleger.

Nun ist offensichtlich ein Bieterkampf um die Deutsche Wohnen AG entbrannt. Seit ich den CEO der Deutschen Wohnen AG, Andreas Lehner, im November 2004 interviewt und das Unternehmen vorgestellt habe, ist die Aktie der Deutschen Wohnen AG um 36 Prozent gestiegen. Die Finanzinvestoren Cerberus und Fortress wollen die Frankfurter Immobiliengesellschaft nun schlucken. Cerberus spricht wohl schon länger mit dem CEO der Deutsche Wohnen, nun hat anscheinend auch Fortress Interesse bekundet. Genau das würde ich mir als Investor in den nächsten Jahren natürlich auch für die GAG Köln wünschen.

Die Deutsche Wohnen ist aufgrund einer bilanziellen Entflechtung des Deutsche Bank Konzerns und durch den Verkauf von ca. 25.000 Wohnungen des Landes Rheinland-Pfalz sowie Werkswohnungen der ehemaligen Hoechst AG entstanden. Derzeit hat das Unternehmen ca. 23.000 Wohnungen im Bestand. Setzt man pro Wohnung 50.000 Euro an, betrüge der Wert ca. 1,15 Mrd. Euro. Zieht man hiervor die Finanzverbindlichkeiten von 250 Mio. Euro ab, so würde der Substanzwert des Unternehmens 900 Mio. Euro betragen. Damit wäre immer noch eine gewisse Sicherheitsmarge für ein Investment gegeben – vorausgesetzt, es lassen sich im Einzelverkauf 50.000 Euro pro Wohnung netto realisieren.

Die Spekulationsblase um Wohnungen entsteht in Deutschland vielleicht gerade. Noch sind die beiden Wohnimmobiliengesellschaften Deutsche Wohnen und GAG Köln relativ billig zu haben (wobei die Sicherheitsmarge bei GAG Köln mit 50 Prozent deutlich höher ist). Beide Gesellschaften bieten also immer noch eine Chance, an der Umgestaltung des Deutschen Immobilienmarktes mitzuverdienen. Vielleicht haben sich die Hedge-Fonds aber auch verkalkuliert – und es wird in Deutschland keine Umgestaltung des Immobilienmarktes und keine Spekulationsblase geben. In diesem Fall werden die Renditen mau ausfallen, die Investments selber sind aber durch ihre Substanz abgesichert.

Erfolgreiche Investments wünscht Ihnen

Ihr

Prof. Dr. Max Otte

Prof. Dr. Max Otte ist Herausgeber des PRIVATINVESTOR (www.privatinvestor.de) und Geschäftsführender Gesellschafter der IFVE Institut für Vermögensentwicklung GmbH. Ziel des Instituts ist die Aktienanalyse und die Entwicklung von Aktienstrategien für Privatanleger.

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