07.01.2012 13:04
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AUSBLICK 2012: Der Mai wird zum Lackmustest für die offenen Immobilienfonds

    FRANKFURT (dpa-AFX) - Besitzer offener Immobilienfonds (OIF) sollten sich in diesem Jahr den Monat Mai rot im Kalender anstreichen. Spätestens dann entscheidet sich, ob die Anleger wieder auf die beiden milliardenschweren Produkte CS Euroreal und SEB Immoinvest zugreifen können. Bislang aber stehen die Investoren noch vor verschlossenen Türen, da die Credit Suisse (Credit Suisse Group (CS Group) (N)) und die Fondsgesellschaft SEB Asset Management ihre Flaggschiffe angesichts der Finanzkrise erst einmal eingefroren haben. "Sollten es beide Fonds - und auch zusätzlich der "KanAm grundinvest Fonds" - nicht schaffen, nachhaltig wieder zu öffnen, wäre das ein harter Schlag für die Branche", sagte Analystin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. Die erneuten negativen Schlagzeilen könnten das Interesse an dieser Anlage-Klasse weiter schwinden lassen.

 

    Von dem SEB Immoinvest und dem CS Euroreal geht allein schon wegen ihrer Größe von jeweils gut sechs Milliarden Euro eine Signalwirkung für die gesamte Branche der OIF aus, in der Investoren mit insgesamt etwa 85 Milliarden Euro engagiert sind. Deshalb dürften die Anleger genau verfolgen, ob die SEB und die Credit Suisse es schaffen, bis zum 6. beziehungsweise 18. Mai 2012 wieder ihre Pforten zu öffnen. Die beiden Gesellschaften sind gesetzlich verpflichtet, ihre jeweils seit Mai 2010 eingefrorenen Produkte spätestens bis zu diesen Stichtagen wieder zu öffnen oder für immer zu schließen.

 

    Das Schicksal des SEB Immoinvest und des CS Euroreal teilen aktuell auch vier andere, ebenfalls geschlossene OIF wie zum Beispiel der KanAm grundinvest Fonds. Die Kapitalanlagegesellschaft KanAm Grund hatte hier am 6. Mai 2010 zum insgesamt dritten Mal die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt und muss nun bis zum 6. Mai 2012 entscheiden, ob sie ihr Produkt wieder auftaut. An diesem Tag endet die gesetzlich vorgeschriebene Frist von maximal zwei Jahren, die ein offener Immobilienfonds höchstens geschlossen sein darf.

 

    Mit einem Fondsvolumen von fast vier Milliarden Euro bringt der KanAm grundinvest ebenfalls ein recht hohes Gewicht auf die Waage. Die restlichen drei noch eingefrorenen OIF hingegen besitzen ein Volumen von zusammen knapp einer Milliarde Euro. Dabei handelt es sich um den AXA Immosolutions, den Degi German Business und den UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe der Fondsgesellschaften Axa Investment Managers (Synaxon) respektive Aberdeen Asset Management sowie der UBS. Für diese drei Produkte enden die Zweijahresfirsten am 25. Mai, 29. November respektive 6. Oktober dieses Jahres.

 

    Während der Finanzkrise hatten Großanleger plötzlich beträchtliche Geldmengen aus den lange als sicher geltenden OIF abgezogen und diese so in Liquiditätsnot gebracht. Nun wollen die Anbieter vorübergehend geschlossener Produkte über den Verkauf von Immobilien so viel Geld zusammenbekommen, dass sie vor allem solche Investoren auszahlen können, die unmittelbar nach Wiedereröffnung der Fonds aussteigen wollen. Dafür müssen die Gesellschaften mindestens 30 Prozent an Liquidität zusammenbekommen, schätzen manche Experten.

 

    Vor diesem Hintergrund stehen nach Ansicht von Analystin Knorr beim CS Euroreal die Chancen für eine Wiedereröffnung am besten: "Der Fonds verfügt über ein sehr gutes Portfolio und kommt bei der Schaffung von Liquidität voran." Die Barmittelquote des Produkts liegt aktuell bei etwa 25 Prozent des Fondsvermögens. Doch selbst wenn die Credit Suisse bei ihrem OIF den Sprung über die Liquiditätsmarke von 30 Prozent schaffen sollte, ist der Expertin zufolge nicht garantiert, dass die Wiederöffnung gelingt.

 

    Ferner besitzt auch der KanAm grundinvest Knorr zufolge sehr gute Immobilien. Die KanAm Grund aber könne auf keinen großen Bankenvertrieb zurückgreifen, um Anlegergelder einzuwerben oder private Investoren bei der Stange zu halten. Der SEB Immoinvest wiederum müsse noch mehr Liquidität schaffen. Dies wurde zuletzt Mitte Dezember deutlich, als die Verkaufsgespräche rund um das Büroquartier Potsdamer Platz in Berlin ins Stocken geraten waren. Derzeit beträgt die Liquiditätsquote des Fonds etwa 21 Prozent.

 

    Aktuelle Studien zeichnen derweil nicht gerade ein ermutigendes Bild der Branche. So dürfte in Deutschland der Markt für Immobilientransaktionen 2012 auf der Stelle verharren oder nur moderat wachsen, hieß es in einer Expertenbefragung der Immobilienfinanzierungsbank Berlin Hyp und der Landesbank Berlin. Besonders deutlich hätten sich die Erwartungen für die stark am Konjunkturzyklus hängenden Büroimmobilien eingetrübt. Die Analysten der UBS sehen die Preise für die in Europa gewerblich genutzten Immobilien in diesem Jahr unter Druck und verweisen auf die sich deutlich verschlechternden Kreditmärkte.

 

    Sieben Fonds haben derweil den Kampf um die Suche nach Käufern für ihre Objekte schon aufgegeben. Diese Produkte werden nun geordnet abgewickelt und die Fondsgesellschaften haben nach Bekanntgabe der Auflösung drei Jahre Zeit, ihre Immobilien zu veräußern. In der Summe beträgt das Anlagevolumen dieser Produkte zusammen etwa 6,6 Milliarden Euro. Das ist etwas mehr als der Betrag, den allein der SEB Immoinvest inzwischen an Anlagegeldern eingesammelt hat. Analystin Knorr blickt dennoch positiv nach vorne: "Die Branche hat eine Zukunft - auch dann, wenn der SEB Immoinvest, der CS Euroreal oder der KanAm grundinvest aufgelöst werden sollten."/la/hbr/tw

 

    --- Von Lutz Alexander, dpa-AFX ---

 

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