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16.01.2016 07:00
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Vonovia & Deutsche Wohnen: Das Immobilien-Duell

Euro am Sonntag
Vonovia greift nach der Nummer 2, Deutsche Wohnen. Doch diese wehrt sich. €uro am Sonntag sprach mit Vonovia-Finanzvorstand Stefan Kirsten und Deutsche-Wohnen-Finanzchef Lars Wittan.
€uro am Sonntag

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Zehn Tage noch. Am 26. Januar endet der größte Übernahmekampf, den der deutsche Immobilienmarkt je gesehen hat. Bis dahin müssen sich die Anteilseigner von Deutsche Wohnen (DW), Deutschlands Nummer 2, entscheiden, ob sie die Kaufofferte von Vonovia, der Nummer 1, annehmen.

Der Primus unter den Wohnimmobilienkonzernen bietet für elf DW-Papiere jeweils sieben Vonovia-Aktien zuzüglich 83,14 Euro in bar. Noch eine Woche sind Vonovia- Chef Rolf Buch und Finanzvorstand Stefan Kirsten auf Roadshow, um ihr Angebot persönlich zur erläutern. Der Vorstand des Rivalen Deutsche Wohnen stuft es als feindlich ein und lehnt es ab. DW-Chef Michael Zahn und der auch für die Finanzen zuständige Vorstand Lars Wittan werben bei ihren Aktionären energisch für das aus ihrer Sicht größere Wertsteigerungspotenzial, wenn Deutsche Wohnen eigenständig bleibt. Noch ist unklar, wie das Ringen ausgeht.

Vonovia strebt "mindestens 50 Prozent plus eine Aktie" des Aktionärskapitals der Deutsche Wohnen an. Die Frist will Vonovia den Regularien entsprechend nur dann um zwei Wochen verlängern, wenn die Mindestquote erreicht worden ist. Dass rund 30 Prozent der institutionellen Anteilseigner der DW auch an Vonovia beteiligt sind, verleiht dem Buhlen um die Gunst einflussreicher Aktionäre und Aktionärsberater besondere Brisanz. "Niemals zuvor, nicht während der Übernahme von Mannesmann durch Vodafone im Jahr 2000 oder bei Schaefflers Versuch 2009, Continental zu kapern, haben sich Kontrahenten so lange kompromisslos beharkt", sagt ein mit den Vorgängen Vertrauter gegenüber €uro am Sonntag.

Ein Blick auf die Kennzahlen macht klar, warum die Bochumer das Portfolio der DW so gern hätten. 73 Prozent der Appartments sind in der Boomregion Berlin angesiedelt. DW erzielt die höchste durchschnittliche Miete mit 5,83 Euro pro Qua-dratmeter, besitzt mit 1165 Euro pro Quadratmeter den höchsten Immobilienwert und hat mit 2,1 Prozent die niedrigste Leerstandsquote unter den deutschen börsennotierten Immo-Konzernen. Darüber hinaus glänzen die Frankfurter mit der geringsten Verschuldung in der Branche: Bei 43 Prozent liegt sie bezogen auf den Wert der Immobilien. Selbst die Zinskosten sind mit 1,8 Prozent am niedrigsten. Ratingagenturen belohnen das mit den zweithöchsten Bonitätsnoten in Europas Immo-Branche. Deshalb refinanziert sich DW günstig - etwa beim Erwerb eines Portfolios vom Wettbewerber Patrizia für 1,2 Milliarden Euro. "Der Kauf gefährdet unser A-Rating nicht", betont Finanzchef Wittan.

Allerdings gelang DW nach dem Kauf der Berliner GSW im Jahr 2013 kein großer Zukauf mehr. Der Versuch, Conwert und LEG 2015 zu übernehmen, scheiterte. Vonovia hingegen gelang 2015 die Integration des Rivalen Gagfah und die des auf den Großraum Stuttgart fokussierten Immobilienverwalters Südewo. Der Branchenprimus leistet sich im Gegensatz zum Wettbewerb sogar eine Handwerkertochter und verfügt über eine Organisation, die bis zu eine Million Wohnungen effizient bewirtschaften kann. Das macht sich bei Integrationen nach Einschätzung von Analysten mit höheren Margen bezahlt. Einschließlich des DW-Portfolios würde Vonovia 500 000 Wohnungen verwalten.

Hierzulande hat sich der Börsenwert der Branche seit 2008 von 1,5 auf über 35 Milliarden Euro vervielfacht. Grund: das große Interesse institutioneller Investoren am Wohnimmobilienmarkt. Das jüngste Votum der DW-Aktionäre gegen die Übernahme der LEG und für die Eigenständigkeit des Konzerns ist ein Indiz dafür, dass die Vonovia-Offerte kein Selbstläufer ist. "Für ein verbessertes Angebot hätten wir nicht die Unterstützung unserer Aktionäre", räumt Finanzchef Kirsten ein.

Auf der nächsten Seite lesen Sie das Interview mit dem Vonovia-Finanzvorstand Stefan Kirsten. Er spricht über die Fusion mit dem Konkurrenten Deutsche Wohnen: "Wir bessern unter keinen Umständen nach"

Bildquellen: Vonovia, Deutsche Wohnen, Catrin Moritz/Vonovia SE, Deutsche Wohnen AG
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19.08.2016Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington) overweightMorgan Stanley
11.08.2016Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington) buyJoh. Berenberg, Gossler & Co. KG (Berenberg Bank)
09.08.2016Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington) kaufenBankhaus Lampe KG
03.08.2016Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington) kaufenNorddeutsche Landesbank (Nord/LB)
03.08.2016Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington) buyKepler Cheuvreux
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