Hereinspaziert (EuramS)

von Sven Parplies

Der Job ist nichts für Miesepeter. Tür öffnen, Koffer tragen, Taxi herbeiwinken und natürlich immer freundlich lächeln. Das gehört zum Alltag von Christopher, der sich am Eingang des Münchner Le Méridien um das Wohlbefinden der Gäste kümmert. Auch hinter den Kulissen der Hotelkette, die 120 Nobelherbergen in 50 Ländern unterhält, herrscht ein Kommen und Gehen – in nur einem Jahrzehnt hat das Unternehmen fünf Mal den Besitzer gewechselt. Das liegt voll im Trend, die internationale Hotelbranche befindet sich in einem rasanten Umbruch. Aktionäre gehören dabei bislang zu den großen Gewinnern.

Weltweit sind im vergangenen Jahr Hotels im Wert von mehr als 45 Milliarden Dollar verkauft worden, fast zwei Drittel mehr als 2004, hat der Immobilienberater Jones Lang LaSalle ermittelt. Auch 2006 werden gigantische Summen bewegt. Allein in Europa wurden im ersten Halbjahr Herbergen im Wert von 9,3 Milliarden Dollar verkauft, über 30 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Käufer sind immer häufiger große Investmentgesellschaften. Die suchen händeringend nach Möglichkeiten, ihr Geld anzulegen. Hotels erscheinen da attraktiv, denn die Rahmenbedingungen sind nahezu ideal: Die weltweit gute Wirtschaftslage treibt die Reiselust bei Privatpersonen und Geschäftsleuten. Zugleich sind zuletzt kaum neue Hotels gebaut worden, die die weiter steigende Nachfrage bedienen könnten. In den USA, dem wichtigsten Reiseland der Welt, ist die Zahl der Hotelzimmer im vergangenen Jahr nur um zwei Prozent gestiegen, in New York sogar um ein Prozent gefallen, weil dort Hotels in noch renditeträchtigere Appartement-Anlagen umgewandelt wurden.

"Die Nachfrage steigt schneller als das Angebot", jubilierte Arne Sorenson, Finanzchef der Marriott-Kette, jüngst auf einer Analystenkonferenz. "Unter der Woche ist es sehr schwer, in New York, Boston oder Atlanta ein Zimmer zu bekommen", so Sorenson. Entsprechend erreichte die Auslastung in den Metropolen in diesem Sommer rekordverdächtige Niveaus. In London und New York lag sie laut Branchendienst Smith Travel Research im Juni bei 87 Prozent. Das wiederum schlägt auf die Preise durch. In New York kostete ein Zimmer im Schnitt 241 Dollar pro Nacht. Das sind 14 Prozent mehr als im Vorjahr. In Rom stiegen die Preise um elf Prozent, in Singapur um 26. Solche Zahlen machen nicht nur die Hotelmanager glücklich, sondern auch die Aktionäre. Hotel-Aktien gehörten zuletzt zu den Top-Titeln. Der Börsenwert der Intercontinental Hotels Group (Crowne Plaza, Holiday Inn), nach Zimmerzahl die größte Hotelkette der Welt, hat sich in drei Jahren mehr als verdreifacht, ebenso der von Starwood Hotels & Resorts (Sheraton, St. Regis, Le Méridien). Die Aktienkurse von Accor (Sofitel, Novotel, Ibis) und Marriott haben sich verdoppelt.

Doch nicht nur die steigende Nachfrage nach Zimmern treibt die Kurse. Die Unternehmen haben eine zusätzliche Einnahmequelle entdeckt. Auch wenn es zunächst paradox klingen mag: Um die Zukunft zu gestalten, verkaufen die großen Hotelketten ihre Hotels. Bei den derzeit hohen Immobilienpreisen bringt das fette Erlöse.

Intercontinental hat sich in drei Jahren von 175 Häusern im Wert von etwa drei Milliarden Dollar getrennt. Accor will bis 2008 rund 3,2 Milliarden Euro durch den Verkauf von 535 Hotels kassieren. Im vergangenen Monat erst hat Hilton, der zweitgrößte Hotelbetreiber der USA, fünf Häuser in Kanada für 215 Millionen Dollar an Investmentgesellschaften abgegeben. Die Hotelketten verabschieden sich natürlich nicht aus ihrem Stammgeschäft. Sie sind aber nicht mehr Besitzer der Immobilien, sondern Pächter, abgesichert mit langfristigen Verträgen. Die Milliarden, die durch den Verkauf in die Kasse kommen, schaffen Raum für Sonderausschüttungen an die Aktionäre und Investitionen in die Zukunft.

Die Expansion erfolgt nach dem McDonald’s-Prinzip. Die Hotels einer Kette werden von Geschäftspartnern wie selbstständige Unternehmen geführt. Damit wird das wirtschaftliche Risiko abgewälzt. In einigen Fällen tritt das Hotelunternehmen aber auch selbst als Manager auf. So will Intercontinental bis Ende des Jahres 2008 bis zu 60000 neue Zimmer in sein Portfolio aufnehmen. Das wäre im Schnitt etwa jeden Tag ein neues Hotel mit 80 Zimmern. "Das ist eine große Herausforderung, aber ich glaube, dass wir es schaffen können", sagt Vorstands-Chef Andrew Cosslett.

Die aggressive Strategie geht bislang auf. Die Expansion der Unternehmen aber vergrößert das Angebot und gefährdet mittelfristig die Preise. Verstärkt werden könnte diese Entwicklung durch ein Abkühlen der Weltkonjunktur, was die Reiselust von Privatpersonen trüben und die Budgets von Geschäftleuten beschneiden würde. Auch der Vormarsch moderner Kommunikationstechnologie könnte viele Geschäftsreisen überflüssig machen.

Ein solches Umfeld würde unweigerlich die gegenwärtige Euphorie der Hotelunternehmen und ihrer Aktionäre ersticken. Schließlich müssen die Renditeerwartungen der neuen Immobilienbesitzer, also auch vieler als Heuschrecken bekannter Private-Equity-Gesellschaften, erfüllt werden. "Die neuen Eigentümerverhältnisse können anspruchsvoller sein als erwartet", warnen die Experten von Jones Lang LaSalle. Vorerst aber ist der Aufwärtstrend intakt: Volkswirte erwarten keine dramatischen Einbrüche der Weltkonjunktur. Die Investmentbank Morgan Stanley geht davon aus, dass das Angebot im kommenden Jahr nur moderat um ein bis zwei Prozent steigen wird und damit weniger stark als die Nachfrage, die um drei Prozent zulegen dürfte. Aber: "Die Lücke dürfte sich zwischen 2009 und 2010 schließen", warnt auch Morgan Stanley. Die Gier der Investmentgesellschaften nach Immobilien ist aber offenbar noch nicht gestillt. Als ein großer Wachstumstreiber gelten REITs, mit denen Immobilien gebündelt an die Börse gebracht werden können. Das eröffnet den Investmentgesellschaften eine attraktive Möglichkeit, ihre Erwerbungen mit Gewinn weiterzureichen. Und die Hotelunternehmen liefern weiter Nachschub. Allein Accor etwa kann nach Kalkulation der Deutschen Bank weitere 1,6 Milliarden Euro durch Verkäufe einnehmen, ohne dass dabei das operative Geschäft belastet würde. Nicht nur die Pagen der großen Hotels, auch die Aktionäre dürften also weiter gute Laune verbreiten.

Accor :Versteckte Werte

Accor räumt sein Portfolio auf. Bis 2008 sollen 535 Hotels verkauft werden. Damit wollen die Franzosen die derzeit hohen Immobilienpreise nutzen. Analysten sehen zusätzliche Einnahmen von mehr als 1,5 Milliarden Euro. Ein Großteil davon würde als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Auch Accors Beteiligungen an Reiseunternehmen, Casinos und die Servicesparte, die u.a. Essensgutscheine vermittelt, könnten zu Geld gemacht werden.

Intercontinental Hotels: Im Schatten der Heuschrecken

Die britische Hotelkette wird wegen ihres attraktiven Portfolios seit Längerem als Übernahmekandidat gehandelt. Doch auch so ist die Aktie attraktiv: Da 60 Prozent der Gäste Geschäftsreisende sind, ist das Unternehmen weniger stark von Konjunkturschwankungen betroffen. Wegen geringer Börsenumsätze nur limitiert ordern.