aktualisiert: 25.07.2012 16:54
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Immobilienaktien: Welche vom Boom profitieren

Seit Jahresbeginn haben Immobilien-Aktien einen guten Lauf
Immobilien in Deutschland
Deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien sind heiß begehrt. Private und institutionelle Investoren setzen inzwischen auf Sicherheit und bringen viel Eigenkapital mit — das beugt der Bildung von Spekulationsblasen vor. Welche Aktien Potenzial bieten.
€uro am Sonntag

von Klaus Schachinger, €uro am Sonntag

Rettung in einen sicheren Hafen. Keine andere Branche am deutschen Aktienmarkt verbuchte seit Jahresbeginn so hohe Kursgewinne wie Immobilienaktien. Weit vorn: Papiere von Wohnimmobilienkonzernen. Gagfah: mehr als 100 Prozent plus, Patrizia: plus 50 Prozent, Deutsche Wohnen: plus 40 Prozent, GSW Immobilien: plus 36 Prozent.

Vor allem das Interesse angelsächsischer Anleger an den großen, liquiden Werten sorgt für Kursfantasie. Auch Kapitalerhöhungen, die in der Regel zu deutlichen Kurseinbrüchen führen, waren bisher kein Problem.
Die Unternehmen erläutern größere Transaktionen im Vorfeld des jeweiligen Deals. „Diese Transparenz und akzeptable Kaufpreise sind wesentlich für den Erfolg der Kapitalerhöhungen verantwortlich“, sagt Berenberg-Bank-Analyst Kai Klose.

Die Aktionäre sind bereit, eine kurzfristige Verwässerung des Gewinns pro Aktie durch eine höhere Zahl der Anteilscheine in Kauf zu nehmen, weil sie von der langfristigen Wertsteigerung überzeugt sind. Und trotzdem: Anleger müssen bei ihren Investments genau hinschauen. Die Geschäftsmodelle der börsennotierten Immobilienfirmen sind sehr unterschiedlich. Und manche haben — trotz bester Aktienperformance — mächtige Probleme. Zum Beispiel Gagfah. Die überraschende Einigung im milliardenschweren Streit mit Dresden hatte eine Kursrally ausgelöst. Doch nun hat der hoch verschuldete Konzern angekündigt, den Verkauf seiner mehr als 37.000 Wohnungen in Dresden zu prüfen. Mieter und Stadtrat sind erneut verunsichert.

Der Konzern, der sich keine Dividenden leisten kann, steht unter Druck. 2013 müssen Kredite im Wert von 3,3 Milliarden Euro refinanziert werden. In den Büchern steht das Dresdner Wohnungsportfolio mit 1,8 Milliarden Euro. Durch einen Verkauf könnte sich Gagfah mit einem Schlag eines erheblichen Teils des Schuldenbergs entledigen.

Wohnimmobilien boomen
Die Chancen für einen Verkauf stehen günstig, denn bundesweit sind Wohnungsportfolios so stark gefragt wie schon lange nicht mehr. Bis Ende Mai wurde nach Angaben des internationalen Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle (JLL) bereits mehr umgesetzt als im gesamten Vorjahr, in dem Wohnungen für gut sechs Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Für 2012 und 2013 erwartet JLL Transaktionen im Gesamtwert von jeweils mehr als zehn Milliarden Euro. Peter Wallner, verantwortlich für Wohninvestments in Deutschland, erwartet in diesem Jahr sechs bis sieben Megadeals über 500 Millionen Euro. Bei solchen Transaktionen werden riesige Wohnblöcke verschoben. So will die Bayern LB-Tochter GBW 32.000 Wohnungen verkaufen, die bundeseigene TLG Wohnen 12.000 Einheiten in den neuen Bundesländern.

Aufsteiger vom Tegernsee
Im Rennen um das begehrte TLG-Portfolio ist auch Branchenaufsteiger TAG Immobilien. Im März hatte sich das Unternehmen, früher als TAG Tegernsee bekannt, für 960 Millionen Euro das Wohnimmobilienportfolio der DKB-Bank geschnappt. Der Ehrgeiz des Managements ist groß. TAG-Boss Rolf Elgeti will den Konzern in den MDAX führen.
Der Sohn eines Landwirts aus Mecklenburg-Vorpommern ist davon überzeugt, dass die Wohnmieten in Deutschland in den kommenden 20 Jahren stärker steigen werden als die Inflation. Im Bieterverfahren um die TLG-Wohnungen tritt Elgeti gegen starke Konkurrenz an, darunter die US-Finanzinvestoren Cerberus, Blackstone und Apollo. Auf der großen Finanzbühne kennt sich der Exbanker jedoch gut aus. Bereits mit 27 Jahren war der heute 36-Jährige Chefanlagestratege der Bank ABN Amro in London.

Zu den Aufsteigern in der deutschen Immobilienbranche gehört auch die Augsburger Patrizia. Konzernchef Wolfgang Egger, dessen Unternehmen bei Anlegern lange Zeit eher mit einem schlechten Ruf behaftet war, baut Patrizia vom Wohnimmobilienbesitzer zum Portfolioverwalter um. Die neue Strategie wird an der Börse honoriert.

Die Schwaben sind bei der Auktion des GBW-Portfolios Favorit. Mit einer Gruppe langfristig orientierter Investoren, zu der auch Pensionsfonds und Versicherungen aus dem Ausland gehören, hat Patrizia bereits ein Wohnungsportfolio der LBBW erworben. „Der LBBW-Deal wird in der Branche positiv gesehen. Patrizia ist ein verlässlicher Partner“, sagt ein Insider.

Selbst in den neuen Bundesländern steigt die Nachfrage. Das ist gut für Gagfah. Ob ein Verkauf des Dresdner Immobilienblocks den Buchwert von 1,8 Milliarden Euro einspielen wird, ist dennoch fraglich. Denn die Knausrigkeit des Unternehmens hat die Substanz des eigenen Bestands untergraben. Während Konkurrenten 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr investieren, waren es bei Gagfah sieben Euro. Erst vor Kurzem wurde der Betrag auf zehn Euro erhöht. Die eigene Sparwut könnte den Konzern bei der Verlängerung der Kredite in die Bredouille bringen. Banken achten sehr genau darauf, wie viel in den Werterhalt investiert wurde.

Dass Gagfah so wenig in die eigenen Wohnungen reingesteckt hat, liegt an ihrem Großaktionär. Der britische Finanzinvestor Fortress hält 61,2 Prozent der Anteile und ist ein Relikt aus der Zeit, als eigenes Kapital mit fremdem Geld vielfach gehebelt wurde, um maximale Renditen zu erzielen. Heute setzen Investoren vor allem auf Sicherheit. Versicherungen und Pensionskassen investieren teils mit hohen Eigenkapitalquoten bis zu 100 Prozent. Das beugt Spekulationsblasen vor. „Das ist der Unterschied zu den spekulativ orientierten Akteuren vor der globalen Finanzkrise“, sagt Berenberg-Analyst Kai Klose.

Spekulationsblasen von gestern
Während Anleger für den Sektor Wohnimmobilien Feuer und Flamme sind, ist ihr Interesse für Papiere aus dem Gewerbeimmobiliensektor noch im Glimmstadium. Zu Unrecht. Die Konzerne dürften wegen der stabilen Renditen an Topstandorten schnell interessanter werden (siehe Wohnimmobilien_pdf, Büroimmobilien_pdf).

Hamborner Reit gehört hier zu den interessantesten Werten. Das Unternehmen hat seinen Bestand in zwei Jahren auf über 500 Millionen Euro verdoppelt. Damit rückt die Firma in den Fokus institutioneller Anleger. Zudem holen sich Konzerne wie DIC Asset bei riskanten Projekten Partner ins Boot. Ein Beispiel ist das Maintor-Projekt in Frankfurt, ein Gewerbeareal, das vor allem auf Banken abzielt. „Das Projekt entwickelt sich trotz des schwierigen Umfelds erstaunlich gut“, sagt Helmut Kurz, Fondsmanager der Privatbank Ellwanger & Geiger. Die Branche ist eben spürbar bemüht, die Schulden in Grenzen zu halten.

Investor-Info

GSW Immobilien
Solide Bilanz

Seit dem Börsendebüt im April 2011 ist der größte börsennotierte Besitzer von Wohnungen in Berlin Favorit der Anleger. Vor Kurzem notierte die Aktie auf Allzeithoch. Die Bilanz ist solide, Verbindlichkeiten müssen erst in zwölf Jahren refinanziert werden. Dank der hohen Ausschüttungsquote von 65 Prozent überzeugt GSW mit einer attraktiven Dividendenrendite. Die Investitionen in den Werterhalt der Wohnungen sind ausreichend hoch. Kaufen.

TAG Immobilien
Rasanter Aufstieg

Der Hamburger Konzern erwarb zuletzt das Wohnungsportfolio der DKB-Bank im Wert von knapp einer Milliarde Euro. Zuvor hatte TAG das Portfolio durch die schrittweise Übernahme der Colonia Real Estate, aktuell 70 Prozent, auf 1,8 Milliarden Euro mehr als verdoppelt. Die Mittelzuflüsse aus dem operativen Geschäft sollen im Vergleich zum Vorjahr von elf auf 43 Millionen Euro steigen. Die Dividendenrendite liegt bei über drei Prozent. Attraktiver Wert, aber etwas riskanter als GSW.

DIC Asset
Unterschätzter Spezialist

Beim Frankfurter Maintor-Projekt werden bisher vor allem Risiken gesehen. Das erklärt den hohen Abschlag des Börsenwerts von über 50 Prozent auf den Wert der Immobilien. Dieser Net Asset Value (NAV). ist eine wichtige Kennzahl zur Beurteilung eines Immokonzerns. Die Rendite aus Zuflüssen aus dem operativen Geschäft liegt mit 15,6 Prozent deutlich über dem Branchenschnitt von 8,2 Prozent. Kaufen.

Der deutsche Immosektor
Zwerge und Aufsteiger

Viel Immofirmen sind zu klein für institutionelle Anleger und haben deshalb eine geringere Kursfantasie. Hamborner Reit wächst schnell, der Wert des Portfolios wurde auf über 500 Millionen Euro verdoppelt. Damit und mit sechs Prozent Dividendenrendite wird der Konzern jetzt auch für Fondsmanager interessant. Eine solide Dividendenrendite bietet die kleine VIB Vermögen. Bei Patrizia ist die Dividendenrendite mager. Nach dem starken Kursanstieg sollten Anleger erst bei Rückschlägen kaufen.

Bildquellen: isrock/Dušan Zidar

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