Performaxx-Kolumne: Aktien für die „Ewigkeit“, Teil 4: MDax – Deutsche Euroshop AG

In der heutigen Folge unserer Serie nehmen wir mit der Deutschen Euroshop AG (DES) einen Wert in das "ewige" Portfolio auf, den wir bereits mehrfach vorgestellt haben. Unsere letzte Besprechung vom Mai dieses Jahres endete mit der Empfehlung, für eventuelle Neupositionierungen einen Kursrückschlag abzuwarten. Dass dieser nun eingetreten ist und die Aktie rund 15 % tiefer notiert als noch vor vier Monaten, nehmen wir zum Anlass, einen aktualisierten Blick auf die derzeit erfolgreichste deutsche Immobilienaktie zu wagen. Denn selbst nach dem Kursrückgang liegt DES noch in etwa auf dem Stand vom Jahresanfang (ohne Dividendenbereinigung), während der DAXsubsector Real Estate Performance-Index in der gleichen Zeit rund 35 % eingebüsst hat.

Halbjahreszahlen voll im Plan

Operativ hat DES allerdings nicht einmal für diesen moderaten Kursrückgang einen Grund geliefert. Denn die Zahlen für das erste Halbjahr lagen voll im Plan, teilweise wurden die Analystenerwartungen übertroffen. So hat der Umsatz, bestehend aus den Mieteinnahmen der 16 im Portfolio gehaltenen Shopping Center, im Vorjahresvergleich um 21 % auf 55,2 Mio. Euro zugelegt, wobei der Zuwachs größtenteils auf zwei im Oktober letzten Jahres bzw. im März neu eröffnete Objekte zurückzuführen ist. Auf bestehender Fläche wurde ein Umsatzplus von 2 % erwirtschaftet. Deutlich stärker, nämlich um 45 %, hat das Vorsteuerergebnis zugelegt. Hier haben sich allerdings auch Währungseffekte positiv ausgewirkt, die das Bewertungsergebnis für die Beteiligungen in Polen und in Ungarn um 4,2 Mio. Euro in die Höhe getrieben haben. Unter dem Strich betrug der Periodenüberschuss 26,3 Mio. Euro, rund 60 % mehr als vor Jahresfrist. Je Aktie entspricht das 0,63 Euro (Vorjahr 0,39 Euro), wovon 0,56 Euro operativ erwirtschaftet worden sind.

Optimistischer Ausblick

Die Vorlage der Zahlen nutzte DES, um die eigenen Prognosen für das laufende und das nächste Jahr zu bekräftigen. Demnach erwartet das Management für 2008 einen Umsatz zwischen 110 und 113 Mio. Euro sowie ein Vorsteuerergebnis von 43 bis 45 Mio. Euro. Nächstes Jahr sollen die Erlöse dann weiter auf 119 bis 121 Mio. Euro und der Gewinn vor Steuern überproportional auf 49 bis 51 Mio. Euro anwachsen. Falls diese Projektion realisiert werden kann, hätte DES innerhalb von sechs Jahren den Umsatz nahezu verdoppelt – bei einer auf 41 % (!) gestiegenen Vorsteuer-Marge.

Und angesichts der jüngst vollzogenen und der bereits absehbaren Portfolioerweiterung dürfte diese Prognose auf einem stabilen Fundament basieren. Denn allein die beiden neusten Center in Danzig und in Hameln, die bereits die Halbjahreszahlen so positiv beeinflusst haben, wirken rein rechnerisch noch bis November bzw. März wachstumserhöhend nach, darüber hinaus wird im laufenden Monat ein weiteres Objekt, diesmal in Passau, seine Pforten öffnen. Angesichts der bereits vor Monaten erreichten Vollvermietung dürfte sich auch diese Anlage sofort mit hohen Umsatz- und Ergebnisbeiträgen bemerkbar machen.

Konsequente Fokussierung

Dieser hohe Vermietungsstand weist bereits auf die entscheidende Stärke des DES-Geschäftsmodells hin: das Unternehmen, das mit insgesamt nur vier Mitarbeitern extrem schlank aufgestellt ist, konzentriert sich ausschließlich auf erstklassige Lagen und hochwertige Objekte und profitiert damit von dem trotz oder gerade wegen der vielerorts beklagten Schwäche des deutschen Einzelhandels zu beobachtenden Trend zu höherwertigen Shopflächen, die der raren Kundschaft ein verbessertes Einkaufserlebnis ermöglichen. Wie konsequent die Hamburger ihrer Linie dabei folgen, zeigt nicht zuletzt der durchschnittliche Vermietungsstand, der nach Unternehmensangaben über 99 % liegt.

Aber auch die sonstigen leistungswirtschaftlichen Kennzahlen sprechen für sich. So laufen 69 % der Mietverträge noch mindestens bis 2013, die aktuelle durchschnittliche Laufzeit beträgt acht Jahre. Auch zeigt die Mieterstruktur eine erfreuliche Vielfalt, sowohl im Hinblick auf die Branchenstruktur als auch bezüglich der Größenverteilung. Beispielsweise entfallen auf die zehn größten Ketten lediglich 25 % der Mieteinnahmen, der größte Einzelkunde Metro erreicht lediglich einen Anteil von 5,8 %. Auch schafft es DES, mehr als die Hälfte der Fläche an lokale und regionale Händler zu vermieten, was nicht nur für die Angebotsstruktur von Bedeutung ist, sondern auch der Akzeptanz der Center in den Innenstädten und somit wiederum der Attraktivität der Standorte zugute kommt. Nicht zuletzt deswegen erwirtschaften die DES-Mieter mit 4.700 Euro pro Jahr und Quadratmeter fast 44 % mehr Umsatz als der Durchschnitt des deutschen Einzelhandels.

Fazit

Insgesamt sehen wir das Unternehmen deswegen hervorragend positioniert und durchaus in der Lage, den bisherigen Erfolgskurs fortzusetzen. Denn obwohl das Erfolgskonzept der innerstädtischen Shoppingcenter immer mehr Nachahmer findet, verstehen es die Hamburger wie kaum ein zweiter im Markt, sich die Rosinen herauszupicken. Dementsprechend ist die zahlenmäßige Expansion nicht atemberaubend schnell, dafür aber solide. Als solide ist auch die Bilanz zu bezeichnen, die nicht nur eine Eigenkapitalquote von 43 % aufweist, sondern auch eine ausgesprochen langfristige Schuldenstruktur, mit der DES von der aktuellen Kreditverknappung im Immobiliensektor kaum tangiert werden dürfte. Zusammen mit den günstigen Bewertungskennzahlen spricht das unseres Erachtens für eine nachhaltige Outperformance des Wertes.

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