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26.03.2013 12:30

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von Jürgen Büttner, €uro am Sonntag

US-IMMOBILIENMARKT

USA: Ganz entspannt auf Häuser-Tour

Wells FargoCo zu myNews hinzufügen Was ist das?



USA: Ganz entspannt auf Häuser-Tour
Die große Häuserkrise ist ausgestanden, in Las Vegas oder einigen Orten Floridas werden Immobilien schon wieder knapp. Das macht viele Aktien interessant.

von Jürgen Büttner, Euro am Sonntag

Wer vor zwei, drei Jahren durch die schmucken Vororte Miamis fuhr, den beschlich ein beklemmendes Gefühl. Fast in jeder Straße standen bunte „For- sale“-Schilder in den Vorgärten, weil überschuldete Amis verzweifelt versuchten, ihr Haus zu verkaufen. Ganz ausgestanden ist die US-Immobilienkrise zwar noch nicht. Aber nach einer mehrjährigen Talfahrt geht es endlich wieder aufwärts.

Beweise gefällig? Von September bis Februar wurden 30.000 Bauarbeiter eingestellt — so viele, wie seit Anfang 2006 nicht mehr. Die Zahl der verkauften Neubauten stieg im Januar gegenüber dem Vormonat um 15,6 Prozent auf einen saisonbereinigten Jahreswert von 437.000 — der stärkste Anstieg seit April 1993. Gleichzeitig legte der CoreLogic-Hauspreisindex im Jahresvergleich im ­Januar um 9,7 Prozent zu.

Noch wichtiger: Es sieht alles danach aus, als würde sich die Marktbelebung fortsetzen. So gehen die Volkswirte von Capital Economics inzwischen davon aus, dass die Immobilienpreise dieses Jahr um acht Prozent steigen. Für die Jahre danach rechnen sie im Schnitt mit Preissteigerungen von vier Prozent per annum.

Erklären lässt sich der Effekt gleich mit verschiedenen Faktoren. Mit am hilfreichsten ist die von der Notenbank betriebene ultraexpansive Geldpolitik. Vielen Immobilienbesitzern hat das zusammen mit staatlichen Hilfsprogrammen dabei geholfen, ihre Kreditkosten deutlich zu reduzieren. Der so neu geschaffene finanzielle Spielraum senkt die Zahl der Notverkäufe.

Außerdem hat der von 2006 bis Anfang 2012 verzeichnete scharfe Preisverfall den Hauskauf für Amerikaner gemessen am Einkommen so günstig wie selten gemacht. Auch für solvente Ausländer wird es trotz relativ strenger Kreditvergabevorschriften machbar, einen Hypothekenkredit zu bekommen.

Von den niedrigen Preisen werden neuerdings auch Private-Equity-Gesellschaften, also Investorenfirmen mit Milliardenbeträgen im Rücken, im großen Stil angelockt. Sie haben plötzlich das Vermietungsgeschäft für sich entdeckt. Darüber hinaus grasen immer mehr Ausländer den Markt nach Schnäppchen ab. Neben Europäern zählen dazu eine wachsende Zahl an Wohlhabenden aus Schwellenländern wie Russland, China und Brasilien.

Kaum noch Notverkäufe
Diese reiche Klientel hat dazu beigetragen, den Anteil der im Vorjahr bar gezahlten Verkäufe existierender Häuser auf den hohen Wert von 27 Prozent zu treiben. Besonders viel Gefallen scheinen die Investoren an Regionen wie Kalifornien, Las Vegas oder Florida zu finden, in denen die Preise besonders stark gefallen sind. „Unser Angebot an Notverkäufen ist inzwischen sehr klein“, berichtet etwa Esther Maisch vom Immobilienhändler Remax Hometown Properties.

In Englewood, einer Stadt im Südwesten Floridas, reiche der Bestand an Einfamilienhäusern, die zu verkaufen sind, nur noch für 4,4 Monate. Für gesund hält Maisch ein sechs Monate abdeckendes Inventar. Noch krasser ist es in Las Vegas, wo die Immobilienpreise um über 60 Prozent abgestürzt waren. In der Kasinostadt ist der Andrang auf den Immobilienmarkt so groß, dass der Bestand schon nach eineinhalb Monaten verkauft ist.

Lichtblicke gibt es aber nicht nur bei Wohnimmobilien. Weil die Konjunktur in Amerika moderat wächst, hellt sich langsam auch die Lage am gewerblichen Immobilienmarkt auf. Nach der größten Rezession in mehr als 30 Jahren am ­heimischen Gewerbeimmobilienmarkt erwartet Goldman Sachs einen Anstieg der Investitionen von neun Prozent in diesem und von fünf Prozent im nächsten Jahr. Ähnlich sieht das auch Al Otero, Portfoliomanager bei European Investors Inc., dem Investment-Manager des Fonds Schroder ISF Global Property Securities. „Die attraktivsten Sektoren im Immobilienbereich sind derzeit die zyklischsten Bereiche, wie etwa Einzelhandels- und ­Industrieimmobilien oder Hotels, in denen kurzfristig kein Überangebot droht.“

Trotz dieser grundsätzlich positiven Einschätzung sollten Anleger aber eines wissen: Nach den starken Kursgewinnen im vergangenen Jahr — der S & P-Homebuilding-Index stieg 2012 um 84,3 Prozent — sind viele Aktien aus dem Immobiliensektor auf den ersten Blick alles andere als günstig. So beziffert Goldman Sachs das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) der Hausbauer im Schnitt mit 19 (die Aktien sind demnach also ziemlich hoch bewertet). Auch das Kurs-Buchwert-Verhältnis ist mit 2,9 sehr teuer. Und die Dividendenrendite beträgt im Schnitt nur 0,8 Prozent.

Ist der US-Immomarkt für deutsche Anleger also schon wieder viel zu teuer? Mitnichten. Denn trotz der relativ hohen Bewertungskennzahlen ist mit weiter steigenden Kursen zu rechnen. Der simple Grund sind die extrem gut laufenden Geschäfte. Goldman Sachs sagt den Hausbauern für 2013 und 2014 Umsatz­zuwächse von 14 und zwölf Prozent voraus. Die Gewinne sollen im Schnitt sogar um 18 und 29 Prozent zulegen. Gemessen daran ist ein KGV von 19 durchaus vertretbar.

Zudem könnten weitere gute Nachrichten folgen, denn trotz der jüngsten Belebung scheint der Aufschwung noch längst nicht vorbei. Diana Choyleva von Lombard Street Research belegt diese These mit Zahlen zu den Baubeginnen. „Bis vor vier Jahren bewegten sich diese in ­einer Spanne von 800.000 bis zwei Millionen im Jahr. Dann brachen sie bis Anfang 2011 auf nur noch 500.000 bis 600.000 ein. Doch selbst nach der jüngsten Erholung bewegen sich die Baubeginne lediglich am unteren Ende der früher ­üblichen Bandbreite.“
Ein beklemmendes Gefühl hat ­Diana Choyleva keineswegs.

Investor-Info

Stanley Black & Decker
Gewinne aufgebohrt

Günstiger bewertet als die meisten Hausbau-Aktien sind indirekte Profiteure der Erholung am US-Immobilienmarkt — wie Stanley Black & Decker. Die Aktie des weltgrößten Produzenten von Elektrowerkzeugen und Zubehör notiert nahe Allzeithoch und hat Potenzial auf mehr. Dem Konzern wird ein starkes Gewinnwachstum prognostiziert: Ausgehend von 2012 soll er bis 2015 um über 50 Prozent zulegen. Gemessen daran ist die Aktie günstig. Kaufen!

Owens Corning
Stark in der Nische

Das in Deutschland wenig bekannte Unternehmen Owens Corning ist ein Anbieter von Baumaterialien für verschiedene Industrien und Weltmarktführer bei Glasfaserprodukten. Auch hier sind die Wachstumsaussichten exzellent, nachdem der Konzern schwer unter der US-Immokrise gelitten hatte. Dieses Jahr dürfte das Gewinnwachstum knapp 80 Prozent (!) betragen, nächstes Jahr 60 Prozent. Auch charttechnisch sieht es gut aus.

Wells Fargo
Impulse im Kreditgeschäft

Wells Fargo ist Amerikas viertgrößte Bank und traditionell stark im Immobiliengeschäft. 2012 erreichte das Haus ein Rekordergebnis in der 161-jährigen ­Geschichte, obwohl das Geschäft mit Immokrediten noch negativ war. Experten rechnen hier aber mit deutlichen Impulsen. Laut Analystenschätzungen wird dieses Jahr der Gewinn um 7,5 Prozent steigen, 2014 um 6,8 Prozent. Womöglich sind die Schätzungen zu vorsichtig. Konservatives Investment.

Zertifikat
Gebündelt investieren

Anlegern, die auf einen Boom beim US-Immosektor setzen, aber das Risiko streuen möchten, bietet sich das Partizipationszertifikat der Bank Vontobel auf den US-Housing-Index an. Dieser setzt sich aus 17 Werten aus den Sektoren Banken, Bauunternehmen, Baumärkte und Industriewerte zusammen. Ein Nachteil ist die kurze Laufzeit bis 13. Juni 2014. ­Allerdings ist mit einem Folgeprodukt zu rechnen.

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