Wahre Werte gegen die Krise (EuramS)

von Peer Leugermann

Mit KWG Kommunale Wohnen plant nun die nächste Immobiliengesellschaft eine Kapitalerhöhung. Doch anders als bei der Konkurrenz nicht, weil es erheblichen Finanzierungsbedarf gibt, sondern, weil Unternehmenschef Stavros Efremidis neue Objekte kaufen möchte. Dem Griechen steht dazu genehmigtes Kapital in Höhe von 4,3 Millionen Euro zur Verfügung. Damit bleibt das Unternehmen seinem zukaufsgetriebenen Wachstumskurs treu. Allein im vergangenen Jahr hat sich das Portfolio um gut zwei Drittel auf heute rund 5000 Immobilien vergrößert.

Der Jahresüberschuss machte diesen Schritt allerdings nicht mit und fiel 2008 um 75 Prozent auf 770 000 Euro. Grund für den Einbruch war das geplatzte Geschäft mit der Stadt Greifswald. Ursprünglich wollte KWG hier Immobilien für 60,1 Millionen Euro kaufen. Aufgrund unterschiedlicher Auffassungen über die Rechtswirksamkeit des dazu nötigen Bürgerschaftsbeschlusses traten beide Parteien dann von der Transaktion zurück. Insgesamt kostete das die KWG knapp 2,4 Millionen Euro, welche voll im abgelaufenen Geschäftsjahr wirksam wurden. Was hingegen noch nicht komplett in die Ergebnisse 2008 einfloss, sind die Mieten aus den Neuerwerbungen. Viele der Geschäfte wurden erst im zweiten Halbjahr 2008 gemacht. 2009 müsste der Umsatz also deutlich über den 13,7 Millionen Euro aus dem Vorjahr liegen. Da sollte es Efremidis nicht schwerfallen, seine Prog­nose eines Geschäftsjahres auf Vorjahresniveau zu halten.

Dazu dürfte auch die erfolgreiche Reduzierung des Leerstands beitragen, der im Vergleich zum Vorjahr von 12,5 Prozent auf neun Prozent zurückging. Die Mieten konnten um sechs Prozent gesteigert werden. Das Portfolio der KWG steht mit 587 Euro je Quadratmeter mit dem branchenweit niedrigsten Wert in der Bilanz. Vor weiteren Wertberichtigungen, wie sie vor allem zu Jahresanfang durch den Sektor fegten, sollte die KWG also gefeit sein. Hauptgrund für diese Bewertung ist die Einkaufspolitik der KWG. So wird besonders in mittelgroßen Städten gekauft, die idealerweise Teil einer Metropolregion sind. Denn hier ist das Investoreninteresse geringer, die Kommunen sind verkaufsbereiter. Zusammen mit der Strategie, dass die KWG auch leer stehende Wohnungen erwirbt, drückt das den Kaufpreis. Ein Konzept, das bei den anstehenden Immobilienkäufen auch in der Hauptstadt Anwendung finden könnte. Denn Efremidis ist nicht nur wegen des kosmopolitischen Flairs Berlin-Fan. Für die Wohnungen in den neuen Bundesländern gibt es ab 2010 dazu passend eine neue, eigene Verwaltungsgesellschaft. KWG hat dazu mit dem bisherigen Verwalter eine neue Firma gegründet, die ab 2011 auch das Portfolio in den alten Bundesländern betreuen soll. Als Mehrheitseigner kann damit durch interne Verrechnung die Mehrwertsteuer wegfallen. Und das dürfte auch andere Städte-Fans freuen.

Tipp zur Aktie: Nur 20 Prozent der 8,6 Millionen Aktien sind frei verfügbar, es wird wenig gehandelt. Daher nur mit Limit ordern.