aktualisiert: 14.05.2012 13:24
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Offene Immobilienfonds: Albtraum Betongold

Offene Immobilienfonds wurden für viele Anleger zum Albtraum
Abgewickelt
Die Krise der Branche spitzt sich zu. Der SEB Immoinvest wird abgewickelt, der CS Euroreal steht vor dem Aus.
€uro am Sonntag

von Andreas Höß, €uro am Sonntag

Viel schöner kann man eine Niederlage nicht verkaufen: „Wir werden alles daransetzen, die 23-jährige Erfolgsgeschichte des SEB Immo­invest auch im Rahmen seiner Auflösung fortzuschreiben“, teilte die SEB Asset Management vergangene Woche mit. Die bittere Wahrheit dahinter: Der Offene Immobilienfonds SEB Immoinvest, dem unter anderem das ehemalige Daimler-Quartier am Potsdamer Platz in Berlin gehört, wird bis zum 30. April 2017 aufgelöst. Das Fondsmanagement muss alle Immobilien verkaufen, um Anleger auszuzahlen. Wie viel diese von ihrem Geld wiedersehen werden, ist bisher nicht absehbar.

Mit dem sechs Milliarden Euro schweren SEB Immoinvest steht der erste wirklich große Offene Immobilienfonds endgültig vor dem Aus. Ende kommender Woche könnte den ähnlich großen CS Euroreal der Credit Suisse das gleiche Schicksal ereilen. Das zeigt, wie sich die Krise der Branche zuspitzt.

„Paradoxes Konstrukt“
Ein hausgemachtes Problem: „Das Konstrukt der Offenen Immobilienfonds ist völlig paradox“, sagt Vermögensverwalter Gerd Häcker von Huber, Reuss & Kollegen. Die Fonds investieren langfristig in Immobilien wie Einkaufszentren oder Bürogebäude. Anleger können ihr so gebundenes Kapital bisher aber jederzeit wieder abziehen. Tun sie das, bekommen die Fonds Liquiditätsprob­leme und müssen schließen.

Genau das passierte in der Finanzkrise. Banken und Versicherungen hatten die Fonds damals benutzt, um Geld zu parken. „Plötzlich wollten alle gleichzeitig raus, und das System kollabierte“, sagt Häcker. Die Fonds froren ihr Vermögen ein. Das einstige Betongold lag nun wie betoniert in den Portfolios der Anleger. Ende März waren laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) insgesamt 85 Milliarden Euro in Offenen Immobilienfonds investiert. Auf mehr als ein Viertel davon haben ­Anleger keinen Zugriff mehr, weil die Fonds abgewickelt werden oder eingefroren sind.

Der Liquiditätsfalle entgangen sind bisher Gesellschaften wie Union Investment oder Deka, die den Vertrieb ihrer Fonds über den Bankschalter steuern können.

Auch CS Euroreal vor dem Ende
Ist die Liquiditätsfalle einmal zugeschnappt, ist es unwahrscheinlich, dass ein Fonds wieder zur Normalität zurückkehrt. Die Anleger verlieren das Vertrauen, wenn sie nicht mehr an ihr Geld kommen. Zwei Milliarden Euro Bargeld hatte das Management des SEB Immo­invest aufgebaut, bevor es vergangenen Montag den Fonds auf Probe wieder geöffnet hatte. Zu wenig, wie sich zeigen sollte. Die Anleger wollten mehr Kapital abziehen.

Schlechte Vorzeichen für den CS Euroreal, der ebenfalls seit 2010 ­eingefroren war und nun bis 18. Mai auf Probe geöffnet wird. „Dass der SEB-Fonds abgewickelt wird, macht es für die eingefrorenen Fonds nicht leichter“, sagt Fondsexpertin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope.

Klagen, verkaufen, aussitzen?
Was aber, wenn der Fonds eingefroren ist oder schon abgewickelt wird? Kanzleien wie Tilp, Dr. Stoll & Kollegen oder Nieding & Barth haben sich auf solche Fälle spezialisiert und bereits bei Gericht Klage eingereicht. „Anleger sollten aber genau prüfen, ob rechtliche Schritte Sinn machen“, rät Jürgen Kurz von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW). Das sei meist dann der Fall, wenn ein Beratungsfehler nachgewiesen werden kann.

Wenn nicht, bleibt nur noch aussitzen oder an der Börse verkaufen. Wegen der hohen Abschläge rät Kurz aber nur dann zum Verkauf am Zweitmarkt, wenn das Geld dringend benötigt wird. Wer kann, soll lieber die Abwicklung abwarten. Aber auch das kann schmerzhaft werden. „Wenn es zur Auflösung kommt, versuchen die Immobilienkäufer gnadenlos die Situation der Fonds auszunutzen“, weiß Vermögensverwalter Häcker. Auch Fondsexpertin Knorr befürchtet: „Eine Abwicklung wird eher mit Verlusten als mit Gewinnen verbunden sein.“

Investor-Info

Krisenfahrplan
CS Euroreal

Der CS Euroreal öffnet auf Probe und folgt dabei dem Beispiel des SEB-Immoinvest. Wer Anteile des CS Euroreal besitzt, kann diese bis 18. Mai mit einem Abschlag von 3,5 Prozent an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dafür hat das Management rund 1,5 Milliarden Euro an Liquidität aufgebaut. Bleiben die Rückgabewünsche unter dieser Summe, läuft der Fonds mit neuen Regeln weiter (siehe unten), und die rückgabewilligen Anleger werden ausgezahlt. Liegen sie darüber, wird der CS-Euroreal abgewickelt, die Rückgabewünsche werden nicht berücksichtigt. So geschehen beim SEB Immoinvest. ­Dieser Fonds wird nun bis 30. April 2017 abgewickelt. Erste Teilauszahlungen soll es im Juni geben.

Neue Regeln
Geldparker ausgebremst

Ab 2013 gelten für Offene Immobilienfonds neue Regeln. Künftig können pro Halbjahr nur noch 30.000 Euro abgezogen werden. Wer größere Summen abziehen will, muss das ein Jahr vorher ankündigen. Für Neuanleger gilt eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Das sind Schritte in die richtige Richtung, weil sie Investoren ausbremsen, die kurzfristig Geld in den Fonds parken. Dennoch: Vertrauenskrisen und Marktschocks können den Fonds nach wie vor Liquiditätsprobleme bescheren. „Schließungen können auch weiterhin nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden“, sagt Sonja Knorr.

Alternative: Mischfonds
Immobilien und Sachwerte

Rendite ohne Risiko gibt es nicht. Sicherheitsorientierte Anleger sollte sich deshalb überlegen, ob sie nicht auf Mischfonds unabhängiger Vermögensverwalter setzen, die sich in der Krise als äußerst stabil und flexibel gezeigt haben. Hervorgetan hat sich der Multiple Opportunities von FvS. Flossbach setzt auf Aktien, Immobilienwerte, Edelmetalle und Anleihen.

Krisenfonds
Eingefroren und abgewickelt

35 Offene Immobilienfonds mit einem Gesamt­volumen von 85 Milliarden Euro gibt es laut BVI in Deutschland. 14 Fonds oder 28 Prozent des Vermögens sind eingefroren oder werden abgewickelt. Diese werden an der Börse mit Abschlag gehandelt.
Eingefroren und abgewickelt (pdf)

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