Immobilien-Investitionen: Gewerbe im Teileigentum

von Nikolaus Ziegert, Gastautor von Euro am Sonntag

Deutsche Einzelhandelsimmobilien sind der Renner bei institutionellen Investoren. Die starke Nachfrage führt allerdings zu einer Angebotsverknappung, die inzwischen auch private Anleger zu spüren bekommen. Bei Geschlossenen Fonds mit deutschen Immobilien ging der Anteil der Einzelhandelsangebote 2011 von 21 auf 16 Prozent zurück, und es ist kein Ende des Eng­passes in Sicht. Das heißt jedoch nicht, dass sich die Anlagemöglichkeiten bei deutschen Einzelhandelsimmobilien auf ganzer Breite verringern.

Vor allem kleinere Gewerbeflächen werden heute vermehrt als Teileigentum angeboten. Grund ist die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den deutschen Wirtschaftszentren, die vielfach durch die Auf­teilung von Wohn- und Bestandsbauten in Wohneigentum gedeckt wird: Weil das Erdgeschoss solcher Häuser oftmals nicht oder nur mit hohen Abschlägen als Wohnung verkauft werden kann, kommen diese Flächen als Gewerbeeinheiten im Teileigentum auf den Markt — und erfreuen sich wachsender Beliebtheit. In Berlin stiegen die Verkaufszahlen im ersten Halbjahr 2012 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15 und die Umsätze um 19 Prozent auf knapp 60 Millionen Euro.

Hintergrund des Interesses sind attraktive Renditen, vergleichsweise geringe Losgrößen ab 25.000 Euro und eine hohe Einnahme­sicherheit. Der jährliche Mietertrag der ­gewerblich genutzten Flächen in Wohn- und Geschäftshäusern liegt beispielsweise in Berlin oft deutlich über fünf Prozent und kann bei geschickter Vermietung bis zu acht Prozent des notariellen Kaufpreises betragen. Mietverträge werden in der Regel über drei bis fünf Jahre abgeschlossen. Filialisten, da­runter bekannte Bekleidungs- und Drogerieketten, mieten aber gern auch mal für zehn Jahre und länger und fragen häufig auch größere Einheiten nach, die dann als vermietete Flächen zum Kauf angeboten werden.

In Szenevierteln sind Flächen
für den Handel stark gefragt
Beispiel: 760 Quadratmeter zu einem Kaufpreis von 2,3 Millionen Euro bei einer Mietrendite von 6,67 Prozent für zwölf Jahre, wer kann dazu schon Nein sagen? Zumal wenn die Fläche in einem der beliebten Szenekieze von Berlin ist. Denn in den Innenstadtlagen wächst die Nachfrage nach Gewerberaum ­beträchtlich. Weil die zahlungskräftige Kundschaft zunehmend lieber in attraktiven Innenstadtquartieren als in Vororten lebt, zieht es Ärzte, Steuerberater oder Rechtsanwälte in die Stadt. Hinzu kommt der Bedarf der Kreativindustrie. Agenturen, Ateliers, Studios und kleine Spezialwerkstätten be­vorzugen Flächen in urbanen Vierteln.

Der Trend in die Stadt ist jedoch kein Garant für einen Vermietungs- und Investitionserfolg. Wer eine Gewerbefläche erwirbt, sollte die Mikrolage mindestens ebenso sorgfältig prüfen wie bei einem Wohnungskauf. ­Fußgängerfrequenzen, die durchschnittliche Einkommenshöhe und die Verkehrsanbindung sind wichtige Eckdaten für die Einschätzung der Aussichten. Überdies sollte ein Interessent die Lokalität sorgfältig in Augenschein nehmen. Denn insbesondere bei ­Ladengeschäften und Gastronomieflächen entscheiden oft wenige Meter über Miethöhe und Wiedervermietbarkeit. Wer dagegen eine vermietete Arztpraxis erwirbt, muss sich wenig Gedanken über eine mögliche Neuvermietung machen. Mit Blick auf die Gewohnheiten ihrer Patienten ziehen Mediziner selten um.

Unverzichtbar ist zudem ein Blick in die ­Teilungserklärung. Der Käufer einer Gewerbefläche im Teileigentum wird Teil einer ­Eigentümergemeinschaft, deren Zusammenwirken maßgeblich in der Teilungserklärung geregelt wird. Neben den üblichen Festlegungen zur Kostenverteilung und zur Pflege des Gemeinschaftseigentums enthält eine solche Teilungserklärung meist auch Nutzungseinschränkungen für die Gewerbeflächen. Dabei engen Formulierungen wie „keine Bewirtung“ die Vermietung stark ein. Für die Nutzung der Fassade als Werbefläche müssen hingegen positive Regelungen getroffen sein. Sämtliche Außenwände sind Gemeinschaftseigentum, sodass die anderen Eigentümer dem Anbringen von Schildern und Plakaten zustimmen müssen, falls es in der Teilungserklärung nicht anders geregelt ist.

Wurden hier zufriedenstellende Formulierungen gefunden, bieten Gewerbeflächen im Teileigentum ein hohes Maß an Rechts- und Investitionssicherheit. Denn eine gültige Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung ­aller Eigentümer geändert werden.

zur Person:

Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer
der Ziegert-Bank- und Immobilien­consulting (ZBI)
Nikolaus Ziegert ist seit 1987 Makler für Eigentumswohnungen in Berlin. Mit 800 verkauften Wohnungen und Gewerbeeinheiten und einem Umsatz von 180 Millionen Euro (2011) ist die ZBI einer der führenden Vertriebe von Teileigentum in Berlin.