Geschlossene Fonds: Exit durch die Hintertür
Otto ... find ich gut.“ Dieser bekannte Werbeslogan steht nicht nur für die Qualität des Hamburger Versandhauses, auch 830 Anleger des Geschlossenen Fonds DWS Einkaufs-Center-Immobilienfonds schätzen den Namen Otto. Schließlich managt die von dem kürzlich verstorbenen Firmenpatriarchen Werner Otto 1965 gegründete ECE-Projektmanagement die 13 Shoppingcenter in der gewerblichen Beteiligung, darunter auch das Eastgate in Berlin-Marzahn.
Bereits 1975 ging der Geschlossene Fonds an den Start und erweist sich seitdem als beständige Cashcow. Schüttete die Beteiligung anfangs nur acht Prozent aus, waren es in den vergangenen zehn Jahren jährlich rund 28 Prozent. Verständlich, dass Großinvestoren wie die Familie Otto, die über Beteiligungsgesellschaften Anteile halten, die ertragreiche Kuh immer weiter melken und nicht Kasse machen wollen.
Wer dagegen klamm ist, muss vorzeitig Anteile auf dem Zweitmarkt verkaufen. „Einkaufscenterfonds wurden mit bis zu 560 Prozent des Nominalwerts vermittelt“, sagt Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG. Der Zweitmarktkurs für einen Anteil an dem Einkaufs-Center-Immobilienfonds entspricht einer aktuellen Ausschüttungsrendite von jährlich fünf Prozent.
Das Maß für die Einkaufsrendite
Bei der Bestimmung des Preises zinsen Profis unter den Käufern diese Zahlungsströme um einen Diskontierungszins ab. Je nach Risikoklasse liegt dieser Wert zwischen acht und zwölf Prozent. „Das ist das Maß für die Einkaufsrendite für Beteiligungen aus zweiter Hand“, erklärt Andreas Hülsmann, Geschäftsführer von AHS Fondskonzept und Zweitmarktexperte. Und je höher der Diskontierungszins ist, desto günstiger ist der Einstieg.
„Die geringe Ausschüttungsrendite bezogen auf den Kaufpreis von 560 Prozent sowie die fehlende Aussicht, dass dieser Fonds je liquidiert wird, ist für professionelle Aufkäufer nur deshalb attraktiv, weil der Fonds nicht alles ausschüttet und der Substanzwert bei 900 liegt“, ergänzt Hülsmann. Letzterer ist der Nettoinventarwert des Einkaufscenterfonds, der alle zwei Jahre gutachterlich ermittelt wird.
Allgemein sind auf den zwei führenden Handelsplattformen Deutsche Zweitmarkt AG (www.deutsche-zweitmarkt.de) und Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG (www.zweitmarkt.de) Anteile aus zweiter Hand von Einkaufscenterfonds die Top-Performer. Schiffsbeteiligungen hingegen schneiden gar nicht gut ab: Wer hier Anteile loswerden will, muss sie mit hohen Abschlägen verscherbeln oder bleibt schlimmstenfalls auf ihnen sitzen.
Um Cash zu machen, müssen sich Anleger seit zwei Monaten aber gar nicht endgültig von ihren Goldeseln unter den unternehmerischen Beteiligungen trennen. Mit dem Optionsverkauf über die Handelsplattform Deutsche Zweitmarkt können sie vorübergehend für maximal zwölf Monate ihr eingeschlossenes Kapital flüssig machen. Dafür erhalten sie in der Regel den aktuellen Marktwert des Anteils abzüglich der Gebühr, die pauschal und im Voraus für zwölf Monate gilt. Das summiert sich auf satte 15 Prozent.
Das ist kein Pappenstiel. Dafür haben Verkäufer die vertragliche Zusicherung, dass sie während der Frist von maximal zwölf Monaten den Anteil zum gleichen Preis zurückkaufen können. Zu viel gezahlte Gebühr gibt’s anteilig zurück.
Für Anleger lohnt sich der Wiedereinstieg, wenn sich innerhalb der zwölf Monate eine positive Trendwende abzeichnet und der Zweitmarktkurs steigt. Denn der Rückkauf erfolgt zum Ausstiegspreis und somit unter dem neuen Kurs für den Fondsanteil.
Was rein oberflächlich betrachtet wie ein Pfandkredit auf den anteiligen Sachwert an einer Immobilie, einem Schiff oder einem Flugzeug aussieht, ist eine Option, um die Reißleine zu ziehen. „Verliert der Anteil an Wert, lässt der Verkäufer die Rückkaufoption verfallen und profitiert damit vom frühen Ausstieg“, verdeutlicht Markus Fischer, Inhaber von M1 Factoring, die Anlegern Liquidität zur Verfügung stellt. Zieht der Verkäufer der Anteile die Rückkaufoption nicht, wird der Optionsverkauf zu einem Exit durch die Hintertür. Dies sei jedoch nicht das ureigene Ziel der M1 Factoring.
Keine Schnäppchenpreise mehr
Dennoch kann von Schnäppchenpreisen am Zweitmarkt keine Rede sein, seit immer mehr Privatanleger sich notgedrungen von Beteiligungen trennen müssen. Weil die Transparenz im Zweitmarkt im Vergleich zum Erstmarkt weniger stark ausgeprägt ist, ist grundsätzlich zu mehr Vorsicht zu raten. Experte Hülsmann: „Je höher der Anteil der Privatanleger in der heutigen Marktphase ist, desto teurer sind die Schiffsfondsanteile relativ zum Substanzwert oder fairen Kurs.“
Vorsicht, Hürden
am Zweitmarkt
• Nicht handelbar sind Anteile an Beteiligungen in der Rechtsform einer GbR wegen der Haftung des Verkäufers mit seinem gesamten Vermögen. Fast unmöglich ist auch der Handel von Anteilen an Holland-Immobilienfonds, da alle Gesellschafter dem Verkauf aus steuerlichen Gründen zustimmen müssen.
• Beim vorzeitigen Verkauf von Schiffsfondsanteilen, für die Anleger zunächst steuerliche Verluste geltend machten und bei denen später zur Tonnagesteuer gewechselt wurde, sind die anteiligen Unterschiedsbeträge für das Schiff und das Darlehen zu versteuern.
• Auch der Optionsverkauf (www.optionsverkauf-geschlossene-fonds.de) scheidet aus, wenn der Fonds nicht wirtschaftlich nachhaltig ist.
Weitere Links:
