14.11.2012 18:00
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Handel bringt die bessere Rendite

Dirk Hasselbring, Hamburg Trust Grundvermögen
Immobilien
Die ungebremste Kauflust der Deutschen und ein Mangel an geeigneten Investitionsobjekten, beispielsweise Shoppingcentern, machen Einzelhandelsimmobilien bei Anlegern ­derzeit überaus beliebt.
€uro am Sonntag

von Dirk Hasselbring, Gastautor von Euro am Sonntag

Die Staatsschulden- und Eurokrise scheint die Kauflust der Deutschen derzeit kaum zu hemmen. Laut Branchenverband des Einzelhandels HDE wuchs der Umsatz im deutschen Einzelhandel im ersten Halbjahr 2012 um 2,6 Prozent. Auch die jüngsten Erhebungen des Marktforschers GfK belegen, dass sich das Konsumklima in Deutschland auf konstant hohem Niveau bewegt. Von dieser Entwicklung profitiert neben dem Handel selbst auch der Markt für Einzelhandelsimmobilien.

Marktbeobachtern zufolge investierten ins­titutionelle und private Anleger 2011 knapp elf Milliarden Euro in Einzelhandelsobjekte. Zwar bleibt der Investmentumsatz 2012 wohl deutlich hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Das ist jedoch keineswegs auf eine nachlassende Attraktivität dieses Segments zurückzuführen, sondern vielmehr auf ein schwindendes Angebot der begehrten Objekte — besonders bei Shoppingcentern. Das Interesse an Einzelhandelsobjekten bleibt groß, wie eine Erhebung des Beratungsunternehmens Ernst & Young Real Estate für die Anlegergruppe der Versicherungen bestätigt. Ein Grund liegt in der vergleichsweise hohen und gegenüber Büroimmobilien weniger volatilen Rendite: Mit Handelsobjekten konnten Investoren laut dem Deutschen Immobilien Index (DIX) in den vergangenen drei Jahren einen Total Return von 4,7 Prozent erzielen. Bei Bürogebäuden lag er bei nur 2,9 Prozent.

Vor allem die Mietvertragsgestaltung bei Einzelhandelsimmobilien kommt Eigentümern beziehungsweise Anlegern zugute, denn sie sorgt für einen stabilen Cashflow und damit für eine verhältnismäßig hohe ­Prognosesicherheit. Eine Studie der IPD Investment Property Databank bestätigt, dass Handelsmietverträge eine deutlich längere Laufzeit aufweisen als Büromietverträge.

Hinzu kommt: Die Verträge mit Einzelhandelsmietern sind häufig an die Inflation gekoppelt. Das heißt, mit steigender Teuerungsrate steigt die Miete je nach Grad der Indexierung — und damit die Einnahmen des Eigentümers.

Ein weiterer Vorteil besonders bei Shoppingcentern: Die in der Regel mehr als 100 Mieter reduzieren das Mietausfallrisiko deutlich. Denn ein einzelner Mietausfall fällt hier weniger stark ins Gewicht als bei einem Objekt, in dem es nur einen oder wenige Mieter gibt.

Privatanleger profitieren über
Geschlossene Immobilienfonds

Damit auch Privatanleger von den Vorzügen der Assetklasse Shoppingcenter profitieren können, bieten sich Beteiligungen an Geschlossenen Immobilienfonds an. Bei der Auswahl eines Anbieters ist neben einem leistungsfähigen Assetmanagement ein guter Marktzugang des Fondsanbieters erfolgsentscheidend. Denn aufgrund der hohen Nachfrage wird es besonders in den Metropolen immer schwieriger, Objekte zu Preisen zu erwerben, die attraktive Anfangsrenditen erlauben. Immer mehr Investoren weichen daher folgerichtig auf Oberzentren aus, die ebenfalls interessante Investments ermög­lichen. Besondere Aufmerksamkeit sollte bei der Objektauswahl der Analyse der Wirtschaftskraft in der betreffenden Lage sowie der Mikrolage zukommen.

Der Erwerb eines Shoppingcenters zu einem angemessenen Kaufpreis ist jedoch nur die erste Hürde. Die eigentliche Herausforderung besteht darin, das Einkaufszentrum so zu managen, dass die prognostizierten Ausschüttungen aus der Bewirtschaftung auch geleistet werden können. Essenziell ist beispielsweise, dass es dem Assetmanager gelingt, leer stehende Flächen zu vermieten und einen geeigneten Mietermix zu finden, der viele Kunden anlockt. Bei der Fondsauswahl sollten Anleger entsprechend darauf achten, dass der Vermögensverwalter seine Leistungs­fähigkeit bereits unter Beweis gestellt hat.

Großen Wert sollten Investoren zudem auf ein transparentes Gebührenmodell legen. Nicht selten strichen Assetmanager in der Vergangenheit Vergütungen ein, ohne die prognostizierten Ausschüttungen für die Anleger erzielt zu haben. Zielführend und im Interesse beider Seiten ist es daher, die Vergütung erfolgsabhängig zu gestalten. Erhält der Vermögensverwalter seine Vergütung erst bei entsprechender Performance, hat er einen Anreiz, die Prognosen zu erreichen oder sogar noch zu übertreffen.
Nur wenn Anleger und Assetmanager aufgrund eines erfolgsabhängigen Vergütungsmodells sozusagen in einem Boot sitzen, herrscht wirkliche Interessengleichheit.

zur Person:

Dirk Hasselbring, Vorsitzender der
Geschäftsführung der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH

Dirk Hasselbring ist seit 2011 CEO der Hamburg Trust. Seit 2009 war er Geschäftsführer und Gründungsmitglied der Cornerstone Group, ­Sydney. Zuvor war er von 2005 bis 2009 bei der GPT Group, Sydney, als Investmentmanager tätig und in dieser Funktion Mitglied des Aufsichtsrats der Hamburg Trust.
Die Hamburg Trust Grundvermögen und ­Anlage GmbH ist ein ­Spezialist für Immobilieninvestments und bietet neben Investoren­betreuung sowie Asset-Management Geschlossene Immobilienfonds für private sowie Spezialfonds für institutionelle Investoren an.

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