Immobilienfonds: Victory und Waterloo

Troubleshooting in Dallas verlangt Verhandlungs­geschick. Bis Anfang Juli will Lothar Estein, Gründer und Chef des Fondsinitiators US Treuhand, die Anschlussfinanzierung für zwei Immobilien des Stadtteilentwicklungsprojekts Victory Park unter Dach und Fach haben. Spielen die Banken mit, wäre das mehr als ein Achtungserfolg in einem beispielhaften Rettungsakt.

Denn der von Anlegern über den Geschlossenen Fonds XVI finanzierten Beteiligung Victory Park drohte 2009 mit dem Platzen der US-Immobilienblase und dem Ausscheiden des Projektentwicklers Hillwood das finanzielle Waterloo. Nichts lief wie geplant. Um den Totalverlust abzuwenden, ging Estein selbst ins Risiko, kaufte angrenzende Grundstücke, holte neue Investoren an Bord und entwickelte mit einem Büro­neubau eine weitere Nutzungsart. Der Totalverlust ist abgewendet.

Einfacher hatte es da der Anbieter BVT. Der Initiator setzte auf Mehr­familienapartments in Dallas. Als die Erstfinanzierung auslief, konnte das Team um Michael Sauer wegen des Preisverfalls nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA zwar nicht verkaufen, bekam aber eine günstige Anschlussfinanzierung vom Versicherer New York Life. Unterm Strich führt das zu höheren Ausschüttungen.

Ums wirtschaftliche Überleben der Beteiligungsgesellschaft Central Park in Frankfurt-Sossenheim kämpft Michael Ruhl, Geschäftsführer der Deutschen Fonds Holding (DFH). Ende 2011 lief die Finanzierung bei den Konsortialbanken Landesbank Hessen Thüringen, HSH Nordbank, Deutsche Pfandbriefbank und WGZ Bank für die Fonds­immobilie aus. Angesichts des gesunkenen Mietniveaus in Sossenheim und eines Sonderkündigungsrechts des Mieters Deutsche Bank im Jahr 2015 wurden die Banken nervös. Weil der Verkehrswert von 90 Millionen Euro unter die Darlehensrestschuld von 91,7 Millionen Euro sackte, stemmen sie sich gegen eine Anschlussfinanzierung.

Anleger müssen zahlen
Doch bei einer Zwangsverwertung des Objekts würden alle verlieren. Im zweiten Anlauf einigte man sich auf einen Deal, bei dem Banken, Initiator und Anleger Zeit gewinnen. Bis zum Jahresende 2012 stunden Banken die Darlehensverbindlichkeiten. „Dafür müssen die 2.400 Anleger 60 Prozent der erhaltenen Ausschüttungen bis Ende August als Sondertilgung zurückzahlen, und wir müssen einen Käufer für die Immobilie suchen, um die Restschuld abzulösen“, erklärt Michael Ruhl. Eine Win-Win-Situation.

Das sind keine Einzelfälle. Laut Henderson Global Investors laufen zwischen 2012 und 2014 allein bei europäischen Immobilien Kredite in Höhe von 450 Milliarden Euro aus. Von den Deutschland-Immobilienfonds benötigen laut der Studie „Sanierungsbedarf bei Immobilienfonds“ der Deutschen Fondsresearch in den nächsten drei Jahren 68 Beteiligungen eine Anschlussfinanzierung. Insgesamt geht es um Kredite in Höhe von 1,6 Milliarden Euro. Zum Vergleich: So viel nahm das verschuldete Spanien bei der Auktion eines Kurzläuferbonds ein.

Anschlussfinanzierung gefährdet
Doch so einfach, wie Staaten noch an frisches Geld kommen, ist es bei Geschlossenen Büro- oder Hotel­immobilienfonds längst nicht mehr. Laut Studie stehen ein Drittel oder fast 540 Millionen Euro der potenziellen Anschlussfinanzierung auf der Kippe. (siehe PDF-Grafik)

Vor allem dann, wenn die Miete geringer ist als ursprünglich geplant und ein Darlehen nicht mehr aus den laufenden Mieterträgen der Fonds­immobilie bedient werden kann oder es sich um Fremdwährungsdar­lehen in Schweizer Franken handelt. Einmal mehr zeigt sich nun, dass die Bruchstücke am Betongold, die Anleger über Fondsanteile besitzen, unter dem Vorbehalt von Banken stehen. Und die knausern mit einer Anschlussfinanzierung, wenn ihnen die Felle wegzuschwimmen drohen.

20 sanierungsgefährdete Immo­bilienfonds mit einem erhöhten Anschlussfinanzierungsrisiko hat Nils Lorentzen, Geschäftsführer Deutsche Fondsresearch, identifiziert. Und das könnte noch das optimistischere Szenario sein.

Im Einzelfall gilt allerdings: Wenn erst einmal ein Kreditvertrag zur Verlängerung ansteht, „ist die ursprüngliche Renditekalkulation überholt“, verdeutlicht Thomas Beyerle, Leiter Research bei der börsennotierten IVG Immobilien AG, und ergänzt: „Bei guten Objekten werden in der Regel Kreditzusagen für vier bis fünf Jahre getätigt.“ Zwangsverlängerungen im Fall von Problemobjekten, die die Banken eigentlich nicht mehr finanzieren wollen, beziehen sich dagegen meist auf einen Zeitraum von lediglich einem Jahr. Bei pfandbriefgedeckten Finanzierungen kann die Gnadenfrist auch länger sein, weil die Banken sich damit bei Anlegern schnell refinanzieren.