Anlegeranwälte blasen zum Angriff
Die jüngsten Nachrichten in Sachen Offene Immobilienfonds sind wenig ermutigend. Die beiden Schwergewichte CS Euroreal und SEB ImmoInvest werden erst im Mai wieder geöffnet. Ursprünglich sollte es bereits Ende 2011 so weit sein. Die DWS machte gleich kurzen Prozess: Die Deutsche-Bank-Tochter kündigte an, ihren Immobilien-Dachfonds db Immo Flex zu schließen.
24 Milliarden Euro in Gefahr
Für betroffene Anleger nimmt der Schaden immer größere Dimensionen an. Aktuell stecken rund 24 Milliarden Euro in Fonds fest, die entweder eingefroren sind oder — noch schlimmer — abgewickelt werden. „Gerade hier müssen Anteilseigner beim zwangsweisen Abverkauf der Restimmobilien mit hohen Abschlägen rechnen“, sagt Andreas Tilp, Geschäftsführer der Anwaltskanzlei Tilp. Sein Kollege Klaus Nieding von der Nieding + Barth Rechtsanwaltsaktiengesellschaft ergänzt: „Die Schieflage bei den Offenen Immobilienfonds ist der größte Schadenfall der vergangenen Jahre mit vielen Tausend Betroffenen und einer Schadensumme im Milliarden-Euro-Bereich.“
Die auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Anwälte Tilp und Nieding sind zugleich Geschäftsführer der ProtectInvestAlliance, kurz PIA. In diesem Zusammenschluss wollen die beiden Kanzleien gemeinsam die Ansprüche privater wie institutioneller Anleger bündeln. Für sie wie für die gesamte Branche der Anlegerschutzanwälte in Deutschland könnten die Probleme der Offenen Immobilienfonds die Wirkung eines kleinen Konjunkturprogramms haben: Angesichts der Vielzahl der Betroffenen dürfte es etliche Anleger geben, die vor Gericht ihre Schäden einklagen wollen.
Nach Branchenschätzungen ist jeder vierte Euro, der in Offenen Immobilienfonds investiert ist, in Produkten gebunden, die entweder eingefroren sind oder bereits abgewickelt werden.
Im Überblick: Offene Immobilienfonds in der Krise (PDF)
Bei den Fonds, die derzeit geschlossen sind (siehe Tabelle) haben nur noch vier die Chance, wieder geöffnet zu werden. Damit drei davon im Mai wieder geöffnet werden können, müssen sich die Manager arg ins Zeug legen und Immobilien verkaufen. Beim UBS 3 Sector Real Estate Europe läuft die Frist im Oktober ab. Gelingt das nicht, werden auch diese vier Fonds abgewickelt.
Ansatzpunkte für Schadenersatz gibt es zur Genüge. „Als juristischer Schaden kommt zum einen der tatsächlich erlittene Verlust des Anlegers in Betracht, also die Differenz zwischen dem An- und Verkaufspreis der Anteile, sofern er die Anteile mittlerweile verkauft hat“, erläutert Klaus Hünlein von der Kanzlei Hünlein Rechtsanwälte.
Besitzt der Anleger die Anteile noch, könne er auf Falschberatung klagen. „Der Schaden besteht dann in der gesamten Höhe des Erwerbspreises, das heißt, in diesem Fall kann der Anleger die Rückabwicklung des Geschäfts verlangen, indem er den Erwerbspreis plus eine angemessene Verzinsung gegen Herausgabe der Anteile fordern kann“, so Hünlein. Ob der Fonds geschlossen sei oder abgewickelt werde, spiele dann keine Rolle.
Die Masse der Ansprüche dürfte sich jedoch auf fehlerhafte Beratung und mangelnde Aufklärung über das Produkt stützen. So wurden Immobilienfonds Anlegern als renditestarke, sichere und jederzeit ohne Verluste veräußerbare Kapitalanlage empfohlen. Dass die Anlagegesellschaft die Anteile zeitweise nicht mehr zurücknehmen oder den Fonds sogar abwickeln kann, erwähnten die Vermittler in der Regel nicht. „Gerade ab 2009 hätten Berater Neukunden darauf hinweisen müssen, dass es bei einigen Fonds ab Herbst 2008 zu einer (vorübergehenden) Aussetzung der Rücknahme der Anteile durch die Fondsgesellschaft gekommen war. Das ist regelmäßig nicht geschehen“, betont Rouven Spruth, Fachanwalt für Kapitalmarktrecht in der Kanzlei Höfer & Spruth.
Daneben spielt das Thema Kickback eine große Rolle. „Unsere Mandanten wurden in aller Regel nicht darüber informiert, dass und in welcher Höhe die beratende Bank das Agio und Teile der jährlich anfallenden Verwaltungsvergütungen als Vertriebsprovision einstreicht“, sagt Anwalt Hünlein. Es wundert ihn, dass — auch nachdem der Bundesgerichtshof Banken und Kapitalanlagesellschaften verdonnert hatte, sämtliche Zahlungen offen zu legen — weiterhin Vergütungen verschwiegen wurden. Ähnliche Erfahrungen haben auch die meisten anderen Anlegeranwälte gemacht. Doch damit nicht genug: „In den Prospekten steht nur rudimentär und für Privatanleger wenig verständlich, was eigentlich mit dem Ausgabeaufschlag und anderen Provisionen im Einzelnen passiert“, sagt Andreas Tilp.
Fehlerhafte Prospekte
Schadenersatzansprüche können beispielsweise aus Prospektfehlern resultieren. Zu den groben Fehlern zählt für Rechtsanwalt Nieding, dass in vielen Musterprospekten „von ‚komfortablen Sparprodukten‘ die Rede sei, die als ‚ideales Angebot für unerfahrene Anleger‘ angepriesen wurden“. Zu den Prospektfehlern im weiteren Sinn zählt auch, dass der vollständige Prospekt überhaupt nicht ausgehändigt wird, obwohl das gesetzlich vorgeschrieben ist. „Den Anlegern wird meist eingeredet, es handele sich um überflüssigen Papierkram, den sie sowieso nicht wirklich lesen wollten“, kritisiert Fachanwalt Hünlein.
Die Chancen, vor Gericht Recht zu bekommen, sind eine Sache, das Kostenrisiko bei einer Klage eine andere. Selbst Anleger mit einer Rechtsschutzversicherung haben bislang den Gang vor Gericht gescheut. Denn die Versicherer hatten in den vergangenen Jahren die Deckungszusagen für Schadenersatzklagen gegen Banken wegen fehlerhafter Beratung mehr und mehr ausgeschlossen.
Damit ist nun Schluss: Zwar erging das Urteil des Oberlandesgerichts München zur Kostenübernahme nur gegen die D.A.S. (Az. 29 U 589/11). Da aber andere Versicherer wie Auxilia, Concordia, Deurag, LVM, Örag, Roland, R + V oder WGV ähnliche Ausschlussklauseln haben, lässt sich das Münchner Urteil wohl auch auf sie übertragen.
Die Anlegeranwälte dürften sich jedenfalls über die Unterstützung bei ihrem Angriff gegen die Anbieter und Verkäufer Offener Immobilienfonds gefreut haben.
Laufend aktuelle Informationen zu Offenen Immobilienfonds finden Sie im Internet unter: www.finanzen.net/go/immofonds
