aktualisiert: 16.09.2012 10:28
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Zinsexperte Herbst: Zuschlagen, wenn die Zinsen steigen

Max Herbst, profunder Kenner von Spar- und Kreditzinsen, im Euro am Sonntag-Interview
Baufinanzierung
Baufinanzierungsexperte Max Herbst erklärt, warum Immobilienkäufer keine Angst vor der Europäischen Zentralbank haben müssen, welche Darlehen jetzt sinnvoll sind und warum die Zinsen noch eine Weile niedrig bleiben.
€uro am Sonntag

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

€uro am Sonntag: Herr Herbst, EZB-Präsident Mario Draghi will die Notenpresse anwerfen. Was ­bedeutet das für all diejenigen, die eine Immobilie finanzieren oder das vorhaben?
Max Herbst:
Fürs Erste gar nichts.

Wie bitte?
Nach Deutschland fließt immer noch eine ganze Menge Geld. Alle Welt zeichnet Bundesanleihen, und solange deren Zinsen und die von Pfandbriefen im Keller sind, wird Baugeld billig bleiben.

Aber viele fragen sich, wie lange das noch so weitergeht.
Ich habe auch keine Glaskugel auf dem Tisch stehen, aber ich denke, im nächsten halben Jahr werden die Zinsen noch auf diesem Niveau bleiben — von kleinen Schwankungen im Nachkommastellenbereich einmal abgesehen. Wo sollen die Investoren mit dem Geld hin? Wenn ich mir anschaue, in welche Anlageklassen beispielsweise Versicherungen ihr Geld investieren müssen, dann bleiben da nur Staatsanleihen der Bundesrepublik und Pfandbriefe.

Und was geschieht dann?
Das weiß ich beim besten Willen nicht. Aber ich kann jedem, der sich mit dem Gedanken trägt, ein Darlehen aufzunehmen, den Tipp geben, sich die momentan niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern.

Also für mindestens zehn Jahre?
Lieber für 15 oder 20 Jahre, denn wer weiß, wie hoch die Zinsen 2022 sind. Mein Tipp: Gehen Sie auf 15 Jahre oder länger und schrauben Sie die Tilgung so hoch, dass Sie nach dem Ende der Zinsbindung eine möglichst geringe Restschuld haben. Bauherren sollten keine Scheu haben, sich lange zu binden. Wenn in zehn Jahren die Zinsen noch niedriger sein sollten, kann man Darlehen kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Warum dann nicht gleich ein Volltilgerdarlehen? Wer einen solchen Kredit abschließt, muss sich keine Sorgen mehr um die Restschuld machen, weil er nach Ende der Zinsbindung gar keine Restschuld mehr hat.
Volltilgerdarlehen sind der Königsweg, eignen sich aber nicht für jedermann. Nehmen Sie eine Wohnung für 300.000 Euro mit 80 Prozent ­Beleihungsauslauf. Da brauchen Sie einen Kredit über 240.000 Euro. Wenn Sie diese Summe mit einem Volltilgerdarlehen über 15 Jahre mit einem aktuellen Zins für diese Laufzeit abzahlen wollen, kommen Sie im Monat auf eine Rate von knapp 1.700 Euro. Bei 20 Jahren sind es rund 1.400 Euro. Wer sich das leisten kann, dem rate ich: nur zu!

Auch wenn Volltilgerdarlehen einen kleinen Zinsaufschlag kosten?
Das ist eine oft zitierte Mär. Einige Banken ziehen sogar etwas ab. Bei der BBBank etwa sind 0,55 Prozentpunkte weniger fällig als bei einem herkömmlichen Darlehen. Banken können durch Volltilgerdarlehen ­exakt absehen, wie sie sich refinanzieren müssen, und einige Institute geben das an die Kunden weiter.

Was sollten all jene tun, die ein Darlehen haben, das in wenigen Jahren ausläuft? Lohnen sich Forward-Darlehen, mit denen man sich den Zinssatz von heute bis zu fünf Jahre im Voraus sichern kann?
Wer in den vergangenen drei Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat fast immer ein schlechtes Geschäft gemacht, und es ist ungewiss, ob es sich in den kommenden Jahren lohnt. Die Forward-Aufschläge liegen momentan bei rund 0,4 Prozentpunkten für zwei Jahre und 0,7 Prozentpunkten für drei Jahre. Das ist im Vergleich niedrig.

Also doch jetzt die Zinsen sichern?
Das hängt von Ihrer Einstellung ab. Wer schlaflose Nächte deswegen hat, sollte abschließen. Allen anderen rate ich, Angebote einzuholen, sich zu informieren und zuzuschlagen, wenn die Zinsen steigen.

Und was halten Sie von Bausparverträgen?
Früher habe ich immer gesagt, man schließt nicht freiwillig einen Bausparvertrag ab. Heute sehe ich Bausparverträge als einen sinnvollen ­Finanzierungsbaustein, besonders für Menschen, die in fünf oder zehn Jahren eine Immobilie kaufen wollen. Sie bekommen derzeit in der Ansparphase oft höhere Zinsen als bei der Bank und haben am Ende ein ­sicheres Darlehen zu guten Kondi­tionen. Zudem kann man mit einem Bausparer auch einfach nur sparen.

Sie sprechen gar nicht von der ­Riester-Rente, die, wenn man dem Bund glaubt, bei Bauherren immer beliebter wird.
Der sogenannte Wohn-Riester lohnt sich nur für Gutverdiener, die die 2.100 Euro Sparsumme absetzen können, und für Geringverdiener mit viel Nachwuchs, die dank der Kinder hohe Förderbeiträge mitnehmen können und später, wenn auf das Wohnförderkonto Steuern fällig werden, kaum etwas zahlen müssen. Für Normalverdiener lohnt sich der Wohn-Riester aber kaum.

Und KfW-Darlehen? Hier werden dank staatlicher Förderung derzeit rund ein Prozent Zinsen fällig.
Die gehören zu jeder Finanzierung dazu. Doch es gibt Banken, bei denen Sie dreimal nachfragen müssen, bis Sie ein solches Darlehen bekommen. Da heißt es hartnäckig bleiben oder die Bank wechseln.

zur Person:

Kenner der Prozente
Seit 1986 berät Max Herbst, Inhaber der nach ihm benannten FMH- Finanzberatung, Bauherren gegen Honorar. Seine Zinstabellen, die er ­ursprünglich nur für die Beratung erstellte, finden sich heute in zahl­reichen Zeitungen und Magazinen, so auch in €uro am Sonntag. Der ­gebürtige Bayer, der mit seiner Familie in Frankfurt lebt, gilt als profunder Kenner von Spar- und Kreditzinsen.

Bildquellen: zstock / Shutterstock.com
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