aktualisiert: 26.07.2012 10:06

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€uro am Sonntag

BETONGOLD

Immobilienboom in Deutschland – wahre Werte oder Blase?



Viele Deutsche investieren derzeit verstärkt in Immobilien
Immobilien: Woher das viele Geld kommt, wie weit die Preise noch steigen – und mit welchen Aktien Anleger jetzt noch profitieren können.

von J. Gross und A. Höss, Euro am Sonntag

Andreas Kräftner ist in bestimmten Münchner Kreisen eine bekannte Persönlichkeit. Fast schon konspirativ wird die E-Mail-Adresse des langhaarigen Produktdesigners weitergegeben, oft mit dem aufmunternden Kommentar „Versuch’s doch mal bei dem!“.

Der Geheimtipp gilt einem Newsletter, den Kräftner hobbymäßig verschickt. Titel: Wohnungsalarm. Im chronisch schwierigen Münchner Mietmarkt bieten darin Leute ihre Wohnungen an — und noch viel mehr Menschen suchen eine. Stand einst nur Kräftners Freundeskreis im Adressverteiler, hat er heute mehrere Tausend Abonnenten.

Neuerdings schreiben Kräftner nicht mehr nur verzweifelte Mietwohnungsaspiranten. Unter Angeboten überteuerter Studentenbuden und WG-Gesuchen finden sich immer mehr Texte von Münchnern, die eine Wohnung kaufen wollen. Auch die klassischen Abreißzettel, die an Ampeln und Bäumen in der Stadt kleben, gelten in den vergangenen Monaten immer häufiger dem Erwerb von Eigentumswohnungen. Denn der Immobilienkauf ist schwierig geworden: Es gibt zu viele Interessenten — und sie zahlen fast jeden Preis.

Deutschland im Immorausch
Das gilt nicht nur für München. Deutschland ist im Betongoldrausch. Das Transaktionsvolumen von gewerblichen und privaten Immobilien betrug 2011 laut dem Immobilienverband IVD 165,8 Milliarden Euro, 13,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Nach Jahren stagnierender oder sogar fallender Preise verteuerten sich Immobilien 2010 und 2011 deutlich.

Im ersten Quartal 2012 stiegen die Preise für Neubauwohnungen gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres bundesweit um 8,2 Prozent, Häuser erzielten 4,8 Prozent mehr. In den besonders gefragten Vierteln der großen Metropolen waren die Zuwachsraten im vergangenen Jahr zweistellig. „Es herrscht insgesamt starke Bewegung am deutschen Immobilienmarkt“, konstatiert Torsten Weidemann von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Und vieles deutet darauf hin, dass die Entwicklung noch über mehrere Jahre anhält.

Denn der Boom auf dem Immobilienmarkt wird von zahlreichen Säulen getragen. „Die wichtigste Voraussetzung bieten sicher die enorm günstigen Zinsen“, sagt Weidemann. Hauskredite sind so billig wie noch nie, ein zehnjähriges Darlehen ist mittlerweile zu einem Zinssatz von deutlich unter drei Prozent zu haben. Grund dafür ist das niedrige Zinsniveau in Europa — das die Europäische Zentralbank laut EZB-Chef Mario Draghi zur Unterstützung der Euroländer in Schieflage auch noch längere Zeit aufrechterhalten will. „Aufgrund des unsicheren Finanzmarktumfelds und der Aktivitäten der Notenbanken dürften die Zinsen über die gesamte Laufzeitstruktur historisch niedrig bleiben“, lautet die Einschätzung von Jochen Möbert, Immobilienexperte von Deutsche Bank Research.

Kein Wunder also, dass die Deutschen jetzt zuschlagen. Zumal auch andere Ausgangsbedingungen günstig sind: Vom Arbeitsmarkt kommen überwiegend positive Impulse, Deutschlands Haushalte leben zudem in weit geringerem Maß auf Pump als jene anderer europäischer Länder oder der USA. In Relation zum verfügbaren Einkommen sind die deutschen Haushalte mit weniger als 90 Prozent verschuldet, während es in der Eurozone fast 100 Prozent sind. Beides steigert die Kreditwürdigkeit und erhöht die Investitionsbereitschaft.

Gleichzeitig ist das Sicherheitsbedürfnis von Investoren — egal ob institutionell oder privat — aufgrund der Euro- und Bankenkrise enorm gestiegen. Sachwerte sind gefragt, neben Edelmetallen und anderen Rohstoffen sind Immobilien besonders beliebt. Soll das möglichst krisenfeste Investment auch noch Inflationsschutz bieten, bleibt nicht mehr viel Auswahl: Wenn zehnjährige Bundesanleihen nur etwas über ein Prozent abwerfen, erscheinen fünf Prozent Mietrendite aus Wohnimmobilien plötzlich hochattraktiv. „Der deutsche Immobilienmarkt galt früher als langweilig, weil er unspektakulär ist. Seit der Finanzkrise ist das aber ein Pluspunkt, denn er ist unspektakulär, aber stabil“, beschrieb Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln am vergangenen Mittwoch auf dem Bayerischen Immobilienkongress in München die Entwicklung.

Auch Institutionelle greifen zu
Das sehen zunehmend auch Versicherungen, Pensionsfonds und Stiftungen so. „Die Allianz will ihr Engagement in Immobilien in den kommenden Jahren von derzeit 20 Milliarden Euro auf 30 Milliarden Euro ausweiten. Wir sehen vor allem in Europa und besonders in 1-A-Lagen in Deutschland und Frankreich gute Chancen“, heißt es zum Beispiel bei Allianz Real Estate. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle haben Großinvestoren im vergangenen Jahr mit 5,8 Milliarden Euro fast doppelt so viel in deutschen Immobilien angelegt wie im Jahr zuvor.

Auch im Ausland gilt der deutsche Immobilienmarkt zunehmend als attraktiv: Im Vergleich mit anderen Ländern sind die Hauspreise in Deutschland immer noch äußerst günstig, und das, obwohl die Qualität in der Bausubstanz bei den Bauten häufig deutlich höher ist. Außerdem weist die Preiskurve in Ländern wie Spanien, Großbritannien und Irland deutlich nach unten. In den USA zeigen sich zwar erste Hoffnungsschimmer, doch ob sich der dortige Häusermarkt tatsächlich wieder nachhaltig erholt, ist noch längst nicht ausgemacht.

Selbst Privatinvestoren aus dem Ausland, speziell aus den südlichen Eurozonenländern, drängen auf einzelne deutsche Immobilienmärkte. Auffällig viele Italiener kaufen Wohnungen in Berlin und München, auch Portugiesen, Franzosen und nicht zuletzt Griechen erwerben Betongold in Deutschland. Eine ähnliche Entwicklung war bereits 2002 und 2003 zu beobachten, als viele Dänen in Hamburg investierten, weil die dänische Wirtschaft am Boden lag. Jetzt, wo die Preise steigen, verkaufen sie wieder.

Das enorme Interesse an deutschen Immobilien wirft aber auch besorgte Fragen auf. Entsteht hier womöglich nach den USA, Spanien, Großbritannien und Irland die nächste Immobilienblase? Dass in manchen Stadtvierteln der großen und mittleren Metropolen Objekte zu extrem überteuerten Preisen den Besitzer wechseln, nehmen die meisten Experten zur Kenntnis. „Eine generelle Übertreibung sehen wir aber nicht“, sagt Torsten Weidemann von Haus & Grund.

Kaum Anzeichen für eine Blase
Kritisch hinterfragen sollten Anleger ein Angebot auf jeden Fall. Tatsächlich fehlen in Deutschland aber einige der Voraussetzungen, die in anderen Ländern die Preisspirale angetrieben haben. Zum Beispiel ist eine Kreditvergabe an nicht kreditwürdige Kunden, wie sie in den USA stattfand, heute in diesem Maß in Deutschland kaum vorstellbar. „Auch der Anteil der Vollfinanzierungen war hierzulande schon immer niedrig und ist in den vergangenen Jahren weiter gesunken“, sagt Weidemann. „Selbst bei einer stärkeren Krise werden die Immobilienpreise nicht nachgeben, wie sie es in Spanien und den USA getan haben, da viele Häuser mit einem hohen Anteil an Eigenkapital finanziert sind“, meint Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.

Außerdem ist der deutsche Immobilienmarkt in vielen Bereichen stark reguliert, zum Beispiel was Mieterhöhungen angeht. „Dies hat zur Folge, dass ein Preisanstieg die Mietrendite senkt und die Ertragskraft von weiteren Transaktionen abnimmt“, erklärt Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert.

Boom hält an
Letztlich wird ein Preisanstieg in Deutschland auch durch die demografische Entwicklung limitiert: Die Zahl der Deutschen sinkt. In den Flächenländern geht die Bevölkerungszahl bereits heute zurück, ab 2030 dürfte die Entwicklung deutschlandweit spürbar sein. Für 2060 rechnen Statistiker mit nur noch 65 bis 70 Millionen Einwohnern.
Abgefedert wird dieser Trend zunächst noch durch die zunehmende Urbanisierung — speziell jüngere Leute ziehen zur Ausbildung und für die ersten Jobs in die Städte. Aufgrund ihrer Lebenssituation wohnen sie dort vorwiegend allein in kleinen Wohnungen. Infolge dieser Entwicklung steigt die Zahl der Haushalte in Deutschland seit Jahren an — ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Für die kommenden Monate und Jahre sehen Experten deshalb kein jähes Ende des aktuellen Immobilienbooms. Anleger dürfen weiterhin grundsätzlich mit moderaten Preisanstiegen rechnen. Jochen Möbert etwa prognostiziert bis 2015 drei Prozent pro Jahr bei Häusern, etwas mehr sollte bei Wohnungen drin sein. Für besondere Lagen und Objekte sind immer auch höhere Aufschläge möglich.

Anleger sollten jedoch nicht Hals über Kopf investieren. Deutsche Immobilien sind nicht per se sichere Anlagen — es gibt dabei mindestens ebenso viele Fallstricke wie bei Finanzprodukten. €uro am Sonntag liefert deshalb in dieser und den beiden kommenden Ausgaben die wichtigsten Informationen.

Inflation: Immobilien bieten
nur begrenzten Schutz

Kinder, die aus wertlosen Geldbündeln Türme bauen, und Arbeiter, die ihren Tageslohn mit Schubkarren abholen: Die Bilder der Hyperinflation von 1923 nährt die deutsche Urangst vor steigenden Teuerungsraten. So tief wie die Inflationsangst sitzt, so hartnäckig hat sich in deutschen Köpfen auch eine goldene Regel eingenistet: Beton schützt vor Inflation.

Bei der Hyperinflation von 1923 war das zumindest auf den ersten Blick der Fall. Die galoppierende Teuerung fraß damals die Vermögen der Sparer auf, die Kaufkraft von Tageslöhnen fiel stündlich. Ein Liter Milch kostete 25 Milliarden Mark, ein Laib Brot 100 Milliarden. Doch es gab auch Inflationsgewinner. Der Industrielle Hugo Stinnes kaufte sich auf Pump ein riesiges Firmenimperium zusammen. Denn Schulden wurden durch die Inflation pulverisiert und Hypotheken schmolzen auf den Gegenwert einfacher Haushaltsgegenstände zusammen. Auch wer mit seinem Ersparten rechtzeitig ein Haus gekauft hatte, entkam der großen Vermögensentwertung erst einmal. In den eigenen vier Wänden ließ sich die Geldkrise also recht gut aussitzen.

Obwohl die Notenbanken in den Industriestaaten die Geldmenge extrem ausweiten, rechnen Experten heute nicht mit einer Hyperinflation wie in der Weimarer Republik. Doch die Stimmen mehren sich, die in den kommenden Jahren leicht steigende Teuerungsraten von vier bis fünf Prozent bei weiterhin niedrigen Zinsen erwarten. Wer heute einen Kredit für ein Haus aufnimmt, für den könnte sich der Schuldendienst minimal erleichtern. Auf einen Stinnes-Effekt sollte man aber nicht vertrauen.

Zudem zeichnen neuere Studien ein uneinheitliches Bild vom Inflationsschutz Immobilie. Auf der Grundlage von US-Daten errechneten beispielsweise die Vermögensverwalter von Vontobel, dass in den vergangenen 110 Jahren die reale Rendite von Immobilien im Schnitt unter 0,5 Prozent pro Jahr lag, wenn die Inflationsrate über fünf Prozent stieg. Mit Aktien und Rohstoffen ließ sich das Vermögen deutlich besser erhalten.

Der Immobilienverband Deutschland bescheinigt auf Grundlage deutscher Daten Wohn- und Gewerbeimmobilien seit 1977 einen guten Inflationsschutz, differenziert aber zwischen im Rückblick starken Lagen wie München und schwächeren wie Berlin. Das Institut der deutschen Wirtschaft hält nur Wohnimmobilien für geeignet, und Professor Tobias Just von der Immobilienakademie der Uni Regensburg sieht die kapitalerhaltende Funktion von Häusern erst bei Inflationsraten von zehn Prozent und mehr gegeben. Vieles hängt also von der Höhe der Inflation, der Lage der Immobilie und der Nutzungsart ab.

Wer mit Eigenkapital oder einem kleinen Kredit ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, sollte sich davon nicht abschrecken lassen. Wer kreditfinanziert ein Zinshaus baut, um von steigenden Inflationsraten zu profitieren, sollte dagegen nicht zu blauäugig sein. Schon kurz nach der Währungsreform von 1923 wurden Immobilienbesitzer über eine Hauszinssteuer geschröpft. 1927 kam rund ein Viertel aller Steuereinnahmen der Kommunen aus dieser Steuer. 1946 wurde eine Zwangshypothek auf unbelastetes Immobilienvermögen in Höhe der Hälfte des Immobilienwerts eingeführt. Belasten können auch Instrumente wie der sogenannte Lastenausgleich oder höhere Grund-, Grunderwerb- und Erbschaftsteuern sowie Mietobergrenzen. Immobilien bieten also nur einen begrenzten Schutz vor Inflation und Währungsschnitten.

Immobilieninvestments
Direkt oder indirekt?

Wohl kaum eine Anlageklasse steht den Deutschen näher als Immobilien — zumindest gefühlt. Dabei gibt es enorme Unterschiede: Direkte Investments wie die eigenen vier Wände oder vermietete Wohnungen als Kapitalanlage sind am leichtesten zu verstehen, mitunter aber komplizierter als indirekte Investments. Denn bei Letzteren ist der Investor meist einer von vielen, und Dienstleister kümmern sich um Aufgaben wie Instandhaltung, Verwaltung, Konflikte mit Mietern und steuerliche Aspekte.
Wer indirekt vom Immobilienmarkt profitieren will, hat mehrere Möglichkeiten: Bei Immobilienaktien handelt es sich um Anteile an Unternehmen, die Immobilien besitzen und vermieten. Wie bei anderen Aktien auch können Teilhaber neben der Kursentwicklung auch von Dividenden profitieren. Zudem können sie das Papier börsentäglich verkaufen.
Eine Sonderform von Immobilienaktien sind REITs. Diese börsennotierten Gesellschaften sind steuerlich begünstigt, dürfen hierzulande aber keine Mietwohnungen im Bestand haben — weshalb sie sich auf dem Markt bisher kaum durchgesetzt haben. Die gesetzliche Eigenkapitalquote beträgt mindestens 45 Prozent.
Ähnlich liquide sollten eigentlich die Anteile an Offenen Immobilienfonds sein. Diese Kapitalanlagegesellschaften (KAG) investieren in renditeträchtige Immobilien. Die Gewinne kommen den Zeichnern zugute. Im Zuge der Finanzkrise hatten viele Zeichner ihre Anteile verkauft. Das entzog den Fonds Kapital, und sie konnten ihre laufenden Kosten nicht mehr decken. Als dann noch Mieteinnahmen ausfielen, mussten einige Fonds vorübergehend schließen. Anleger können in diesem Fall ihre Anteile nicht mehr verkaufen. Dem Management verschafft das Zeit, Immobilien zu verkaufen. Funktioniert das nicht, muss der Fonds abgewickelt werden.
Bei Geschlossenen Immobilienfonds erwerben Anleger Bruchteile von unternehmerischen Beteiligungen an Immobilien wie etwa Mietwohnungen oder Büros. Da in der Regel Banken Fremdkapital beisteuern, haben die Institute das Erstzugriffsrecht auf die Immobilie, falls Kredite nicht ordentlich bedient werden. Für Anleger gilt: Je niedriger der Kaufpreisfaktor ist, desto günstiger ist der Einstieg beziehungsweise desto höher die Anfangsrendite.

Investor-Info

Hauspreise
15 Jahre Flaute sind vorbei

Auch wenn Häuslebauer gern daran glauben: Ein stetiger Wertzuwachs ist auch bei deutschen Immobilien keinesfalls garantiert. In den vergangenen 15 Jahren oder auch in den 80er-Jahren sind die Immobilienpreise sogar gefallen. Seit 2010 ziehen die Hauspreise jedoch wieder an. Wegen günstiger Zinsen und Hypothekenkredite steigt die Nachfrage nach Wohneigentum.

Preisniveau
Im Vergleich erschwinglich

Wohnungspreise in Deutschland sind im europäischen Vergleich niedrig, sowohl in absoluten Zahlen als auch in Relation zum Einkommen. Deutsche können sich Eigentum eher leisten als Kaufaspiranten in den Nachbarländern: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet hier in der Regel drei durchschnittliche (Brutto-)Jahresgehälter. Franzosen müssen neun Jahresgehälter investieren.
Preis einer Wohnung in Bruttojahresgehälter (pdf)

Nachfrage
Mehr kleinere Haushalte

Die Gesamtbevölkerung blieb in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren recht konstant. In Zukunft wird sie aber schrumpfen. Das könnte sich negativ auf die Immobiliennachfrage auswirken. Trotz schrumpfender Bevölkerung steigt aber die Zahl der Haushalte, da es immer mehr alte Menschen gibt und der Trend weg von der Großfamilie hin zum Ein-Personen-Haushalt geht.
Zahl, Größe und Alter der Haushalte (pdf)

Offene Immobilienfonds
Zementierte Vertrauenskrise

Offene Immobilienfonds investieren in Gebäude wie Büro- oder Einkaufszentren. Anleger können ihre Fondsanteile täglich verkaufen. Doch in der Finanzkrise taten das zu viele. Manche Fonds hatten zu wenig Cash, konnten Gebäude nicht schnell genug veräußern und wurden eingefroren. Nun werden elf der insgesamt 35 Fonds abgewickelt, darunter Schwergewichte wie der CS Euroreal oder der SEB Immoinvest. Sie verkaufen nach und nach ihre Immobilien, um die Anteilsinhaber auszuzahlen. Wie viel diese von ihrem Geld wiedersehen, ist unklar. Ab 2013 wird es neue Regeln geben, um Liquiditätsprobleme zu verhindern. Anleger sollen nur noch 30.000 Euro pro Halbjahr abziehen können, größere Summen müssen ein Jahr zuvor angemeldet werden. Offene Immofonds werfen wenig Rendite ab. Sie bieten aber die Möglichkeit, mit wenig Geld in Immobilien zu investieren. Zudem könnten bestehende Fonds vom Ausverkauf bei den Problemfonds profitieren. Die Fonds großer Anbieter wie Deka und Union Investment eignen sich als Beimischung fürs Depot.


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Kommentare zu diesem Artikel

Credit Default Swap schrieb:
26.01.2013 17:08:52

ach quatsch, das ist keine blase u ganz normal diese preise. mein haus kannst du auch kaufen wenn du willst, sagen wir für 2 millionen euro. dann gibts das ackerland von 14000qm gratis dazu....versprochen!

andyxy schrieb:
02.08.2012 11:52:49

Aufgrund der niedrigen Zinsen, sind die Preise in Städten wie München irrational geklettert.
Da kann man die Blase schon sehen.
Wenn die Zinsen wieder steigen ...

belfegore schrieb:
28.07.2012 13:17:01

und weil das alles so ist, wird es Zeit,dass der Hypo-Zins wieder bei 9 % landet. Dann wird der Gierwahn ein wenig eingeschrenkt.

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