Alternativen bei der Immofinanzierung

Immobilienkredite werden infolge von Basel III und Solvency II knapper und teurer. Es wird schwieriger, Bankkredite für den Erwerb oder die Entwicklung größerer Immobilienobjekte zu erhalten. Die von den Regierungen geforderte stärkere Beteiligung der Banken an der europäischen Schuldenproblematik und verbesserte Kapitalausstattungen verstärken diese Tendenz. Die beschlossene Erhöhung der Eigenkapitalquote von Banken auf neun Prozent dürfte bewirken, dass Kreditengagements abgebaut werden. Es gilt also, Alternativen für die Finanzierung zu finden.

Anleger erhalten einen hohen
Grad der Absicherung
Einer neuen Studie der European Business School zufolge erwartet über die Hälfte der befragten Experten eine zunehmende Tendenz zur alternativen Finanzierung von Immobilien. Hierzu gehören Immobilienanleihen, die als Anlageklasse – ähnlich wie Mittelstandsanleihen – in letzter Zeit deutlich an Gewicht gewinnen. Auch weil Immobilienanleihen im Freiverkehr gelistet werden können und fungibler, also leichter handelbar sind als etwa Anteile an Immobilienfonds. Möglich ist ein Listing zudem in den neuen Börsensegmenten für Mittelstandsanleihen wie z.B. Bond M (Stuttgart) und M:access Bonds (München). Die Einbeziehungsvoraussetzungen der neuen Mittelstandssegmente gleichen sich weitgehend – wobei es Unterschiede bei den Anforderungen für das Mindestvolumen der Emission gibt.

Hypothekenanleihen wiederum sind eine Sonderform der Immobilienanleihen. Auch sie funktionieren wie Unternehmensanleihen, sollten jedoch durch zugeordnete Immobilien erstrangig besichert werden und damit den Anleger vor dem Totalausfall schützen. Anleger profitieren also nicht nur von den hohen Zinsen und dem Handel an den Börsen, sondern auch von der Absicherung. Bei der erstrangigen Hypothekenanleihe erhalten Zeichner ein erstrangiges Grundpfandrecht an den zur Sicherheit dienenden Immobilien vor allen anderen Gläubigern. Kann der Emittent Zinsen oder die Rückzahlung nicht bedienen, hat der Anleger das Recht, die Immobilien über einen externen Treuhänder zu seinen Gunsten zu verwerten und durch sein Veto auch ein „Verramschen“ in solchen Fällen zu verhindern.

Für Unternehmen ist diese Art der Kapitalbeschaffung wesentlich günstiger als der Weg über die Bank. Im Gegenzug erhalten Anleger für das Geld, das sie dem Unternehmen leihen, eine jährliche Zinszahlung und am Laufzeit­ende den Nennwert zurück. Die Platzierung von Hypothekenanleihen macht gerade dann Sinn, wenn ein Unternehmen darauf spezialisiert ist, Immobilien günstig einzukaufen, schnell zu bezahlen, professionell aufzuwerten und mit Gewinn zu verkaufen – etwa durch Umnutzung eines leerstehenden Bürogebäudes in ein Hotel.

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Eindrucksvoll gelungen ist dies beispielsweise der WGF mit der Umwandlung einer einst leerstehenden Büroimmobilie am Frankfurter Hauptbahnhof zu einem Holiday Inn Express-Hotel und dem jetzt abgeschlossenen gewinnbringenden Verkauf. Projektentwickler können allerdings auch ohne die Ausgabe von neuen Anleihen erfolgreich arbeiten, wenn sie bereits beim Einkauf wissen, an wen sie verkaufen wollen und ihnen die Finanzierung aus dem verhandelten Verkaufspreis gelingt.

Bewertungsmaßstäbe sollten
vereinheitlicht werden
Alternative Finanzierungsformen hätten es allerdings leichter, wenn es nicht eine unüberschaubare Anzahl unterschiedlicher Bewertungssysteme für die Beleihung von Immobilien gäbe. Es wäre an der Zeit, zu einheitlichen Bewertungsmaßstäben in Deutschland zu kommen, um die wachsenden Finanzierungsprobleme der Immobilienbranche zu lösen. Während es in Ländern wie England und Frankreich nahezu einheitliche Standards gibt, leistet sich Deutschland zahlreiche verschiedene, zum Teil unlogische Bewertungsmethoden. Ein Beispiel: Wenn die Bank 60 Prozent des Verkehrswertes von einer Million Euro beleiht, finanziert sie 600 000 Euro. Erwirbt der Käufer aber das Objekt aufgrund der Nöte des Verkäufers für 600 000 Euro – bei weiterhin gleichem Verkehrswert von einer Million Euro – dann leiht die Bank nur 360 000 Euro (60 Prozent). Die Finanzierung ohne eine Bank – etwa über eine Hypothekenanleihe, könnte im gleichen Fall wesentlich effizienter dargestellt werden. An diesem Beispiel zeigt sich, dass die Finanzierung über Anleihen zu deutlich realistischeren und den Marktverhältnissen angepassten Finanzierungen führt.

zur Person:

Pino Sergio, Gründer
und Vorstandsvorsitzender von WGF
Das Unternehmen ist auf die Entwicklung und Neupositionierung von Immobilien spezialisiert und engagiert sich seit 2003 deutschlandweit in ­Immobilien unterschied­licher Anlageklassen. ­Strategischer Fokus der ­Investmentstrategie ist die kurz- bis mittelfristige Realisierung von Wersteigerungspotenzialen erworbener Immobilien. Für ihre Strategie nutzt die WGF auch den Kapitalmarkt: Bei der bankunabhängigen Emission von erstrangig besicherten Hypothekenanleihen ist es deutscher Marktführer.