Der Preis des Eigenheims

Eigenkapital
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen und alles über einen Kredit finanzieren will, hat es schwer. Es sei denn, er kann entsprechende Sicherheiten etwa in Form eines sehr hohen Gehalts mitbringen. 20 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein, damit eine Bank einen Kredit gibt. Wer mehr mitbringt, kann seinen Darlehenszins drücken. „Etwas Eigenkapital sollte man für unvorhergesehene Ereignisse in der Hinterhand haben“, rät Stephan Gawarecki vom Baugeldvermittler Dr. Klein. Den Königweg zum Eigenkapital gibt es nicht. Mithilfe eines Bausparvertrags lässt sich mit regelmäßigen Raten Kapital aufbauen, zudem sichert sich der Bausparer ein Recht auf ein Darlehen. Allerdings ist die Verzinsung hier momentan niedrig. Zudem zahlt der Kunde Abschlusskosten. Eine Alternative sind Sparpläne — klassisch bei einer Bank oder über Fonds und ETFs.

Darlehen
Bestseller sind nach wie vor Baukredite mit einer zehnjährigen Zinsbindung. Einmal abgeschlossen, steht der Zins für zehn Jahre fest. Das macht den Kredit berechenbar. Weitere gängige Zinsbindungen sind fünf, 15 und 20 Jahre. Teilweise sind auch 25- oder 30-jährige Zinsbindungen im Angebot. Je länger sich ein Kunde festlegt, desto höher wird der Zins. Aktuell macht die Frage, ob man sich zehn oder 20 Jahre bindet, 0,4 Prozentpunkte aus. Klingt wenig, macht aber bei einem Darlehen von 100.000 Euro über diesen Zeitraum einige Tausender aus. Dafür hat man den derzeitigen Niedrigzins für 20 Jahre festgezurrt.

Daneben gibt es variable Darlehen, deren Zinssatz sich ständig ändern kann, weil er an Interbankenzinsen wie den Drei-Monats-Euribor gekoppelt ist. Und diese können stark schwanken — oder manipuliert werden. Steigen die Zinsen, verteuern sich diese Darlehen rasch und der Käufer muss gegebenenfalls umschulden. Einige Banken raten, einen Teil der Summe variabel zu finanzieren, um die Zinslast zu drücken. Sinnvoll sind solche Darlehen nur für Kreditnehmer, deren Finanzierung nicht auf Kante genäht ist und die sich mit ihrem Kredit auseinandersetzen können — und wollen.

Anders als bei herkömmlichen Darlehen, bei denen eine Restschuld bleibt, für die man meist einen neuen Kredit braucht, werden bei einem Volltilgerdarlehen die Schulden innerhalb der Laufzeit komplett getilgt. Das sorgt allerdings für hohe Raten. Für solvente Kreditnehmer kann sich ein Volltilger aber lohnen, da sie ohne große Zinsbelastungen ihr Darlehen rasch zurückzahlen können. Nicht jede Bank bietet Volltilger an. Zudem kosten sie meist einen kleinen Aufschlag.

Tilgung
Die monatliche Darlehensrate besteht aus zwei Teilen: den Kosten, die für den Kredit anfallen, und der Tilgung. Je höher der Anteil der Tilgung, desto geringer ist die Restschuld. Üblicherweise rechnen Banken mit ein bis zwei Prozent Anfangstilgung. Wer kann, sollte mehr tilgen. Die Tabelle unten zeigt, wie stark sich die Restschuld bei ­höherer Tilgung verringert. Zudem sollte man darauf achten, dass die Tilgungsrate gewechselt und möglichst oft Sondertilgungen geleistet werden dürfen. Viele Banken bieten das Recht, kostenlos bis zu fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr zusätzlich zu tilgen.

Fördern
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Darlehen. Im Förderprogramm Nr. 124 können Bauherren oder Käufer, die ihr Eigentum selbst nutzen, vergünstigte Darlehen von bis zu 50.000 Euro bekommen. Daneben gibt es mehrere Programme zum energieeffizienten Modernisieren. Diese Kredite können in der ­Regel mit anderen Darlehen kombiniert werden. Ein guter Finanzierungsberater weist von sich aus auf KfW-Kredite hin. Auch Länder und Kommunen fördern Immobilien­besitzer. Unter www.baufoerderer.de findet man eine Übersicht über die verschiedenen Programme.

Wohn-Riester
Hier gibt es zwei Varianten: Wer über ein zertifiziertes Darlehen oder einen Bausparvertrag vier Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens, maximal aber 2100 Euro im Jahr, anspart oder tilgt, bekommt 154 Euro vom Staat. Verheiratete oder Eltern bekommen noch mehr. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät zur Tilger-Variante. Wer seinen Kredit schnell tilgen kann, spart besonders viel.

Forward-Darlehen
Damit können sich Immobilienbesitzer niedrige Zinsen bis zu fünf Jahre im ­Voraus sichern. Forward-Darlehen helfen auch Bauherren, die bereits ­einen Kredit bedienen, aber bei der Anschlussfinanzierung steigende Zinsen ausschließen wollen.
Banken verlangen je Monat, den der Kredit in die Zukunft geschoben wird, zwischen 0,02 und 0,03 Prozentpunkte Aufschlag. Wer sich die heutigen Zinsen für 2017 sichern will, zahlt also gut 1,2 Prozentpunkte zusätzlich. Das kann sich rechnen, ist aber eine Wette auf die Zukunft.

Tipp: Viele Banken verlangen für Anschlussdarlehen bis zu einem Jahr im Voraus keine Aufschläge. Forward-Darlehen können auch beim Umschulden helfen und teure Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden. Wer etwa vor sieben Jahren einen teuren Kredit aufgenommen hat, kann bereits heute ein Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlauf aufnehmen. Hat er den alten Kredit zehn Jahre bedient, kann er ihn ohne Kosten kündigen und zu den Zinsen von heute — mit kleinem Aufschlag — weiterfinanzieren, die Vorfälligkeitsentschädigung spart er sich auf diese Weise.

Wo informieren?
Wer sein benötigtes Kreditvolumen kennt, sollte sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen. Das geht entweder über Zinstabellen, wie sie €uro am Sonntag monatlich veröffentlicht (siehe Baugeld-Tabelle auf S. 61), oder mithilfe von Zinsportalen im Internet wie www.fmh.de, mit dem €uro am Sonntag kooperiert.

Wird der Kauf oder das Bauvorhaben konkreter, lohnt es sich, so viele Angebote wie möglich einzuholen. Baugeldvermittler bieten oft einen guten Überblick und günstige Konditionen, dennoch decken sie nie den gesamten Markt ab.

Ein weiterer Ansprechpartner sollte die Hausbank sein. Sie kennt ihren Kunden am besten und kann unter Umständen ein Sonderangebot erstellen. Ein guter Kreditberater sollte in jedem Fall die komplette finanzielle Situation des Darlehensnehmers erfassen, verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und Tilgung durchrechnen und nicht nur auf Förderprogramme hinweisen, sondern sie auch einkalkulieren.
Monatliche Belastungen und Tilgungsraten im Vergleich (pdf)

Versicherung: Dem Zufall keine Chance

Wohngebäudepolice
Unwetter, Explosionen oder Feuer können ein Haus oder eine Wohnung zerstören. Eine Wohngebäudeversicherung hilft, im Ernstfall zumindest den finanziellen Schaden in Grenzen zu halten. Zum Schutz bei Überschwemmungen lohnt sich eine Elementarschadenversicherung. Eine zusätzliche Bauleistungsversicherung zahlt bei Schäden am Rohbau. Feuerschäden sind in der Regel bei einer Wohngebäudeversicherung enthalten.

Bauherrenhaftpflicht
Sie kommt für alle Schäden auf, die anderen Personen beim Bau einer Immobilie entstehen. Ausnahme Unfallschutz: Wem Freunde und Verwandte beim Bau helfen, der sollte die Helfer bei der Bau-Berufsgenossenschaft anmelden. Im Ernstfall leistet diese gesetzlichen Unfallschutz.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Sie zahlt, wenn im Winter nicht geräumt ist und sich ein Passant deshalb ein Bein bricht. Bei selbst bewohnten Häusern ist sie meist in der privaten Haftpflichtversicherung eingeschlossen.

Restschuldpolice
Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, steht bei seiner Bank auf einen Schlag mit einer fünf- bis sechsstelligen Summe in der Kreide. Wird der Kreditnehmer arbeitslos oder berufsunfähig, kann es schwierig werden, den Kredit zu bedienen. Dann springt eine Restschuldpolice ein.

Risikolebensversicherung
Viele selbst genutzte Immobilien gehören Familien mit einem Hauptverdiener. Stirbt dieser, platzt der Traum vom Eigenheim — ganz gleich, ob noch ein Darlehen bedient oder nur das Haus instand gehalten werden muss. Mit einer Risikolebensversicherung kann der Hauptverdiener seiner Familie zumindest Geld hinterlassen, damit sie in den eigenen vier Wänden bleiben kann.

Versicherungslücken
Käufer können die Wohngebäudeversicherung vom Vorbesitzer übernehmen. Dennoch sollten neue Besitzer sich schon vor dem Kauf um Versicherungsschutz kümmern. Sonst droht eine Lücke, denn die Police geht erst mit dem Grundbucheintrag vom Vorbesitzer auf den neuen Eigentümer über.

Nebenkosten: Die unterschätzte Last

Beim Kauf
Zwischen fünf und zehn Prozent der Gesamtsumme gehen für Nebenkosten drauf. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag. Maklerkosten können mit bis zu sechs Prozent des Kaufpreises zu Buche schlagen.

Sachverständige
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sollte einen Sachverständigen zurate ziehen. Er checkt die Bausubstanz. Die Kosten liegen für Sachverständige von TÜV oder Dekra bei etwa 400 Euro. Gutachten von Architekten oder Statikern gehen in die Tausende. Sie sind genauer und der Sachverständige haftet, wenn er Mängel übersehen hat.

Regelmäßige Abgaben
Grund- steuer, Gebühren für Müllabfuhr und Wasserversorgung und auch der Kaminkehrer kosten regelmäßig. Zudem bitten Kommunen immer häufiger Anrainer für Straßensanierungen zur Kasse.

Markus Hinterberger, €uro am Sonntag

 

Platz 15: Düsseldorf

Den Auftakt zum Ranking bildet eine der wichtigsten Wirtschaft-, Verkehrs- und Kulturzentren Deutschlands, die Rhein-Ruhr-Metropole Düsseldorf. Um in Düsseldorf ein 120 qm Einzelhaus zu kaufen, muss man in der Regel einen Kaufpreis in Höhe von 420.000 € entrichten. Wohnungen mit einer Gesamtgrundfläche von 80 qm kosten ca. 146.000 €.

Quelle: LBS-Wohnimmobilienmarkt 2012, Bild: © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH