28.06.2013 17:00

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€uro am Sonntag

IMMOBILIEN

Wohnungsmarkt: Reine Wahlkampfpolemik



Wohnungsmieten auf dem Weg nach oben
Für Anleger in Deutschland ist die Investition in eine Immobilie ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Die aktuellen Forderungen von Teilen der Politik, die Mieten bei Neubauten noch mehr zu begrenzen, sind klar kontraproduktiv.

von Rackham F. Schröder, Gastautor von Euro am Sonntag

Die Mieten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, vor allem in den Metropolen — und sie steigen weiter. Für viele Menschen wird es immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu bekommen. Die Politik hat das Thema entdeckt, und die steigenden Mieten werden mit Sicherheit eines der wichtigen Wahlkampf­themen werden. So forderte die SPD kürzlich, bei der Neuvermietung sollten die Mieten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Zudem solle die Kappungsgrenze, die den Anstieg der Mieten im Bestand begrenzt, weiter reduziert werden.

Tatsächlich sind auch im bundesweiten Durchschnitt sowohl die Mieten im Bestand als auch bei der Neuvermietung im vergangenen Jahr stärker gestiegen als die Inflationsrate. Laut dem BulwienGesa-Immobilien­index, der die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990 analysiert, stiegen die Mieten beim Erstbezug um 4,8 Prozent und die Mieten im Bestand um 3,6 Prozent. Vor allem in den sogenannten A- und B-Städten zeigten die Neubauwohnungsmieten hohe Steigerungsraten, aber auch die kleineren Standorte reagierten noch positiv auf das aktuelle Marktgeschehen.

Die Mieten bei Wiedervermietung sind 2012 in allen Städtegruppen gestiegen. Teils deutliche Unterschiede sind zwischen Städten im Norden und Osten — mit unterdurchschnittlichen Werten — und Städten im Süden und Westen — mit überdurchschnittlichen Werten — zu finden.


Rackham F. Schröder, Engel & Völkers Commercial Berlin
Ein Blick auf die längerfristige Entwicklung zeigt jedoch, dass es sich bei den Mietsteigerungen lediglich um Nachholeffekte handelt, die jetzt peu à peu einen Ausgleich dafür schaffen, dass die Realmieten über viele Jahre gesunken sind. Bei der Neuvermietung von Wohnungen lag die jährliche Veränderungsrate in den Jahren 1990 bis 2012 bei nur 1,3  Prozent und damit deutlich unter der ­ Inflationsrate. Das heißt also: Vermieter mussten über viele Jahre tatsächlich deutlich sinkende Mieten hinnehmen. Auch im Bestand lag die jährliche Veränderungsrate bei nur 2,2 Prozent und damit etwa in Höhe der langfristigen Inflationsrate.

Ende der Steuervorteile bremste Wohungsneubau
Der Grund für diese Entwicklung liegt darin, dass — angeregt durch steuerliche Förderungen — über viele Jahre in Deutschland viel zu viele Wohnungen gebaut worden waren, was steigende Leerstandsraten zur Folge hatte. Mit der Abschaffung von steuerlichen Vorteilen im Neubau wie der degressiven Abschreibung und einem gleichzeitigen Überangebot an Wohnungen in vielen Städten sank der Mietwohnungsneubau Jahr für Jahr auf neue Tiefstände.

In der Folge kam es dann, insbesondere in Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt, zu einer Verknappung von Wohnraum und steigenden Mieten. Diese steigenden Mieten wiederum führen jetzt dazu, dass sich der Neubau wieder mehr lohnt und die Bau­fertigstellungen im Geschossbau wieder steigen.

Die positive Entwicklung, dass wieder mehr Mietwohnungen gebaut werden, würde jedoch rasch zum Erliegen kommen, wenn aus populistischen Gründen der Mietanstieg begrenzt würde, wie dies von Mieterbund, SPD, Grünen und Linken vorgeschlagen wurde. Insbesondere die Folgen einer Begrenzung der Miethöhe bei der Neuvermietung wären fatal. Wenn die Miete nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfte, bedeutet dies, dass sich wirtschaftlich der Neubau in den Metropolregionen nicht mehr lohnt. Allein die hohen Grundstückspreise wären durch die Mieten nicht mehr zu refinanzieren.

Die jetzige Regierung hat bereits die Kappungsgrenze für die Vermietung im Bestand gesenkt. Diese lag früher einmal bei 30 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren, war dann auf 20 Prozent in drei Jahren reduziert worden und wurde kürzlich auf 15 Prozent in drei Jahren abermals reduziert. Die SPD schlägt nunmehr vor, sie auf 15 Prozent in vier Jahren zu begrenzen.

Allein die Diskussion darüber wird viele potenzielle Investoren abschrecken, in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Die Folge wird dann genau das Gegenteil dessen sein, was die Politik beabsichtigt: nämlich weiter steigende Mieten. Nutznießer dieser Entwicklung werden all diejenigen sein, die bereits in Wohnimmobilien investiert haben.

zur Person:

Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von
Engel & Völkers Commercial Berlin

Der Autor ist seit 2006 Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. Zuvor verantwortete er die deutschlandweite Betreuung der Büros im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser. ­Zusammen mit Christian Völkers hat er den ­Bereich Commercial ­auf­gebaut und rund 2000 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gesamtwert von drei ­ Milliarden Euro verkauft.
Engel & Völkers Com­mercial ist ein international tätiges Beratungs- und Vermittlungs­unternehmen für Gewerbe­immobilien.

Bildquellen: BUWOG Gruppe

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