aktualisiert: 25.10.2012 19:03
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Immobilien-Investments: Lieber Aktien statt eine Wohnung

Helmut Kurz, Ellwanger & Geiger
Kapitalanlagen
Auf der Suche nach Sicherheit für ihr Kapital setzen die Privatanleger angesichts der gestiegenen Risiken und geringen Renditen bei Staatsanleihen wieder vermehrt auf die eigene Immobilie zum Vermieten. Das könnte ein Fehler sein.
€uro am Sonntag

von Helmut Kurz, Gastautor von Euro am Sonntag

Die Immobilie als Kapitalanlage liegt im Trend. Wie die Lemminge rennen vor allem die risiko­aversen Anleger in diese Anlageklasse. Dabei ist die vermietete Wohnung nur bedingt ein sicherer Hafen. Für die meisten Anleger stellt die Immobilie im Portfolio ein Klumpenrisiko dar. Bei Aktien hat sich bereits herumgesprochen, dass es keine clevere Idee ist, 50 Prozent seines Vermögens in eine einzelne Aktie zu investieren. Aber genau das machen viele Anleger, wenn sie in eine Wohnung investieren. Meist nehmen sie dafür sogar einen recht hohen Kredit auf, schließlich verführen die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen dazu, sich auf lange Zeit zu verschulden — ohne zu wissen, wie sich die Zinssituation beim Anschlusskredit in beispielsweise zehn Jahren darstellt.

Neben dem enormen Klumpenrisiko übersehen viele Anleger beim Direktinvestment in eine Wohnimmobilie noch einen weiteren Aspekt: das Asset-Management, also die Verwaltung des Vermögenswerts. Bei Aktien investieren die Anleger in der Regel in Fonds, die von professionellen Teams gemanagt werden. Die wenigsten Privatanleger trauen es sich zu, selbst ein Portfolio aus Aktien zu managen. Kapitalanlagewohnungen werden hingegen in der Regel nicht professionell, sondern vom Eigentümer gemanagt.

Es gibt zwar einen Hausverwalter, dessen Tätigkeit beschränkt sich allerdings eher auf Hausmeisterdienste und Gebäudereparaturen. Von einem aktiven Asset-Management kann nicht die Rede sein. Ohnehin ist das aktive Managen schwierig, wenn es sich nur um eine einzelne Wohnung handelt. Der Anleger ist dann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und braucht für jede Handlung, die das Wohnhaus betrifft, die Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Abgesehen vom Klumpenrisiko und dem fehlenden Asset-Management hat eine Sachwertanlage gegenüber Aktien einen gravierenden Nachteil: Es ist ein starres Investment. Aktien verkörpern hingegen Unternehmen, die sich aktiv und lebendig am Markt bewegen und sich an die stets ändernden Marktbedingungen flexibel anpassen können.

Attraktive Renditen auch
in Auslandsmärkten

Wer dennoch am Sachwert Immobilie teil­haben möchte, sollte deshalb in Immobilienaktiengesellschaften investieren oder einen entsprechenden Fonds suchen. Auch wenn die Kurse über das Jahr schon stark angezogen haben, ist der Einstieg bei so mancher Immobilienaktiengesellschaft immer noch attraktiv, weil die Marktkapitalisierung oft deutlich unter dem Marktwert der gehaltenen Immobilien abzüglich der Schulden liegt. Besonderes Augenmerk sollte der Anleger auf das Management der jeweiligen Gesellschaft legen. Es ist besser, in eine Gesellschaft mit einem guten Managementteam und einem eher durchschnittlichen Portfolio zu investieren als andersherum. Ein guter Manager wird selbst aus einem schwachen Immobilienportfolio die maximale Rendite herausholen.

Die Investition in Immobilienaktien statt in eine direkt gehaltene Wohnung hat noch einen weiteren Vorteil: Privatanleger können an den Chancen internationaler Immobilienmärkte besser teilhaben. Direkt in den aussichtsreichen asiatischen Immobilienmarkt zu investieren wäre für Anleger zum Beispiel viel zu umständlich. Dafür gibt es Fonds, die Anteile an spezialisierten, börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REITs) in asia­tischen Teilmärkten halten. Ein Beispiel: Der Asien-Anteil am E & G Global REIT-Fonds beträgt derzeit rund 40 Prozent. Es wird investiert in Unternehmen wie den Japan Logistics Fund, der in Logistikimmobilien anlegt, oder in den Frasers Centrepoint Trust, der seinen Schwerpunkt auf Einzelhandelsimmobilien in Singapur legt.

Um von den Chancen an den internationalen Immobilienmärkten zu profitieren, haben viele Anleger in der Vergangenheit in Offene Immobilienfonds investiert, die unter anderem in Asien aktiv waren. Anders als das Management eines Offenen Immobilienfonds ist das Management der eben angesprochenen, hochspezialisierten REIT-Gesellschaften in Asien ansässig und somit naturgemäß sehr viel näher am Markt als eine in Frankfurt oder Hamburg ansässige Kapitalanlagegesellschaft, die weltweit in sämtliche Nutzungs­arten investiert.

Es ist unstrittig, dass die Beimischung von Immobilien in das Portfolio sinnvoll ist. Allerdings raten wir davon ab, direkt in einzelne Wohnungen zu investieren, wie von einem Gros der Anleger aktuell praktiziert.

zur Person:

Helmut Kurz, Fondsmanager
beim Bankhaus Ellwanger & Geiger

Der Autor beschäftigt sich seit 30 Jahren mit Kapitalanlagen und insbesondere mit Immobilienaktien und REITs in Deutschland und dem Rest der Welt. Das 1912 gegründete Bankhaus Ellwanger & Geiger mit Sitz in Stuttgart bietet seinen Kunden Leistungen aus den vier Bereichen Private Banking, Private Immobilien, Real Estate und Institutional Banking, Mit dem E & G-DIMAX wurde 1995 der erste und lange Zeit einzige Index für deutsche Immobilienaktien geschaffen.

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