aktualisiert: 09.09.2012 10:25

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€uro am Sonntag

SCHULDENKRISE

Immobilien: Kein Wundermittel gegen die Krise



Constanze Hintze, Svea Kuschel + Kolleginnen
Schuldenkrise und Inflationsgefahr haben die Menschen tief verunsichert. In Immobilien sehen viele nun das optimale Instrument, um ihr Geld vor Inflation oder dem Zugriff des Staates in Sicherheit zu bringen.

von Constanze Hintze, Gastautorin von Euro am Sonntag

Der Wohnungsmarkt boomt. In der Hoffnung auf eine solide und zukunftsfeste Investition mag so mancher die mit dem Kauf verbundenen Risiken verdrängen. Die Immobilienofferten lassen sich leicht schönrechnen, die Kreditzinsen sind günstig. Doch wer sich ein Haus oder eine Wohnung kauft, legt sein Geld langfristig fest. Niemand sollte sich deshalb von der allgemeinen Nervosität anstecken lassen und übereilt handeln. Der Kauf einer Immobilie ist meist von großer Tragweite für das gesamte weitere ­Leben. Umso wichtiger ist es, in Ruhe alle Aspekte zu durchdenken, um zu wissen: Ist das die richtige Entscheidung für mich?

Die Preise sind rasant gestiegen. Selbst wenn man von einer weiterhin positiven Entwicklung ausgeht, lässt sich bei einer selbst genutzten Immobilie die Wertsteigerung eben nicht wie Rahm auf der Buttermilch abschöpfen. Wer nicht verkauft, kann sich zwar freuen, hat aber nichts davon.
Mieten kann man nicht beliebig anpassen. Zudem sind die Preise in guten Lagen bereits sehr hoch. Lässt sich aktuell eine Nettokaltmiete von 850 Euro im Monat erzielen, beträgt ein Kaufpreis von 250.000 Euro rund das 25-Fache der jährlichen Einkünfte aus der Immobilie (in Toplagen ist das Verhältnis oft noch erheblich ungünstiger). Der Kredit muss getilgt, in Instandhaltung usw. investiert werden. Das finde ich nicht mehr rentabel — vor allem auch angesichts der langfristigen Bindung an diese Investition.

Auch Immobilien bieten
keinen vollständigen Kapitalschutz

Denn: Immobilien lassen sich nicht mal eben verkaufen, wenn man Geld braucht. Wer es eilig hat, muss mit einem Abschlag rechnen oder wird das Objekt nicht los — ein Kredit muss jedoch weiter vollständig bedient werden; samt Zinslast. Nach einem Verkauf kann man der Bank auch nicht einfach die ausstehende Summe überweisen. Wer einen Kredit vor der Zeit ablösen will, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung — was teuer werden kann. Und schließlich gibt es keine Garantie, dass die Marktlage so günstig bleibt und Nachfrage und Preise nicht wieder zurückgehen. Dann endet die Sache womöglich mit einem schmerzhaften Verlust, der viele Jahre lang abzutragen ist.

Ebenfalls zu bedenken: Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen dauerhaft so niedrig bleiben wie derzeit. Für eine Anschluss­finanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist können unter Umständen deutlich höhere Sätze verlangt werden. Erstes Fazit: Privatleute können sich mit einem Immobilienkauf gefährlich übernehmen.

Nehmen wir an, Sie kaufen, um selbst einzuziehen. Ist die Wohnung einmal abbezahlt, wohnen Sie mietfrei. Das vergrößert gerade auch im Alter den finanziellen Spielraum. Stimmt — wenn Sie dann tatsächlich noch dort wohnen. Doch das Leben ist voller Veränderungen, auch wenn wir heute nicht daran denken. Sie gründen eine Familie, bekommen Kinder — der Platz reicht nicht mehr. Das Haus ist auf die Familie zugeschnitten — doch die Ehe hält nicht. Sie ziehen berufs­bedingt um. Oder Sie verlieren den Arbeitsplatz. Da wäre es gut, schuldenfrei, flexibel und mobil zu sein. Ansonsten kann sich die schöne Altersvorsorge in eine schwere Last verwandeln. Zweites Fazit: Eine Immobilie kann zum Klotz am Bein werden.

Die Aktienkurse schwanken seit Jahren immer heftiger, und die Zinsen für Renten­anlagen bester Bonität liegen weit unter der In­flationsrate. Auch wenn der Marktwert sich ändert, haben Sie mit einer Immobilie Ihre Kapitalsubstanz gesichert. Das kann Ihnen keiner wegnehmen. Dieser Gedanke ist verständlich. Angesichts der Staatsschuldenkrise sollte man allerdings nicht auf diese Hoffnung bauen. Ein Blick über die Landesgrenzen, aber auch in die jüngere Vergangenheit Deutschlands zeigt, dass der Staat die Häuslebauer nicht schont, wenn er dringend Geld braucht. 1948 etwa wurden Zwangshypotheken eingeführt, um Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit der Währungsreform nicht besser zu stellen als andere Bürger. Manche halten die Einführung vergleichbarer Folterwerkzeuge und Sondersteuern in den nächsten Jahren für realistisch — unter dem Begriff „Finanzielle Repression“ wird darüber bereits in Fachkreisen spekuliert.

Ich möchte niemandem den Traum vom ­Eigenheim zerstören, rate aber dazu, auch in der aktuellen Situation einen kühlen Kopf zu bewahren. Wägen Sie das Für und Wider einer solchen Entscheidung gründlich ab und prüfen Sie genau, ob ein Immobilienkauf zu Ihrem Lebensplan passt und ob das Objekt wirklich eine lohnende Investition ist. Lautet die Antwort Nein, so gibt es sinnvolle Anlagealternativen. Im Rahmen einer vernünftigen Streuung sind Sachwerte grundsätzlich ein guter Krisenschutz — doch hier bieten Aktien derzeit mehr Chancen.

Checkliste für den Kauf
von Anlageimmobilien

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte jeder Anleger eine Checkliste abarbeiten, damit die Investition auch rentiert. Ich will hier nur einige Punkte benennen. Wichtig ist, dass Sie jederzeit handlungsfähig und mobil sind. Neben Ihrer Immobilie brauchen Sie sowohl rasch ­liquidierbare Anlagen in Form von Tagesgeld, Aktien und Anleihen als auch eine langfristig aufgesetzte Altersvorsorge. Kalkulieren Sie realistisch: Die finanzielle Belastung besteht nicht nur aus Kreditsumme und Zins. Kalkulieren Sie konservativ und planen Sie eine ­Sicherheitsmarge ein. Bedenken Sie, dass für die Instandhaltung der Immobilie regel­mäßig Geld zurückgelegt werden muss. Überlegen Sie bei einem Mietobjekt: Können Sie Mietausfälle verkraften? Überschätzen Sie nicht die Steuervorteile. Und bedenken Sie, dass sich diese bei einer Änderung Ihres Einkommens reduzieren können.
Keine Eile! In bestimmten Regionen, etwa im Raum München, ist die Nachfrage extrem hoch. Dennoch gilt: Lassen Sie sich nicht ­unter Zeitdruck setzen und prüfen Sie das ­Objekt genau. Wenn Sie etwa erst nach dem Notartermin erfahren, dass die Eigentümergemeinschaft seit Jahren über die Sanierung der maroden Heizung streitet, ist es zu spät.

zur Person:

Constanze Hintze, Geschäftsführerin
bei Svea Kuschel + Kolleginnen

Seit 2005 ist die Autorin Geschäftsführerin von Svea Kuschel + Kolleginnen. Ihr Credo: Die persönliche Freiheit ist auch eine Frage der finanziellen Unabhängigkeit.
Svea Kuschel + Kolleginnen ist das erste Finanzdienstleistungsunternehmen in Deutschland, das sich speziell an Frauen richtet. 1986 wurde es mit dem Ziel gegründet, Finanzthemen für Frauen besser zugänglich zu machen und die Beratung deutlich transparenter zu gestalten. Mit Niederlassungen in München, Hamburg und Oberursel bei ­Frankfurt zählt es aktuell rund 3.000 Kunden, von denen inzwischen 15 Prozent Männer sind.


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Kommentare zu diesem Artikel

khaproperty schrieb:
09.09.2012 18:01:49

Der Staat kann zugreifen, was er immer macht, wenn er Geld braucht. Angesichts der Weltlage ist Deflation eher zu erwarten und trifft die Immobesitzer noch dazu durch Wertverlust und Überangebot.

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