Ferienimmobilien: Kein Nest für Liebhaber
Trautes Ferienheim, Glück allein. Mehr als drei Viertel der Ferienhausbesitzer würden sich laut einer Studie von Home Away FeWo-Direkt und Engel & Völkers den „Traum vom Ferienhaus“ wieder erfüllen. 21 Prozent geben sogar an, nach einer weiteren Ferienimmobilie zu suchen. Die einen machen das, um zusätzliches Einkommen zu erzielen, die anderen, um die Immobilie selbst zu nutzen.
Bevorzugt werden vor allem Objekte in heimischen Gefilden. Mit großem Abstand folgen Domizile in Spanien, Österreich, Italien und Frankreich. „Wenn alle Rahmenbedingungen stimmen, stellt der Erwerb einer Ferienimmobilie ein attraktives Investment dar, denn der Trend zum Urlaub in Deutschland sichert die Vermietbarkeit während der eigenen Abwesenheit“, meint Kai Enders, Geschäftsführer der Engel & Völkers Residential GmbH.
Das gilt vor allem in der Ferienzeit. Dann haben Vermieter Hochsaison und erzielen die höchste Tagesmiete. Übers Jahr betrachtet, reichen jedoch oft Einnahmen von – laut Studie – durchschnittlich 13 800 Euro aus der Vermietung der Finca, des Chalets oder Landhauses kaum aus, um laufende Kosten für Kreditzinsen, Grundstücksabgaben und Unterhalt zu zahlen. Gut, wenn man die Kosten wenigstens steuerlich absetzen kann.
Das ist dann kein Problem, wenn das Feriendomizil ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit für Mieter bereitgehalten wird. Davon kann unter anderem ausgegangen werden, wenn die tatsächliche Vermietungsdauer die für den Ferienort übliche saisonale Vermietungszeit um nicht mehr als 25 Prozent unterschreitet, stellte der Bundesfinanzhof (BFH) klar (Az. IX R 80/94). „Auf der sicheren Seite ist, wer die Vermietung seiner Ferienwohnung einem Vermittler übertragen hat und die Eigennutzung ausgeschlossen hat“, erklärt Silke Hendrich, Steuerberaterin bei der international tätigen Steuerberatungsgesellschaft Ecovis in Bergen auf Rügen.
Derart wasserdicht festgezurrt lassen sich Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses seit 2009 nicht nur in Deutschland, sondern auch in Spanien und Finnland mit den übrigen Einkünften in Deutschland verrechnen. Denn zwischen der Bundesrepublik und diesen Ländern gilt die sogenannte Anrechnungsmethode. Konkret: Mietüber- und -unterschüsse aus Immobilien sind auch hierzulande steuerpflichtig. Dabei wird die im Ausland gezahlte Steuer auf die Steuerlast angerechnet, die auf die Mieteinnahmen entfällt. Anders als etwa bei der Freistellungsmethode mit Ländern wie Österreich oder Frankreich, wo Deutschland leer ausgeht.
Im Umkehrschluss bedeutet die Anrechnungsmethode mit Spanien und Finnland deshalb: Negative Einkünfte müssen mit den übrigen Einkünften in Deutschland durch Eintragen in den Anlagen V und AUS der Steuererklärung verrechnet werden. Wer mit den Verlusten aus dem Ferienhausbetrieb die Steuerlast senken will, sollte jedoch bedenken: Je höher der Werbungskostenüberschuss und je deutlicher das Vermieten des Feriendomizils die ortsüblichen Vermietungszeiten unterschreitet, desto bedeutender wird für den Fiskus die Frage nach einer privaten Veranlassung. Dies kann im Extremfall zur Versagung der gesamten Verlustverrechnung durch den Fiskus führen.
Wird neben der Fremdvermietung auch eine private Nutzung angestrebt, gewinnen Leerstandszeiten an Bedeutung. Wichtig dabei: Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung zeitlich nicht eindeutig abgrenzen, geht das Finanzamt davon aus, dass die Leerstandszeiten zu gleichen Teilen der Eigennutzung und der Vermietung oder Verpachtung zuzuordnen sind.
Wer Aufwendungen für die teilweise Fremdvermietung geltend machen will, muss laut BFH anhand einer Prognosen darstellen können, dass mit der Vermietung des Feriendomizils Überschüsse erzielt werden sollen (Az. IX R 57/02). Typisierend unterstellen die höchsten Steuerrichter und die Finanzverwaltung dabei einen Prognosezeitraum von 30 Jahren, der sich an der voraussichtlichen Nutzungsdauer orientiert (Az. IX R 97/00). „Über den Prognosezeitraum sind dann die direkten Kosten der Vermietung des Feriendomizils wie Endreinigung und Wäsche und die anteiligen Gemeinkosten wie Zinsen und Grundsteuern den Einnahmen aus der Vermietung gegenüberzustellen“, erklärt Ecovis-Beraterin Silke Hendrich.
Wer in dem Feriendomizil fast jedes Wochenende selbst faulenzt, Angehörige kostenlos entspannen lässt und in der Prognose nicht plausibel darlegt, wie er schwarze Zahlen schreiben will, bleibt allerdings auf den Kosten sitzen. In diesem Fall stuft der Fiskus den Ferienhausbetrieb als Liebhaberei ein. Für ein solches persönliches Hobby ohne wirkliche Absicht Einkünfte zu erzielen, will das Finanzamt nicht auch noch den Unterhalt sponsern.
Stattdessen hat der Fiskus für Selbstnutzer ein Trostpflaster. Wollen sie renovieren, können sie einen Teil der Handwerkerkosten absetzen: 20 Prozent der in der Rechnung ausgewiesenen Lohnkosten – bis zu 6000 Euro jährlich, also maximal 1200 Euro –, können Besitzer absetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Handwerker in die Finca auf Spanien oder in ein sonstiges Feriendomizil im EU-Ausland kommt. Vorausgesetzt, Steuerpflichtige haben den Höchstbetrag noch nicht am Erstwohnsitz in Deutschland ausgeschöpft.
Doch auch das ist für viele durchaus lukrativ. Immerhin planen 43 Prozent der Ferienhausbesitzer, den Wert ihrer Immobilien durch Umbau zu steigern.
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