28.02.2013 10:16
Bewerten
(5)

Warum offene Immoblienfonds jetzt nicht mit hohem Discount an der Börse kaufen?

Vermögensverwalter-Kolumne: Warum offene Immoblienfonds jetzt nicht mit hohem Discount an der Börse kaufen? | Nachricht | finanzen.net
Vermögensverwalter-Kolumne
Ein Investment-Case für mutige Anleger
von Ottmar Wolf, Vorstand Wallrich Asset Management AG, Frankfurt am Main

Die Finanzkrise hat ein Urgestein der deutschen Anlagewelt ins Wanken gebracht: Offene Immobilienfonds. Jahrzehntelang hatte es funktioniert, ein illiquides Asset (Gewerbeimmobilien wie z.B. Bürotürme oder Einkaufszentren) in ein täglich liquides Produkt (= Fonds) zu verpacken. Es ging nahezu ohne Schwankungen stetig bergauf, im Schnitt um etwa um vier bis fünf Prozent pro Jahr. Offene Immobilienfonds waren bei deutschen Privatanlegern daher äußerst beliebt. Teilweise galten sie sogar als „mündelsichere Anlage“.

Doch durch die Krise um die Lehman-Pleite wurden Viele verunsichert. Durch den zeitgleichen Wunsch vieler Investoren, ihre Bestände in den Offenen Immobilienfonds zu liquidieren, kamen die Fonds, die darauf kaum vorbereitet waren, in Schieflage. Einigen Kapitalanlagegesellschaften (KAGs) gelang es nicht, binnen kurzer Zeit genügend Objekte zu verkaufen. Dadurch konnten die Rückgabewünsche der Investoren nicht erfüllt werden. Die Konsequenz: KAGs setzen gezwungenermaßen das Anteilsgeschäft aus, d.h. es waren keine Rückgaben mehr möglich. Die Fonds wurden geschlossen, das Ziel der Wieder-Eröffnung in der Regel verfehlt, da ein zu hohes Rückgabevolumen einer zu geringen Liquidität gegenüberstand. Durch die zeitliche Befristung (i.d.R. zwei Jahre) folgte dann die zwangsweise Abwicklung des gesamten Fonds (= Verkauf sämtlicher Immobilien durch die KAG).

In dieser Phase befinden wir uns aktuell. Die ursprüngliche Abwicklungszeit liegt je nach Immobilienfonds zwischen drei und fünf Jahren. Mittlerweile sind schon rund ein bis anderthalb Jahre ins Land gegangen. Einige Objekte wurden bereits liquidiert, mit zumeist 90 bis 100 Prozent des Buchwertes. Bei einigen Fonds wurden die Verkaufserlöse auch genutzt, um das Fremdkapital abzubauen. Heute liegt die Netto-Fremdkapitalquote (= Fremdkapital minus Liquidität) daher nur noch bei rund 10 Prozent des Fondsvolumens. Früher war eine Fremdkapitalquote von bis zu 40 Prozent durchaus üblich. Alle Fonds schütten halbjährlich Cash (aus den Immobilienverkäufen) an die Anleger aus.

Seit einiger Zeit können die Investoren ihre Anteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Es gibt aber einen recht liquiden Börsenhandel. Die Anleger können über die Börse täglich ein- und aussteigen. Die Börsenkurse der in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds liegen allerdings sehr weit unter den Werten, welche die KAGs über jährliche Verkehrswertgutachten berechnen. Je nach Fonds betragen die Abschläge zwischen 35 und 45 Prozent – kein gutes Geschäft für den Aussteiger, aber ein durchaus überlegenswerter Investment-Case.

Aufgrund des heutigen Eigenkapital-Charakters der Fonds und der bislang erzielten Verkaufserfolge erscheint eine geordnete Abwicklung der Immobilienfonds als realistisches Szenario. Ob dabei der von der KAG nach wie vor täglich berechnete Verkehrswert tatsächlich erzielt werden kann, ist zwar fraglich. Jedoch erscheint es durchaus realistisch, dass der über die nächsten Jahre zu erzielende Liquidationserlös über dem derzeitigen Börsenkurs liegen wird, da die meisten Verkäufe bisher nahe am beigelegten Verkehrswert erfolgten. Außerdem erwirtschaften die Fonds bei einem Vermietungsstand von durchschnittlich rund 90 Prozent weiterhin Mieteinnahmen. Die Mietrendite dürfte bei etwa vier Prozent - bezogen auf den Verkehrswert - beziehungsweise rund sechs Prozent - bezogen auf den Börsenkurs - liegen.

Fazit: Wer Anteile von geschlossenen offenen Immobilienfonds bereits besitzt und das dort gebundene Geld nicht braucht, kann das Ende der Abwicklung in der Regel beruhigt abwarten. Mutigen Privatanlegern bietet sich eine Investitionschance. Die hohen Abschläge an den Börsen laden geradezu ein, gezielt Anteile an geschlossenen offenen Investmentfonds zu erwerben. Zur Risikostreuung sollten mindestens drei bis vier verschiedene solcher Produkte gekauft werden.

Immer mehr Privatanleger in Deutschland vertrauen bei ihrer Geldanlage auf bankenunabhängige Vermögensverwalter. Frei von Produkt- und Verkaufsinteressen können sie ihre Mandanten bestmöglich beraten. Mehr Informationen finden Sie unter www.vermoegensprofis.de.

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die finanzen.net GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.

  • GV
  • PKV
  • BU
  • UV
  • ZV
  • KFZ

Private Krankenversicherung Tarifvergleich

Heute im Fokus

DAX schließt mit kleinem Verlust -- BVB-Aktie auf 16-Jahreshoch -- Vorerst keine Zerschlagung von Air Berlin -- Salesforce, Tesla, Bayer, RWE, E.ON, Uniper, innogy, K+S im Fokus

Ströer-Aktie im Minus: Umsatzwarnung von WPP belastet. Eurokurs steigt über 1,18 US-Dollar. Siemens dementiert Aus für Gasturbinenwerk Berlin. Spotify-Börsengang: US-Börsenaufsicht prüft ungewöhnlichen Antrag des Börsenkandidaten. Bundesbank holt Goldbestände früher als geplant nach Frankfurt.
Anzeige
Anzeige
Börse Stuttgart Anlegerclub

Aktien mit Sicherheit und Potenzial

Für die neue Ausgabe des Anlegermagazins haben unsere Redakteure Aktien identifiziert, die aus ihrer Sicht Sicherheit und Potenzial bieten. Einen besonderen Blick werfen sie dabei auf die Chemie- und Versicherungsbranche. Erfahren Sie im aktuellen Magazin, wie Sie "Richtig investieren" und lesen Sie, welche Aktien bei überschaubarem Risiko einiges an Potenzial bieten.
Anlegermagazin kostenlos erhalten

Top-Rankings

Das sind die bestbezahlten Schauspieler 2017
Wer verdiente am meisten?
KW 33: Analysten-Flops der Woche
Diese Aktien stehen auf den Verkauflisten der Experten
KW 33: Analysten-Tops der Woche
Diese Aktien stehen auf den Kauflisten der Experten

Umfrage

Donald Trump steht zunehmend in der Kritik. Was glauben Sie, wie lange wird er US-Präsident sein?

Online Brokerage über finanzen.net

Das Beste aus zwei Welten: Handeln Sie für nur 5 Euro Orderprovision* pro Trade unmittelbar aus der Informationswelt von finanzen.net!
Zur klassischen Ansicht wechseln

Willkommen bei finanzen.net Brokerage

Handeln Sie für nur 5 Euro Orderprovision* pro Trade unmittelbar aus finanzen.net!

Weitere Informationen finden Sie hier.

Jetzt informieren und Depot eröffnen


Sie haben bereits ein Depot? Dann verknüpfen Sie es jetzt mit Ihrem finanzen.net-Account!

Jetzt verknüpfen

Top News
Beliebte Suchen
DAX 30
Öl
Euro US-Dollar
Goldpreis
Meistgesucht
Deutsche Bank AG514000
Daimler AG710000
Volkswagen (VW) AG Vz.766403
Apple Inc.865985
CommerzbankCBK100
K+S AGKSAG88
E.ON SEENAG99
TeslaA1CX3T
EVOTEC AG566480
BMW AG519000
AlibabaA117ME
Amazon906866
Allianz840400
BASFBASF11
Nordex AGA0D655