Offene Immobilienfonds - Stabilität mit Renditepotenzial

Niedrigzinsumfeld als Herausforderung

An den Aktienmärkten waren im laufenden Jahr wieder starke Nerven gefragt. Der DAX haussierte zunächst, bevor mit einem kräftigen Einbruch im August und September die Jahresgewinne zwischenzeitlich vollständig eliminiert wurden. Wer eine derartige Schwankungsintensität für seine Investments scheut, wählte in der Vergangenheit oftmals den Anleihenmarkt als Alternative. Doch festverzinsliche Wertpapiere haben im aktuellen Niedrigzinsumfeld einen Großteil ihrer Attraktivität eingebüßt. Die Umlaufrendite von Anleihen mit höchster Bonität lag in den letzten Monaten zwischen 0,3 und 0,6 Prozent. Angesichts einer aktuellen Inflationsrate von 0,4 Prozent (Novemberwert) laufen die Investoren damit sogar Gefahr, eine negative reale Rendite zu erzielen, was zu einer Vermögensminderung führen würde. In diesem Umfeld sind verstärkt Alternativen gefragt, die nicht so starken Wertschwankungen unterliegen wie die Aktien, die aber trotzdem die Chance auf attraktive reale Renditen bieten. Als Klassiker unter den Anlagemöglichkeiten mit einer langen Tradition rücken damit auch die Immobilienfonds wieder verstärkt in den Vordergrund.

"One Angel Square", Manchester

Stabile und gut kalkulierbare Erträge

Risikomindernd und stabilitätsfördernd wirkt bei dieser Assetklasse der Sachwertcharakter des Investments. Im Gegensatz zu reinen Geldwerten haben Sachwerte einen Gebrauchswert, der aus der Nutzung des Objekts für den anvisierten Zweck resultiert. Immobilien werden beispielsweise zum Wohnen genutzt, als Arbeitsraum, Lager oder Betriebsstätte. Sind Besitzer und Nutzer nicht identisch, zahlt letzterer in der Regel Miete als Gegenleistung. Als Basis wird ein Mietvertrag vereinbart, dessen Laufzeit sich, insbesondere im gewerblichen Bereich, auch auf mehrere Jahre belaufen kann. Vereinbarte Mietsteigerungen während der Laufzeit bieten dabei ein absehbares Upside-Potenzial. Diese Vertragsbeziehung schafft für den Immobilienbesitzer Planungssicherheit und stellt die Grundlage für langfristig kalkulierbare Erträge aus dem Objekt dar.

"Queen Victoria Street", Bürogebäude, London, Großbritannien

Die relative Stabilität spiegelt sich auch in den langfristigen Kennzahlen zur Rendite und insbesondere zu ihrer Schwankung im Zeitablauf, der Volatilität, wider: Im Zeitraum von 1998 bis 2013 war etwa die Gesamtrendite am deutschen Immobilienmarkt durchweg positiv und lag in den meisten Jahren im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die Volatilität belief sich in diesem Zeitraum auf weniger als 2 Prozent (Quelle: IPD, zitiert nach Deutsche AWM). Zum Vergleich: die historische Volatilität des DAX auf Jahresbasis, berechnet von der Bundesbank, bewegte sich von 1998 bis 2013 zwischen 10 und 75 Prozent.

Offene und geschlossene Fonds

Im Gegensatz zu einem Direktinvestment in eine Immobilie bieten Fonds die Chance, sich an einem Portfolio von Objekten zu beteiligen. Dafür existieren zwei verschiedene Varianten: offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds sind klassische Investmentfonds, die in der Regel eine unbegrenzte Laufzeit haben und von denen laufend Anteile ausgegeben und zurückgekauft werden können. Für die Rückveräußerung von Anteilen an den Emittenten hat Deutschland im Jahr 2013 eine neue Gesetzesgrundlage mit Fristen für die Haltedauer und die Kündigung geschaffen. Geschlossene Fonds grenzen sich davon deutlich ab, diese Vehikel haben in der Regel feste Investitionsziele und -volumina, nach der Platzierung des anvisierten Betrags wird der Fonds geschlossen, ein Anteilskauf oder -verkauf über den Anbieter ist danach nicht möglich. Während der Laufzeit erfolgen aus erwirtschafteten Mitteln Ausschüttungen an die Anleger, am Ende wird der Fonds abgewickelt und das Kapital ausbezahlt.

Mittlerweile verwalten Immobilienfonds in Deutschland nach Daten des BVI Bundesverband Investment und Asset Management ein Kapital in Höhe von 135 Milliarden Euro. Offene Immobilien-Publikumsfonds konnten in den ersten neun Monaten 2015 einen Nettomittelzufluss von 2,4 Milliarden Euro vorweisen. Das Fondskapital wurde zu rund 60 Prozent in Büros investiert, der zweite Schwerpunkt sind Handel und Gastronomie mit einem Anteil von knapp unter einem Viertel. Investitionen erfolgen bevorzugt in große Liegenschaften, der Verkehrswert von 57,9 Prozent der Fondsobjekte liegt über 100 Millionen Euro. Etwa die Hälfte der bestehenden Mietverträge hat eine Laufzeit mindestens bis zum Jahr 2020.

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