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04.07.1999 | Euro am Sonntag Archivbericht | Ausgabe 27/99

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Deutsches Millionenbad

"Baden-Baden, die exklusive Kurstadt im Schwarzwald, ist ein beliebter Altersruhesitz für wohlhabende Menschen. Der Immobilienmarkt gehört zu den teuersten der Republik. Luxuriöse Hotels und großzügige Parkanlagen prägen das Erscheinungsbild der Kurstadt. Noble Schmuckgeschäfte und Boutiquen warten auf zahlungskräftige Kunden, die in Baden-Baden nicht selten sind. In keiner anderen deutschen Stadt finden sich im Verhältnis zur Bevölkerung mehr Millionäre: Es sind 472. Die 52000 Einwohner zählende Stadt bietet neben jeder Menge Glamour einen hohen Freizeitwert. So gilt Baden-Baden, das idyllisch von Schwarzwaldhängen umgeben ist, als Synonym für Ruhe und Erholung. ""Die Lebensqualität ist hoch und das Flair international"", so der Immobilienmakler Jürgen Schmidt. Auch das kulturelle Angebot sucht für einen Bade- und Kurort dieser Größe seinesgleichen. Das 2600 Sitzplätze bietende Festspielhaus ist das zweitgrößte Opernhaus Europas. Bekannt ist Baden-Baden vor allem durch das Casino, von dem schon Marlene Dietrich sagte, daß es das schönste der Welt sei. Aber auch die Pferderennen in Iffezheim sowie die Bäder haben den guten Ruf gefestigt. Seitdem Kaiser Friedrich III. 1473 zur Kur in Baden-Baden weilte, ist die Stadt beim europäischen Adel angesagt. Seither blüht der Kur- und Badebetrieb. So war es vor 100 Jahren für den Adel Pflicht, den Sommer in der Kurstadt zu verbringen. Heute ist Baden-Baden als Altersruhesitz beliebt. Kein Wunder also, daß es ein hochpreisiges Segment für exquisite Immobilien gibt. Für eine Stadt dieser Größe nicht gerade typisch. ""Mancher Interessent legt hier für eine Top-Immobilie mehrere Millionen Mark auf den Tisch"", sagt Martin Ernst von Immobilien-Regional. Extrem gefragt sind Villen und Landsitze aus dem vergangenen Jahrhundert. Zu den bevorzugten Top-Lagen zählen die Gegend um das Kurhaus, die Lichtentaler Allee und das Villenviertel am Hausberg Merkur. Auch das Angebot stimmt: Wer in Baden-Baden hochwertige Villen sucht, findet wahre Perlen im Angebot. So bietet Dr. Lübke Immobilien eine Residenz am Hang in der Nähe des Kurhauses zum Verkauf an: Die Villa, 1868 im Renaissance-Stil erbaut, hat 725 Quadratmeter Wohnfläche und ist umgeben von einem 15000 Quadratmeter großen Park. Der Preis ist Verhandlungssache. Teuer, mondän und luxuriös sind die Adjektive, die den exklusiven Immobilienmarkt charakterisieren. Neben Villen sind in den Top-Lagen erstklassige Eigentumswohnungen gefragt: ""Sie müssen komfortabel geschnitten und mit Garage und Aufzug ausgestattet sein"", erklärt Ernst. Für diese Objekte werden Preise verlangt, die an das Niveau erster Adressen in deutschen Großstädten heranreichen: So kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung bis zu 10000 Mark. ""Objekte mit solchen Preisen sind schwer zu vermarkten"", grenzt Makler Schmidt den Markt für gehobene Immobilien etwas ein. Denn trotz aller Noblesse gilt auch für Baden-Baden, was für die Immobilienmärkte anderer Städte zutrifft: Die Preise haben nachgelassen. Am stärksten betroffen sind Eigentumswohnungen in zweitklassigen Lagen, die bis zu 20 Prozent an Wert verloren haben. Weniger stark ist der Einschnitt bei Luxus-Objekten in den Villenvierteln, weil dort Liebhaberpreise bezahlt werden, die von Konjunkturzyklen kaum beeinflußt sind. ""Gerade deswegen sollten Anleger in den relativ stabilen Top-Lagen investieren"", empfiehlt Ernst. Hier ist die Chance auf Werterhalt am größten. Mit hohen Renditechancen können Kapitalanleger hier allerdings nicht rechnen. Grund: Die Kaufpreise sind in Relation zu den Mieten sehr hoch. In Baden-Baden ist nicht alles Gold, was glänzt. Daher gilt es, auf Qualität und Lage der Immobilie zu achten. So gibt es durchaus einfache Lagen, die weniger begehrt sind. Etwa der Stadtteil Oos: Eine Bundesstraße, die durch den Bezirk führt, mindert den Wert der Immobilien. Wenn im nächsten Jahr die Straße verlegt wird, könnten die Immobilienpreise wieder anziehen, mutmaßen Spekulanten: ""Wer etwas riskieren möchte, kann jetzt günstig kaufen und auf Preissteigerungen hoffen"", rät Schmidt. Richtig günstig sind in Baden-Baden Zweizimmer-Wohnungen. In einfachen Lagen sind sie ab 160000 Mark zu haben. Knapp und teuer sind dagegen größere Drei- bis Vierzimmer-Wohnungen: Die Nachfrage übersteigt deutlich das Angebot. Viele Baden-Badener weichen deshalb aufs Umland aus. Dort sind die Preise bis zu 25 Prozent billiger als in der City. Wie wird sich Baden-Badens Immobilienmarkt entwickeln? Das hängt unter anderem davon ab, wie die Stadtväter die Kasernen nach dem Abzug der französischen Truppen nutzen werden. Bis Ende 1999 sollen insgesamt 570000 Quadratmeter geräumt sein. ""Wir wollen die freiwerdenden Flächen für Wohnungen, Arbeitsplätze und Schulen nutzen"", so Oberbürgermeisterin Sigrun Lang. Um jedoch Preiseinbrüche zu vermeiden, möchte sie die Wohnungen nur schrittweise auf den Markt bringen. Erklärtes Ziel der Oberbürgermeisterin ist es, das Image von Baden-Baden aufzufrischen. ""Die Stadt wird oft mit den Eigenschaften alt und teuer in Verbindung gebracht"", sagt Lang. Sie dagegen möchte den Ruf des berühmten Badeorts als Kongreßzentrum stärken und mehr Touristen aus der Wellness- und Fun-Sparte ansprechen. Baden-Baden soll ein jugendlicheres Outfit bekommen. Für Investoren eine echte Chance. "
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