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21.01.2007 | Euro am Sonntag Archivbericht | Ausgabe 03/07

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Clever anlegen in Immobilien

Anleger konnten mit Immo-Aktien schon viel Geld verdienen. Auch in diesem Jahr wird ihr Höhenflug anhalten. Allerdings heißt es jetzt, das richtige Papier zu wählen – auf dem deutschen Immobilienmarkt geht es rund. Euro am Sonntag hilft bei der Auswahl
Klaus Schachinger und Joachim Spiering

Aufatmen bei 10 000 Mietern in Köln. Ihre Wohnungen sollen erst 2008 an Finanzinvestoren verkauft werden. Am Donnnerstag kündigte Nordrhein-Westfalens Ministerpräsident Jürgen Rüttgers (CDU) an, den für 2007 geplanten Verkauf von landesweit insgesamt 100000 Wohnungen zu verschieben. Seit seinem Amtsantritt vor 20 Monaten bemüht sich Rüttgers intensiv um ein stärkeres soziales Profil seiner Partei. Da kommt ein groß angelegter Wohnungsverkauf bei Mietern und damit bei potenziellen Wählern schlecht an. Das Beispiel Nordrhein-Westfalen ist kein Einzelfall. In Freiburg stoppte ein Bürgerentscheid den geplanten Verkauf städtischer Wohnungen. Und Münchens Oberbürgermeister Christian Ude sagt zwar „nicht grundsätzlch pfui“ zu einem kommunalen Wohnungsverkauf, zumindest die Münchner Wohnungen sollen aber in öffentlicher Hand bleiben. Die Zurückhaltung vieler Kommunen aus politischen Gründen könnte im Wohnimmobilien-Bereich einer der Trends für das Jahr 2007 sein. Hinzu kommt: Der stabile wirtschaftliche Aufschwung in Deutschland verschafft Bund, Länder und Kommunen bei den Verhandlungen mit Investoren mehr Zeit und Spielraum für sozialverträgliche Regelungen. „Durch die steigenden Steuereinnahmen sehen viele ihre Finanzlage deutlich entspannter“, sagt Andreas Schulten, Vorstand des Immobiliendienstleister BulwienGesa, der ausländische Investoren beim Kauf in Deutschland berät. Die Folge dieser Entwicklung: „Wir werden dieses Jahr eine Verknappung des Angebots sehen“, schätzt Andreas Ibel, Vorstands-Chef der Immobilienfirma TAG Tegernsee. Und das hat seine Auswirkungen auf den Preis. Wurde 2000 beim Kauf von Wohnungsportfolios noch das Zehn- bis Zwölffache einer Jahresmiete gezahlt, ist laut Studien von Morgan Stanley und Sal. Oppenheim inzwischen das 18-fache der Jahresmiete fällig. Das knapper werdende Angebot an Wohnimmobilien in diesem Jahr ist nicht das einzige Phänomen. Um bei Geschäften in Größenordung vom mehreren 10000 Wohnungen Maximalrenditen von mehr als 20 Prozent zu erreichen, haben die großen angelsächsischen Investoren in den vergangenen Jahren den Kaufpreis überwiegend über sehr günstige Kredite finanziert. Doch mit den steigenden Zinsen und den steigenden Preisen ist die Aussicht auf Spitzenrenditen stark gesunken. Die Folge: Einige Investoren ziehen sich bereits zurück. „Ausländische Anleger mit sehr hohen Renditerwartungen, die es im Wohnungsmarkt nicht geschafft haben, Portfolios in der erhofften Größe aufzubauen, verkaufen jetzt an langfristig orientierte Anleger“, sagt Experte Schulten. Ein Beispiel für geordneten Rückzug ist die Apellas Gruppe. 4900 von 5900 Berliner Wohnungen, die die Immobilienfirma Gagfah vor wenigen Tagen für 370 Millionen Euro kaufte, stammen von Apellas, das zum Firmenimperium des US-Milliardärs George Soros gehört. Drei Wellen gibt es in der Regel auf einem Immobilienmarkt. Zu Beginn erwerben sogenannte opportunistische Finanzinvestoren große überregionale Portfolios. In einer zweiten Welle steigen dann langfristig orientierte Investoren ein, allerdings eher in kleinere, regionale Portfolios. Diese Investoren, zu denen auch viele börsennotierte Unternehmen gehören, optimieren und entwickeln die Wohnungen weiter, um sie an Privatpersonen oder in kleinen Blöcken weiterzuverkaufen oder langfristig zu behalten. Die dritte Welle im Wohnungsmarkt ist der Ausstieg der Finanzinvestoren über Börsengänge. 2006 stammten 78 Prozent von knapp 1,8 Milliarden Euro Aktienvolumen, das mit 18 Börsengängen von Immobilienfirmen plaziert wurde, aus dem Wohnungsmarkt (siehe Tabelle). Auch wenn sich kurzfristig das Angebot an Wohnimmobilien dieses Jahr verknappen wird, in einem Punkt sind sich die Experten einig: Der deutsche Immobilienmarkt steht, gerade im Vergleich zu anderen europäischen Märkten, immer noch am Anfang seiner Entwicklung - und ist damit nach wie vor als Investmentthema für Privatanleger hoch interessant. Jens Nagel, Chef der zum größten privaten Wohnungsunternehmen Schwedens gehörenden Akelius GmbH, kennt die Unterschiede. Während er in Berlin für den Kauf einer Wohnung 850 Euro pro Quadratmeter zahlen müsse, seien es in Stockholm 1250 Euro. Entsprechend groß ist das Interesse gerade langfristiger Investoren im Ausland. „Wir waren auf Roadshows in den USA und in England. Das Interesse ist sehr stark“, sagt TAG-Tegernsee-Vorstand Ibel. Das Potenzial im deutschen Wohnungsmarkt bleibt groß. Die Schätzungen bis ins Jahr 2010 reichen von 750000 bis über drei Millionen gehandelte Einheiten. Allerdings wird es große Preisunterschiede geben. Aufgrund der demografischen Entwicklung, sprich der ständig sinkenden und zudem älter werdenden Einwohnerzahl, gelten in Zukunft mehr denn je nur drei Kriterien: Lage, Lage, Lage. In Fortzugsregionen, wie in Teilen der neuen Bundesländer, im Ruhrgebiet und teilweise in Norddeutschland, sinken die Wohnungspreise bereits (Grafik Seite 16). Und während in den alten Bundesländern jede zweite kommunale Wohnung für Investoren interessant ist, sei es in den neuen Bundesländern nur jede fünfte, meint Stefan Goronczy, Immo-Experte der HSH Nordbank. Wohnungen in strukturschwachen Regionen, egal ob in Ost- oder Westdeutschland, kommen für Investoren nicht in Frage. In den neuen Bundesländern sind das eine Millionen kommunale Wohnungen. Gegen den Verkaufstrend wollen einige Kommunen, die als attraktiver Ballungsraum mit steigenden Mieten gelten, selbst eine ordentliche Rendite mit ihren Wohnungen erwirtschaften. So erwartet Münchens Oberbürgermeister Ude, dass seine städtischen Gesellschaften, die rund 50000 Wohnungen verwalten, bis 2011 eine „angemessene Rendite“ von acht Millionen Euro jährlich abliefern. Bei Normalverdienern werden die Münchner Gesellschaften deshalb die Miete spürbar erhöhen. Die Kritik, dass städtische Einrichtungen „Fett angelegt hätten“, wollten diese zwar nicht hören, wahr sei es aber trotzdem, sagt Ude. Jedoch gelte auch: Durch kommunale Wohnungen könnte die soziale Mischung in den Stadtvierteln gesteuert und Gettobildung vermieden werden. Wenn einem US-Fonds halbe Viertel gehörten, sei dies nicht mehr der Fall, so Ude. Doch München hat es ohnehin gut. Die Stadt profitiert deutlich von der anziehenden Wirtschaftskonjunktur, vor allem bei Gewerbeimmobilien. So wurde 2006 nach Einschätzung des Branchenspezialisten CB Richard Ellis im Vergleich zum Boomjahr 2001 ein neuer Umsatzrekord erreicht. Positives wird auch aus anderen Großstädten wie Hamburg und Frankfurt gemeldet. Neben Wohnimmobilien sind dort auch Gewerbeimmobilien wieder gefragt, zumindestens die in bester Lage. In Berlin wurde zum ersten Mal seit 2000 wieder mehr als 500000 Quadratmeter Umsatzvolumen erreicht. Soros’ Apellas Fonds will mit dem Verkauf seiner Mietwohnungsportfolien den Einstieg in den Berliner Gewerbeimmobilienmarkt finanzieren. „Die Chancen sind größer als bei Wohnimmobilien“, meint Veit Fischer, Geschäftsführer der Apellas-Tochter Parkviertel Dahlem. Während die Mieten für Gewerbeimmobilien in Berlin vorest konstant bleiben, meldet der internationale Makler Jones Lang Lassale (JLL) für München, Hamburg und Frankfurt stark anziehende Mieten für Spitzenobjekte (siehe Immo-Uhr). Eine Ende des Booms sei in diesen Städten nicht in Sicht, freut sich JLL-Deutschland Chef Christian Ulbrich. Und auch Wolfgang Kubatzki, Experte beim Analysehaus Feri Rating & Research sagt, dass die Rahmenbedingungen bei Gewerbeimmobilien schon lange nicht mehr so günstig gewesen seien, wie zurzeit. Noch bei den Börsengängen (IPO) könnte sich in diesem Jahr das Verhältnis zu Gunsten von Gewerbeimmobilien verschieben. Wegen anziehender Mieten und starkem Investoreninteresse erwartet Oliver Pfuhl, Immobilienbanker bei Morgan Stanley, allein in diesem Segment „zehn plus X Neuemissionen“, darunter IPOs steuerbefreiter Real Estate Investment Trusts, kurz Reits (siehe Kasten). Allerdings ist auch im Wohnimmobilienmarkt mit weiteren, zum Teil sehr großen Börsengängen zu rechnen. Gerade jene Unternehmen, die sich beim Verkauf von bislang 600000 Wohnungen aus öffentlichem Besitz die größten Pakete gesichert haben, fangen an, sich von ihren Betsänden zu trennen. Der US-Investor Fortress hat seine Tochter Gagfah beispielswiese vergangenes Jahr an die Börse gebracht. Dieses Jahr folgen Terra Firma, die ihre Tochter Deutsche Annington, mit 230000 Wohnungen der größte Besitzer von Mietwohnungen in Europa, und der Finanzinvestor Cerberus, der seine Berliner Tochter GWS an die Börse bringen will. Der Einfluss der ausländischen Investoren mit ihren hohen Renditerwartungen hat den deutschen Immobilienmarkt liquider und transparenter gemacht. So war bereits 2006 jede zweite Transaktion im Wohnungsmarkt ein Wiederverkauf, meint Tobias Just, Immobilienspezialist der Deutschen Bank. Egal, ob Wohn- oder Gewerbebauten, der Markt für börsennotierte immobilienfirmen dürfte auch in den kommenden Jahren lohnende Investments bereit halten. Allerdings gibt es innerhalb der Branche sehr viele unterschiedliche Geschäftsmodelle. Um so wichtiger ist es deshalb, auf die Qualität der Immobilienbestände der einzelne Gesellschaft zu achten.
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