finanzen.net

03.02.2008 | Euro am Sonntag Archivbericht | Ausgabe 05/08

Senden

Neuer Charme der Langweiler

Anleger lieben Offenen Immobilienfonds, speziell, wenn die Aktienmärkte wackeln. Die Fonds hierzulande sitzen auf Milliarden. Das Geld fließt zunehmend ins Ausland

von Jörg Billina und Stephan Haberer

Raus aus Real Estate – die Finanzkrise und der dramatische Wertverfall britischer Gewerbeimmobilien versetzt Anleger auf der Insel in Panik. Massenweise ziehen sie ihr Geld aus Offenen Immobilienfonds ab. Allein im vierten Quartal 2007 gaben sie Anteile im Wert von vier Milliarden Euro zurück. Im selben Zeitraum waren die Anteilspreise der Fonds um rund neun Prozent gesunken.

Aegon UK wollte dem Mittelabfluss nicht länger tatenlos zusehen. Die britische Tochter des niederländischen Versicherungskonzerns schloss Mitte Januar ihren Offenen Immo-Fonds Scottish Equitable. „Die Abbuchungen haben ein Maß erreicht, das uns zwingt, Immobilien zu verkaufen, um ausreichend Bargeld für die gewünschten Auszahlungen zur Verfügung zu haben“, ließ Manager Otto Thoresen seine Investoren wissen. Auf Verständnis stieß er nicht. Die Anleger sind sauer. Vermutlich kommen sie erst gegen Ende des Jahres wieder an ihr Geld. Auch andere Anbieter wie etwa Friends Provident oder New Star Asset Management machten wegen drohender Liquiditätsengpässe ihre Fonds vorübergehend dicht. Insgesamt haben mehr als 500?000 britische Investoren derzeit keinen Zugriff auf über sieben Milliarden Pfund, das sind umgerechnet rund 13 Milliarden Euro.

Vom Verkaufsdruck der britischen Gesellschaften dürften ausgerechnet die deutschen Offenen Immobilienfonds profitieren. Obwohl sie nur jährliche Renditen zwischen vier und sechs Prozent einfahren, schwimmen sie in Geld. Allein in den vergangenen zwölf Monaten haben die 42 in Deutschland zugelassenen Produkte nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management rund sechs Milliarden Euro eingesammelt. Sollten die Aktienkurse in den kommenden Wochen unter Druck bleiben, dürften weitere Anleger den Charme der bei Börsenspekulanten oft als Langweiler deklassierten Fonds entdecken.

Und just zu dem Moment wird die City zum Schnäppchen. „Gerade der Immobilienmarkt der Finanzmetropole London ist von der Krise an den Kapitalmärkten betroffen, und die Preise sinken“, sagt Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds Degi. „Dabei erweist sich die hohe Eigenkapitalquote der deutschen Fonds als entscheidender Vorteil gegenüber Private-Equity-Investoren.“ Firmen wie Cerberus oder die Carlyle Group hatten in der Vergangenheit den Kauf von Projekten oft bis zu 90 Prozent fremdfinanziert – eine Möglichkeit, die den Offenen Fonds gesetzlich untersagt ist. Doch seit dem Ausbruch des Subprime- Debakels halten sich die Banken bei der Kreditvergabe schwer zurück. „Private-Equity- Investoren fallen wohl noch für einige Zeit als Nachfrager auf dem britischen Immobilienmarkt aus“, glaubt Beyerle.

Die Gunst der Stunde könnte unter anderem der Fonds HansaImmobilia nutzen. Britische Immobilienexperten vermuten, dass sich die Hamburger für das von Stararchitekt Norman Foster entworfene Gebäude One London Wall interessieren.
Auch KanAm bleibt wachsam. „Nach den rasanten Steigerungen in den vergangenen Jahren erleben wir nun einen zyklischen Abschwung. London ist zwar derzeit bei uns nicht primär im Fokus, bleibt aber langfristig ein interessanter Markt“, sagt Pressesprecher Michael Birnbaum. „Bietet sich eine Gelegenheit, werden wir zugreifen.“

In der City ist die Gesellschaft bereits gut aufgestellt. Der KanAm-grundinvest-Fonds erwarb im vergangenen Juni das Bürogebäude One Exchange Square. Das Objekt verfügt über eine Nutzfläche von 35?707 Quadratmetern. Sämtliche Büros sind bis 2022 an die Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung vermietet. „Nicht nur der Mieter ist erstklassig, auch die Lage stimmt“, sagt Birnbaum. One Exchange Square befindet sich in Broadgate Estate, dem Viertel, in dem sich die internationale Finanz- und Beratungsbranche tummelt.

Sorgen, dass der Preisverfall in Großbritannien sich auf die Renditen der bereits im Portfolio der Fonds befindlichen Londoner Immobilien auswirkt, plagen die Anbieter deutscher Offener Immo- Fonds nicht. „Die Sachverständigen werden dies natürlich bei ihrem Urteil berücksichtigen. Nennenswerte Korrekturen erwarten wir aber nicht“, sagt Fabian Hellbusch von Union Investment Real Estate (UIR) Hellbuschs Meinung nach hängt die Wertentwicklung vielmehr von der nachhaltigen Vermietbarkeit des Objekts ab. „Diesen Renditevorteil weisen alle unsere UK- Immobilien auf“, sagt Hellbusch.

London ist aber nicht der einzige Standort, auf den die deutschen Offenen Immo-Fonds aktuell ihr Interesse richten. UIR konzentriert sich unter anderem auf Asien und scheut sich dabei nicht, Neuland zu betreten. So engagierte sich der UniImmo Europa als erster deutscher Fonds in Malaysia und erwarb für 100 Millionen Dollar den CapSquare Office Tower in der Hauptstadt Kuala Lumpur. Keine schlechte Wahl. Malay­sias Wirtschaft wächst im Schnitt um fünf Prozent jährlich. Lokale, aber auch ausländische Unternehmen suchen verstärkt nach Büroräumen. Die sind in Kuala Lumpur jedoch rar. Um ein ungezügeltes Wachsen der Metropole zu verhindern, erteilt die Stadtverwaltung Baugenehmigun-gen für neue Bürogebäude nur sehr zögerlich. Deka Immobilien steigt dagegen zunehmend in Lateinamerika ein. So erwarb der Deka Immobilien Global für rund 21 Millionen Dollar im vergangenen Jahr den Büroturm Torre de los Parques in Mexiko-City. Anfang des Jahres folgte der zweite Streich. Für 100 Millionen Euro wurde auch das PwC Office Building Teil des Portfolios. Das an die Beratungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers vermietete Gebäude befindet sich in der Nähe der Avenida Presidente Masaryk. Die Straße gilt als die teuerste Einkaufsmeile ganz Lateinamerikas. Auch die wachstumsstarke Türkei rückt ins Blickfeld der Offenen Immobilienfonds. Premierminier Erdogan will die Einkommen seiner Landsleute kräftig steigern. Das dürfte die Konsumlust der Türken befeuern, so die Überlegung von Commerzbank Grundbesitz Invest. Also erwarb der von der Gesellschaft aufgelegte Fonds hausinvest global eine Shopping Mall in Izmir.

In den Schwellenländern wollen die Gesellschaften langfristig höhere Renditen erzielen. Der Drang ins Ausland birgt zudem einen weiteren Vorteil: „Erträge aus ausländischen Objekten werden am jeweiligen Standort versteuert und sind damit in Deutschland abgabenfrei. Das macht sie im Vergleich zu Rentenfonds attraktiv“, sagt Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope Analysis.

Der Aufbruch zu neuen Ufern kostet aber auch Geld. „Um die Chancen der jeweiligen Märkte wirklich nutzen zu können, müssen die Fonds kostenintensiv mit Beratern vor Ort zusammenarbeiten beziehungsweise eigene Niederlassungen gründen“, sagt Knorr. Auch das Währungsrisiko müsse abgesichert werden. „Ansonsten laufen die Offenen Immo-Fonds Gefahr, ihren Charakter als konservative Anlage zu verlieren.“

Wer in der Expansion der Fonds trotzdem Risiken sieht und darüber hinaus absolut sicher sein will, dass gerade sein Produkt nicht auch eines Tages vorübergehend geschlossen wird, dem bieten Fondsmanager Jens Ehrhardt und sein Team eine Alternative. Im Portfolio des als Dachfonds konstruierten DJE Real Estate finden sich unter anderem die Offenen Fonds AXA Immoselect, der SEB Immoinvest und der CS Euro Real. Zudem kann Ehrhardt Aktien von Immobilienunternehmen bis zu 40 Prozent beimischen. Im vergangenen Jahr brachen die Kurse der Immo-Titel jedoch kräftig ein. Ehrhardt hat daher die Aktienquote inzwischen auf nur noch 0,7 Prozent heruntergefahren. Nun aber könnte sich das Blatt wenden. „Es gibt Anzeichen, dass eine ganze Reihe von Immobilienaktien ihren Boden erreicht haben. Sollte ein nachhaltiger Trend nach oben erkennbar werden, kaufen wir sukzessive zu“, sagt Ehrhardt.

Kurioserweise lohnt sich dabei der Blick auf die Insel. Die Aktie von British Land verlor im vergangenen Jahr über 50 Prozent. Seit Anfang Januar zeigt der Chart aber wieder nach oben. Auch Land Securities verzeichnet deutliche Kursgewinne. So manchem Besitzer eines britischen Offenen Immobilienfonds dürfte es angesichts der Erholung bei Immo-Werten schwer fallen, die einem Gentleman zugeschriebene Zurückhaltung zu wahren.

finanzen.net Brokerage

Online Brokerage über finanzen.net

Das Beste aus zwei Welten: Handeln Sie für nur 5 Euro Orderprovision* pro Trade unmittelbar aus der Informationswelt von finanzen.net!
Zur klassischen Ansicht wechseln
Kontakt - Impressum - Werben - Pressemehr anzeigen
Top News
Beliebte Suchen
DAX 30
Öl
Euro US-Dollar
Bitcoin
Goldpreis
Meistgesucht
Deutsche Bank AG514000
Daimler AG710000
Apple Inc.865985
Scout24 AGA12DM8
Amazon906866
TeslaA1CX3T
Saint-Gobain S.A. (Compagnie de Saint-Gobain)872087
Volkswagen (VW) AG Vz.766403
Allianz840400
E.ON SEENAG99
BMW AG519000
BayerBAY001
SAP SE716460
BASFBASF11
Deutsche Telekom AG555750