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12.12.2006 | Euro Archivbericht | Ausgabe 01/07

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Keine Angst vor hohen Stufen

Im Euro-Raum steigen die Zinsen. Immobilienbesitzer, die eine Finanzierung am Laufen haben, können sich die noch günstigen Hypothekenzinsen bereits jetzt für ihr Anschlussdarlehen sichern.
Wenn sich in Frankfurt der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammenfindet, was meist alle 14 Tage der Fall ist, dann ist ihm die Aufmerksamkeit der Finanzwelt gewiss. Denn EZB-Präsident Jean-Claude Trichet, seine fünf Direktoriumsmitglieder und die zwölf Notenbank-Chefs des Euro-Raumes widmen sich unter anderem der Frage einer weiteren Leitzinserhöhung.

Auch für Immobilienkäufer und -besitzer, für die eine Anschlussfinanzierung ansteht, empfiehlt es sich, die Zinsbeschlüsse der Zentralbanker zu beachten. Denn der von der EZB festgelegte Leitzins ist entscheidend für die Höhe der Hypothekenzinsen. Die meisten Ökonomen erwarten, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins von derzeit 3,25 Prozent weiter anhebt. So auch Birgit Figge, Zinsexpertin bei der DZ Bank in Frankfurt. Sie rechnet mit einem Anstieg bis Ende 2007 auf vier Prozent. „Das Zinsniveau in Europa ist noch niedrig. Ausgelöst durch die hohe Kreditnachfrage wächst die Geldmenge kräftig. Die EZB muss weiter gegensteuern.“

Immobilienbesitzer, die dies ebenfalls befürchten und für die in den kommenden 42 Monaten eine Anschlussfinanzierung ansteht, können sich schon heute ihr Folgedarlehen sichern. Üblicherweise sind Kredite mit langer Zinsbindung zwar deutlich teurer als Darlehen mit kurzer Zinsbindungsfrist. Doch dies ist zurzeit nicht der Fall: Die Zinsen für eine fünf-, zehn- oder 15-jährige Zinsbindung weichen kaum voneinander ab. Experten sprechen in diesem Fall von einer flachen Zinskurve. „Es ist eine historisch sehr seltene Konstellation, dass die Zinsniveaus tief sind und dabei die Zinsstrukturkurve sehr flach ist. Das bietet Darlehensnehmern mit anstehender An- schlussfinanzierung beste Möglichkeiten, über Forward-Darlehen schon Jahre im Voraus die Anschlussfinanzierung bei geringen Aufschlägen zu sichern“, sagt Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp in München.

Wette auf Zinserhöhung

Forward-Darlehen wurden zum ersten Mal 1999 von dem Kreditvermittler Dr. Klein in Lübeck angeboten. Kreditnehmer und Kreditgeber binden sich dabei schon heute vertraglich an Konditionen für ein Darlehen, das erst später abgerufen wird. Mittlerweile gehört das Forward-Darlehen zum Standardprodukt der meisten Kreditinstitute. Allerdings ist der Abschluss einer solchen Finanzierung nur sinnvoll, wenn der Kreditnehmer eine Zinserhöhung in der Zukunft für wahrscheinlicher hält als den umgekehrten Fall. „Wer ein Forward-Darlehen abschließt, geht eine Wette auf den künftigen Zinsverlauf ein. Viele Forward-Darlehen haben sich in der Vergangenheit nicht gerechnet, weil die Zinsen während der Vertragsdauer weiter gesunken sind“, sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.

"Das Umschuldungsangebot der Hausbank ist oft nicht so günstig, wie es scheint."

Arno Gottschalk
Verbraucherzentrale Bremen

„In der längerfristigen Betrachtung erscheint das Risiko einer Zinserhöhung zurzeit größer als die Chance einer Zinssenkung“, sagt Max Herbst, Finanzberater in Frankfurt. Im Durchschnitt der vergangenen 20 Jahre lag der Zins für eine zehnjährige Zinsbindung mit knapp 4,9 Prozent deutlich über der aktuellen Zahl von etwa 4,3 Prozent. Kreditnehmer, die davon ausgehen, dass sich über kurz oder lang der Zinsdurchschnitt wieder einpendeln wird, und deren aktuelle Zinsfestschreibung in den nächsten ein bis vier Jahren ausläuft, sollten also den Abschluss eines Forward-Darlehens ernsthaft in Erwägung ziehen. Denn die Konditionen für Voraus-Kredite sind aktuell nicht die schlechtesten.

„In den vergangenen Jahren sind die Aufschläge wegen der günstigen Zinsentwicklung und des starken Wettbewerbs um die Anschlussfinanzierung drastisch gesunken. Lag der Aufschlag für das Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung 1999 pro Monat bis zum Kreditabruf noch bei etwa zweieinhalb Promille, so sind nun pro Monat nur noch ein Promille üblich“, so Finanzberater Herbst. Seine Mitarbeiter haben für €uro eine Übersicht über die derzeit günstigsten Voraus-Darlehen mit verschiedenen Abrufzeiten für zehn- und 15-jährige Zinsbindungsfristen ermittelt.

Der Vorteil einer längeren Planungssicherheit bei einem Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung gegenüber einem mit zehnjähriger Zinsbindung wird dabei nicht durch entgangene Chance auf Zinssenkungen nach zehn Jahren aufgehoben: Denn der Vertrag kann einseitig vom Kreditnehmer nach zehn Jahren gekündigt werden, indem er bei günstigen Zinsen sein Darlehen vorzeitig zurückzahlt – ohne dafür, wie sonst üblich, eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

„Immer häufiger bieten auch die Hausbanken angeblich günstige Umschuldungen an, um einen Wechsel ihres Kunden zur Konkurrenz zu verhindern. Der Bank sollte jedoch nie blind vertraut werden – im Angebot ist meist eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt“, warnt Verbraucherschützer Gottschalk. Wer zum Beispiel vor knapp einem Jahrzehnt ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit in Anspruch genommen hat, zahlte um die sieben Prozent Zins. Ein mittelmäßiges Angebot erscheint demgegenüber allein aufgrund des seither um knapp drei Prozentpunkte gesunkenen Zinsniveaus günstig.

Von der Treue profitiert häufig nur die Hausbank

In vielen Fällen wird der Aufwand eines Wechsels vom Kreditnehmer überschätzt. Die Kosten durch eine Änderung im Grundbuch oder die nur selten noch erhobene Schätzgebühr sind im Verhältnis zum gesparten Zins meist gering. „Wer vergleicht, sollte aber nicht angebliche Standardkonditionen heranziehen, sondern sich ein Angebot für seine individuellen Vorgaben wie Kreditsumme, Beleihungshöhe, Standort der Immobilie sowie persönliche Bonität geben lassen“, rät Gottschalk.

Wer die Ansicht einiger anderer Volkswirte teilt, dass sich die Konjunktur 2007 erneut eintrüben wird, und deshalb erwartet, dass die Notenbanker schon bald die Zinsen wieder senken, geht seine Zinswette statt mit einem Forward-Darlehen mit einem Darlehen mit variablem Zins ein. Oder er entscheidet sich für ein teilvariables Darlehen. Bei dieser Variante wird nur für einen Teil des Kredits der Zins festgeschrieben.

Allerdings sind zinsvariable Darlehen aktuell teurer als Darlehen mit fünf-, zehn- oder 15-jähriger Zinsbindung. Lange boten sie dafür den Vorteil einer unbegrenzten Sondertilgung. Ein Vorzug, der für Selbstständige mit schwankenden Einkommen oder Kreditnehmer, die eine Erbschaft oder Schenkung erwarten, von Bedeutung ist. Doch mittlerweile hat sich auch die Flexibilität bei den Darlehen mit Zinsbindung deutlich verbessert. „Bei fast allen Baugeld-Anbietern ist eine Sondertilgung bis zu fünf Prozent ohne zusätzliche Kosten möglich“, sagt Finanzberater Herbst.

In der Regel fällt die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung bei gleicher Rate wie zu Beginn der Finanzierung ohnhin deutlich höher aus als beim Anfangsdarlehen. Dafür sprechen zwei Gründe: Zum einen ist das Zinsniveau heute fast immer niedriger als zum Finanzierungsbeginn, zum anderen ist die Schuld schon teilweise getilgt. Wer Ende 1996 für ein 80 Prozent beliehenes Darlehen im Wert von 320000 Euro sieben Prozent Zins zahlte und ein Prozent tilgte, hatte eine monatliche Rate von 2133 Euro. Nun kann er mit seiner Restschuld von 273845 Euro bei einer gleich hohen Monatsrate in der Anschlussfinanzierung nahezu fünfmal so viel tilgen wie am Anfang. Bei einer 15-jährigen Zinsfestschreibung zu 4,3 Prozent kann er sich am Ende der Laufzeit freuen: Dann ist er schuldenfrei.

Ulrich Lohrer

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