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18.01.2006 | Euro Archivbericht | Ausgabe 02/06

Aus der Traum

Die Schließung des Deutsche-Bank-Immobilienfonds hätte eine Reform bei Offenen Immobilienfonds bewirken können. Doch die Verantwortlichen stecken den Kopf in den Sand. Das könnte das Ende dieser Produktgruppe bedeuten.
Gut gemeint ist allzu oft das Gegenteil von gut gemacht. Spätestens seit 2005 gilt diese Redensart auch für Offene Immobilienfonds. Dieses Produkt wurde erfunden, um Anlegern ein ideales Investmentvehikel zu bieten: tägliche Verfügbarkeit des investierten Kapitals, weitgehende Sicherheit vor Verlusten dank besonderer Bewertungsvorschriften und dazu eine attraktive Rendite. Kein Wunder, daß Offene Immobilienfonds mit Geld überschwemmt wurden. Die Verkaufsargumente – rentabler als Sparbücher, sicherer als Aktien, liquider als Beteiligungen – zogen 88 Milliarden Euro an.

Streng genommen darf es solch ein Produkt gar nicht geben. Liquidität, Sicherheit und Rendite ist nicht gleichzeitig möglich. Es war eher eine glückliche Fügung für die Fondsgesellschaften, daß der Kollaps so lange auf sich warten ließ: eine spürbare Inflation, steigende Immobilienpreise mit der Sonderkonjunktur der Wiedervereinigung, die daran gekoppelte Mieten nach oben trieb, und frisches Anlagekapital, um neue Objekte zu kaufen, beherrschten vor allem die 80er und 90er Jahre.


Der Wert von Büroimmobilien, die den Kern Offener Immobilienfonds stellen, schwankt stark.
Die Preise nahmen in den Jahren 1999 und 2000 zweistellig zu, brachen aber dann ein.
Grund waren hohe Leerstände und fallende Mieten. 2006 könnten die Preise leicht steigen.

2003 jedoch zog der perfekte Sturm auf: Nachdem die Fonds zu Spitzenpreisen eingekauft hatten, gingen die Preise für Büroimmobilien auf Talfahrt. Deflation deckelte die Mietsteigerungen, von der mickrigen Wertentwicklung enttäuschte Anleger wollten ihr Geld zurück – und die Fonds konnten nicht zahlen. Gernot Archner, Vorstand des Sachverständigenverbands BIIS in Frankfurt, legt den Finger in die Wunde: „Wer wegen Mittelabflüssen schnell verkaufen muß, erzielt am Markt nie die von Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte.“ Unter diesen Werten darf aber nicht verkauft werden. In die Klemme gerieten nacheinander: 2003 der Degi Grundwert-Fonds, 2004 der DekaImmobilienfonds, 2005 der Euro-Immoprofil von iii-Investments und der grundbesitz-invest der Deutsche Bank Real Estate.

Vorhersehbarer Kollaps

In allen Fällen brauchten die Fonds frisches Geld, um Anlegern deren Anteile auszubezahlen oder um mit neuen Objekten die Rendite aufzufrischen und ein Abrutschen in die Verlustzone zu verhindern. Am Markt waren die Fondsimmobilien nicht zum Verkehrswert loszuschlagen, die Sachverständige errechnet hatten. „Das Tragische daran ist, daß die Entwicklung so vorauszusehen war“, sagt Rainer Zitelmann, Immobilienexperte in Berlin und Berater zahlreicher Unternehmen der Branche.

Doch die Verantwortlichen mauern. Die Probleme der Deutsche Bank Real Estate werden als Einzelfall hingestellt. So beharrt Stefan Seip, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI): „An den Grundsätzen der Bewertung durch unabhängige Sachverständige und an der täglichen Verfügbarkeit wird nicht gerüttelt.“ Auch Bärbel Schomberg, Chefin der Degi, der Immobilienfonds-Gesellschaft der Allianz, und Sprecherin des Immobilienausschusses des BVI, sieht keinen Grund, aktiv zu werden. Funkstille herrscht auch bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in Berlin, dort verweist man auf den Gesetzgeber.

Aber auch auf der Sitzung des Finanzausschusses des Bundestages am 18. Januar ist die Krise der Offenen Immobilienfonds wieder einmal kein Thema. Das ist eigentlich nicht verwunderlich. Das Investmentgesetz, das die Offenen Immobilienfonds regelt, trägt die Handschrift der Fondsgesellschaften und ihres Verbandes BVI. Dort fürchtet man Änderungen, weil man in diesem Fall die Karten auf den Tisch legen müßte. So schließt sich der Kreis. Einzig die Oppositionspolitikerin Christine Scheel von Bündnis 90/Die Grünen fordert eine grundsätzliche Reform.

Pannenserie bei DB Real Estate

Der wesentliche Aspekt, der die Deutsche Bank aus der Reihe der Vorgängerpleiten hervorhebt, ist die Schließung des grundbesitz-invest nach Bekanntwerden der Überbewertung im Fondsportfolio. Während zuvor immer ein Mutterinstitut helfend eingesprungen ist, um Anlegern ihr Geld zurückzuzahlen, hat die DB Real Estate am 13. Dezember 2005 die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Anleger bekommen bis auf weiteres kein Geld zurück. Das ist sogar korrekt, denn sonst wäre ein Run ausgelöst worden, bei dem die verbleibenden Anleger die höchsten Verluste zu beklagen hätten.


Der Immobilienmarkt reagiert auf Konjunkturzyklen mit einer Verzögerung von ein bis zwei
Jahren. Daher wird sich eine Verbesserung der Konjunktur in Europa in diesem Jahr erst ab
2007 auch im Immobilienmarkt auswirken.

Der Weg dahin war allerdings von Pleiten und Pannen gepflastert. Erstens wurde die bevorstehende Schließung in einem Vertriebsschreiben angekündigt. Wer einen guten Draht zu seinem Kundenberater hatte, kam vorher noch raus. Danach hieß die Kommunikationsstrategie: Schotten dicht. Bis heute sagt die Fondsgesellschaft nicht, welche Objekte zu hoch bewertet sind und warum das erst jetzt auffiel. Auch €uro gegenüber war das Unternehmen zu keiner Stellungnahme bereit. Vorstandssprecher Kremer wurde abberufen, Immobilienchef Helmut Ullrich ist nicht mehr erreichbar, Analysten werden abgewimmelt. Die Spitze des Image-Desasters: Tage vor der Schließung verkauft DB Real Estate drei Fondsimmobilien an den australischen Investor Rubicon, nachdem die Objekte im Fonds zuvor abgewertet wurden. Die Muttergesellschaft Deutsche Bank verdient am Börsengang des Pakets und beteiligt sich mit 8,5 Prozent an der Rubicon-Aktie. Frei nach dem Motto: die Verluste für die DB-Real-Estate-Anleger, die Gewinne für die Deutsche-Bank-Aktionäre.

Offenbar will die Deutsche Bank mit aller Macht den Eindruck forcieren, sie wolle aus dem Geschäft mit Offenen Immobilienfonds aussteigen. Nun folgt wohl ein juristisches Nachspiel. „Die unzureichende Begründung, warum keine Anteile mehr zurückgenommen werden, könnte Schadensersatzforderungen rechtfertigen“, sagt Rechtsanwalt Peter Gundermann von der Kanzlei Tilp Rechtsanwälte in Kirchentellinsfurt.

Immofonds vor dem Aus

Fondsgesellschaften und Gesetzgeber können oder wollen sich nicht dazu entschließen, die tägliche Liquidität abzuschaffen oder das langfristig ausgerichtete Bewertungsverfahren in ein marktnäheres zu verändern. Damit nimmt die Branche das Ende dieser Produktklasse in Kauf. Denn die Rendite entschädigt nicht für das strukturelle Risiko, daß Fonds bei hohen Mittelrückflüssen in Notlage geraten.


Im Gegensatz zu den schwankenden Immobilienmärkten entwickeln sich die Fonds stabil.
Daher liegt die Bewertung der Fondsobjekte im Abschwung über den aktuellen Markt-
preisen - schlecht, wenn Liquidität abfließt.

Dieses Manko spricht nicht gegen eine Anlage in Immobilien. Sie sollten weiterhin Teil jeder gestreuten Vermögensaufteilung sein. Solange die Offenen Immobilienfonds nicht ihre Konstruktionsfehler beseitigen, sollten Anleger jedoch andere Investmentformen bevorzugen. Beispiele sind ausgewählte Geschlossene Immobilienfonds, Immo-Aktienfonds und aktiv gemanagte Dachfonds wie DJE Real Estate und Sauren Global Defensiv.

Die Tabelle zeigt Offene Immobilienfonds, bei denen am stärksten Abwertungen oder gar eine Schließung zu befürchten sind. Alarmzeichen Nummer 1: ein hoher Anteil an deutschen Immobilien. Aus den Erfahrungen der Vergangenheit sind weitere Abwertungen der Fondsobjekte zu erwarten. Der SEB Immoinvest beispielsweise hat seine Bewertungen noch gar nicht angepaßt. Weniger betroffen sind weltweit anlegende, junge Fonds. Zweites Warnsignal ist eine Investitionsquote von mehr als 100 Prozent. Das heißt, es steckt mehr Geld in Immobilien, als Anlagekapital vorhanden ist. Trifft dies zusammen mit hohen Mittelabflüssen, droht der Kollaps. Alarmstufe Rot leuchtet für Difa-Fonds Nr. 1, auch der hausinvest europa nähert sich gefährlichem Terrain. Die Deka-Fonds haben auf Grund der Garantie des Mutterinstituts, für Anteilsrückgaben geradezustehen, eine Gnadenfrist. Diese Zusage fehlt aber beim KanAm Grundinvest. Kommt es hier zu Mittelabflüssen, sitzt die kleine, unabhängige Gesellschaft schnell auf dem Trockenen. Die Kreditquote ist bereits ausgeschöpft, um eine hohe Performance generieren zu können. Bis es zum fünften „Einzelfall“ einer Fondskrise kommt, harren die Fondsanbieter aus wie das Kaninchen vor der Schlange. Das war bisher keine besonders gute Überlebensstrategie.

Joachim Althof

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