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22.07.2019 08:42
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OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) / Miet- und Kaufpreiswachstum auf den ...

Miet- und Kaufpreiswachstum auf den Wohnungsmärkten deutlich gebremst

- Halbjahres-Vergleich: Mietpreisrückgang in drei Städten

Frankfurt (ots) - Im ersten Halbjahr 2019 hat die

Mietpreisentwicklung* in den von JLL untersuchten Big 8 - Städten

(Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und

Leipzig) an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der

Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent, damit deutlich

unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Mitte 2018 wurden im

Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte

2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30

Prozent erhöht.

- Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen* sind im

Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die

Mietpreise, bei ebenfalls leicht abgeschwächter Dynamik. Der

jährliche Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+8,3 %) wird

deutlich unterboten. Lediglich in Köln ist ein zweistelliger

Kaufpreiszuwachs zu beobachten. Mitte 2018 hatte der Anstieg

über alle Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014

haben sich die Kaufpreise in den Big 8 um durchschnittlich 50

Prozent erhöht.

"Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und

Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt", so Roman Heidrich, Senior Team

Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Die Gründe für die

Reaktion der Märkte sei vielschichtiger Art. "Die Einkommen sind in

den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten.

Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten

deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland

der Ballungszentren zur Folge hat. Zudem hat der Anstieg des

Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung

gesorgt. Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des

immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch

in den nächsten Jahren begleiten."

Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory

JLL Frankfurt, ergänzt: "Es zeigt sich, dass infolge des

verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe

Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist. Diese

Entwicklung geht einher mit einer Verringerung der zu erwartenden

Mietrenditen. Weil Potentiale in den Innenstädten zunehmend

ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich

Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland. Dort sind die

Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen

preisgünstiger erworben werden können. Die öffentliche Debatte über

den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme starker

wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen, wie etwa Diskussionen um

eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie des Mietendeckels in

Berlin, führt zusammen mit einer konjunkturellen Eintrübung zu einer

zunehmenden Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und

Kapitalanleger."

Die Städte im Überblick:

Mietwohnungsmärkte

In keiner der acht von JLL untersuchten Städte haben die

durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die

Fünf-Prozent-Marke überschritten, im Sechs-Monats-Vergleich gegenüber

den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2018 zeigen sich in München,

Düsseldorf und Stuttgart sogar leichte Rückgänge. "Noch vor wenigen

Jahren war eine solche Entwicklung der Mieten noch nicht abzusehen",

so Sebastian Grimm.

Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum

registriert, der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20

Euro/m²/Monat. "Der Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl

der Wohnungsfertigstellungen sorgen für das Plus in der Hauptstadt.

Nicht ausgeschlossen als Ursache sind aber auch eventuelle

Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im

Bestand", so Roman Heidrich. Insbesondere Mikroapartments und das

Spitzensegment zeigen einen überdurchschnittlich hohen

Mietpreisanstieg. Im Bereich des teuersten 10 % - Anteils der

angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei

6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen bei den Neubaumieten.

Heidrich: "Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität

der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der

Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im

Jahresvergleich keine Veränderung zeigen."

Roman Heidrich weiter: "Zwar dürfte die Diskussion um den

geplanten 'Mietpreisdeckel' bislang noch keine so große Rolle bei der

Mietpreisentwicklung gespielt haben. Allerdings gehen wir bei einer

entsprechenden Entscheidung des Abgeordnetenhauses von einer starken

Abnahme der Neubautätigkeiten auf dem freien Wohnungsmietmarkt und

einem Anstieg der Neubaumieten aus. Um mögliche zukünftige

Beschränkungen bei der Mietpreisanpassung vorwegzunehmen, dürfte

dieser Anstieg einen entsprechenden Aufschlag enthalten. Der Anteil

an Eigentumswohnungen im Neubau wird sich weiter erhöhen, vermehrt

werden Miet- zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Instandhaltung

und Modernisierungen von Mietwohnanlagen werden auf ein Mindestmaß

reduziert. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass Kapital aus dem

Mietwohnungsmarkt abgezogen und das Investoreninteresse sich in nicht

regulierte attraktive Standorte verschieben wird."

Mit + 1 bis + 3 Prozent relativ moderat fällt der Anstieg in

München und Stuttgart (+ 1 %), Düsseldorf (+1,3 %) und Leipzig (+ 1,4

%) aus. Gleichzeitig gesunken sind dabei im Jahresvergleich die

Mieten im jeweils teuersten Segment: in München um minus 7,5 Prozent,

in Stuttgart sogar um minus 8,1 Prozent.

Für München, Düsseldorf und Leipzig wurden im Vergleich zum

zweiten Halbjahr 2018 auch im stadtweiten Durchschnitt leicht

sinkende Mieten registriert. Trotzdem bleibt München die mit Abstand

teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen sie im ersten

Halbjahr 2019 19,45 Euro/m²/Monat aufbringen, 4,40 Euro/m²/Monat mehr

als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole. Einen stärkeren

Anstieg im Jahresvergleich zeigt Köln (+3,0 %), dessen Spitzensegment

nahezu auf Vorjahresniveau bleibt (-0,8 %).

Hamburg mit einem stadtweiten Plus beim Median im Jahresvergleich

von 2,4 Prozent auf 12,45 Euro/m²/Monat und Frankfurt (+ 3,4 % auf

15,05 Euro/m²/Monat) sind die Märkte, die neben Berlin im

Spitzensegment einen höheren Sprung gemacht haben als im stadtweiten

Durchschnitt.

Eigentumswohnungsmärkte

Mit Köln (+10,3 %) bilanziert nur eine von JLL untersuchte Stadt

ein zweistelliges Kaufpreiswachstum im Jahresvergleich. "Insgesamt

gehen wir von einer Verlangsamung der Kaufpreisdynamik aus. In

Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und Leipzig, den Städten mit

der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, registrieren wir einen

unterdurchschnittlichen Anstieg und erwarten eine

Marktkonsolidierung", so Roman Heidrich. Der Anstieg betrug im

Jahresvergleich in Berlin plus 5,7 Prozent, in München und Leipzig

plus 5,9 Prozent, in Frankfurt plus 6,8 Prozent. Stuttgart bilanziert

mit plus 4,9 Prozent den niedrigsten Anstieg im Jahresvergleich und

zeigt, neben Leipzig und Berlin, im Vergleich zum zweiten Halbjahr

2018 eine noch deutlichere Verlangsamung des Kaufpreisanstiegs. In

Hamburg (+5,7 %) und Düsseldorf (+ 7,9 %) sind die Preise im

Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt.

Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen München

(7.680 Euro / m²). "An der Attraktivität des Erwerbs von

Eigentumswohnungen hat sich angesichts immer noch niedriger

Finanzierungszinsen für Selbstnutzer und Kapitalanleger nichts

geändert - im Gegenteil. Gerade das untere Preissegment verzeichnet -

mit Ausnahme von Hamburg und München - einen überdurchschnittlichen

Kaufpreiszuwachs, während wir für das Spitzensegment in sechs von

acht Städten eine deutliche Verlangsamung beobachten", so Sebastian

Grimm.

*Anmerkungen

- Im Rahmen der Wohnungsmarktberichterstattung hat JLL zum H1 2019

einen Wechsel der Datenquellen vollzogen. Es werden nun Angebote des

Anbieters empirica systeme ausgewertet, die sich durch eine besonders

breite Marktabdeckung auszeichnen. In diesem Zusammenhang wurden

rückwirkend ab H2 2018 die Miet- und Kaufpreise leicht angepasst. Die

Methodik und die Abdeckung bleiben davon unberührt. Weiterhin werden

alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und

Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarktes analysiert und als

Median-Werte dargestellt, d.h. 50 Prozent der Werte in einer Stadt

liegen über diesem Wert und 50 Prozent darunter Betrachtet werden

die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (d.h., H1 2019 gegenüber H1 2018).

Insgesamt wurden insgesamt 40.000 Mietangebote sowie 22.300

Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten

Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in

Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte

Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

- Weitere Informationen, auch zu den Wohnungsmärkten der einzelnen

Städte, werden ab Mitte September im neuen JLL-Wohnungsmarktüberblick

unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zur Verfügung

stehen.

- Nähere Informationen zur Struktur des Wohnungsmarktes

Deutschland sowie einer Diskussion um aktuelle wirtschaftliche und

demografische Entwicklungen und deren Auswirkungen für den deutschen

Wohnungsmarkt finden sich im JLL Wohnungsmarktbericht 2019 - Download

bereits möglich unter http://ots.de/Q8Q9hU

OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL)

newsroom: http://www.presseportal.de/nr/62984

newsroom via RSS: http://www.presseportal.de/rss/pm_62984.rss2

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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