aktualisiert: 22.04.2012 09:50

Immobilien: Nicht um jeden Preis

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€uro am Sonntag-Immobilienführer 2012: In welchen Regionen sich der Kauf einer Immobilie noch rentiert, auf was Erwerber zu achten haben.
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€uro am Sonntag
von Ulrich Lohrer, €uro am Sonntag

Betongold, die eigenen vier Wände, ein Dach über dem Kopf oder schlicht Immobilien — die Deutschen sind auf der Suche nach etwas Handfestem und finden Häuser und Wohnungen. Im vergangenen Jahr wechselten in der Bundesrepublik nach Schätzungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Häuser und Wohnungen im Wert von 165,8 Milliarden Euro den Besitzer. 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Den größten Anteil davon machten Wohnimmobilien aus — Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.

Die Kauflust wird noch weiter zunehmen. Über die Gründe gibt es kaum Zweifel. „Viele Investoren suchen angesichts der Währungskrise nach einer sicheren Geldanlage“, erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Niedrige Zinsen, günstige Preise und vielerorts steigende Mieten sind gute Voraussetzungen, um jetzt einzusteigen.“ Dazu kommt die emotionale Komponente. Anders als eine Aktie oder einen Anteil eines Fonds, kann man eine Immobilie anfassen.

Oft ist der Zug schon abgefahren
In einigen Gegenden sind aber die Preise nicht mehr günstig. Doch das stört viele Käufer nicht, schließlich gilt die Immobilie vielen als Hort der Sicherheit. Und es gibt noch ein weiteres Argument, das bei vielen die Kauflust weiter steigen lässt: Im internationalen Vergleich fallen die Preisschwankungen von Wohnimmobilien in Deutschland gering aus. Anders als in Großbritannien, Frankreich, Italien oder Spanien sind die Durchschnittspreise hierzulande langfristig stabil. Im Gegensatz zu den Nachbarländern Frankreich, Niederlande oder Belgien sind Immobilien in Deutschland auch im Verhältnis zum Einkommen und zu den Mieten preiswert. Die historisch niedrigen Zinsen für Baugeld sind das nächste Argument für die Immobilienkäufer. Doch Vorsicht: Deutsche Immobilien sind keine sicheren Anlagen. Schon allein deshalb, weil es „die Immobilie“ nicht gibt. Kein Haus ist wie das andere. Immer gibt es enorme Unterschiede im Bauzustand und in der Konstruktion, im Grundriss und in der Ausstattung. Ob der Schimmel wuchert oder unter altem Gebälk der Schwamm sitzt, das kann in vielen Fällen nur ein Sachverständiger erkennen.

Egal, ob zur Miete oder als Eigentum, jeder benötigt ein Dach über dem Kopf. Viele glauben deshalb, den Wert einer Immobilie besser einschätzen zu können als den eines Finanzprodukts. Oft ein folgenschwerer Irrtum!

Was ist eine Immobilie wert?
Während die Bilanzen von Firmen nach einheitlichen Standards publiziert werden müssen und die Kurse von Aktien oder Anleihen zumindest börsentäglich veröffentlicht werden, sind Immobilienmärkte nur schwer durchschaubar: Oft wissen nur Käufer und Verkäufer, Makler und Notar, was ein Haus tatsächlich gekostet hat. Aber selbst diese Beteiligten kennen den Preis nur am Kauftag.
Sogenannte Kaufpreissammlungen werden in größeren Städten zwar von Gutachterausschüssen erstellt, sie sind aber nicht kostenfrei einsehbar. Immerhin haben Immobilienplattformen im Internet mehr Transparenz bei Preisen und Mieten geschaffen. Nur weil für Immobilien nicht jederzeit Preise veröffentlicht werden, können diese auch nicht im Zeitverlauf wie Aktienkurse verfolgt werden. Was noch lange nicht heißt, dass ihr Wert deshalb weniger schwankt als der einer Aktie.

Immobilien können innerhalb weniger Jahre drastisch an Wert verlieren. Dies mussten Ende der 90er-Jahre Tausende von Anlegern erfahren, die, angelockt von Steuervorteilen, ihr Geld in Ostimmobilien investiert hatten, in die dann niemand einziehen wollte. Was nutzt der schönste Stuckaltbau, wenn es vor Ort keine Jobs gibt?

Dabei sind es nicht nur weite Teile Ostdeutschlands, in denen immer weniger Menschen leben. Auch im Nordosten Hessens und Bayerns, im Ruhrgebiet und im Saarland ziehen die Menschen vom Land in die nächste Großstadt oder gleich in die Ballungszentren der Republik. Doch auch in Regionen, wo die Wirtschaft boomt, kann eine Immobilie über Nacht an Wert verlieren: Eine neue Umgehungsstraße reicht, um ihren Marktwert kräftig zu drücken.

Kaufen, wo die Nachfrage steigt
Der Standardspruch vieler Makler „Lage, Lage, Lage“ ist wenig hilfreich. Heute noch begehrte Wohngegenden können schon in wenigen Jahren vom demografischen Sog erfasst werden. Scheinbar uninteressante Städte und Regionen können dagegen an Bedeutung gewinnen. „Es sind nicht immer nur die üblichen Verdächtigen wie München, Stuttgart oder Hamburg“, warnt Reiner Braun, Geschäftsführer des Empirica-Instituts. Auch der Osten biete Chancen. „Es gibt eine einfache Antwort: Investieren lohnt dort, wo die Nachfrage steigt. Weil es aber fast überall mehr Sterbefälle als Geburten gibt, steigt die Nachfrage nur noch dort, wo es die Menschen wegen der Jobs oder der lebenswerten Umgebung hinzieht“, so Braun. So profitiert etwa Freiburg vom milden Klima, das viele Rentner in den Breisgau zieht. Karlsruhe lockt Ingenieure. Sie finden dort Forschungseinrichtungen und Jobs.

Oft macht der Stadtrat die Preise
Laut Harvard-Professor Edward Glaeser, einem internationalen Experten für Stadtentwicklung, vergeuden umsichtige Stadtväter das Geld der Gemeinde nicht in Prestigebauten. Sie weisen günstiges Bauland aus, sorgen für Sicherheit, niedrige Gemeindesteuern sowie für gute Bildungsstätten für Kinder und Jugendliche. Stadtplaner und Gemeinderäte, die Neubauten durch Bauvorschriften verhindern, verknappen künstlich das Wohnungsangebot in Städten und verursachen so Preisblasen. Junge Kreative und Unternehmensgründer locken sie damit bestimmt nicht an.

Preisblasen erkennen
Einen Hinweis darauf, ob Immobilienpreise angemessen sind, liefert das Verhältnis der Einkommen und Mieten zu den Wohnungspreisen. In einigen Städten Deutschlands sind die Preise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Ist der Abstand zwischen Preis und Miete zu groß, entsteht eine Blase, die platzen kann, wenn Zinsen steigen oder die Konjunktur einbricht.

Tobias Just von der IREBS Immobilienakademie der Uni Regensburg und Andreas Schulten, Geschäftsführer des Analysehauses BulwienGesa, haben deutsche Städte nach Preis- und Mietentwicklung untersucht. „In München, Hamburg oder Frankfurt sind seit 2009 die Hauspreise zwar schneller gestiegen als die Mieten, die Differenz ist aber bisher noch nicht sehr hoch“, sagt Just. Dagegen sei Berlin in der Gunst der Anleger stark gestiegen: Die Preise sind seit 2009 den Mieten deutlich enteilt. Ein Preiseinbruch drohe zwar noch nicht, jedoch sollten Immobilienkäufer verstärkt darauf achten, dass sich ihr Investment rechne, und weniger auf weiter steigende Preise setzen.

Insgesamt hält Just die hohen Preise noch nicht für besorgniserregend. Jedoch gibt es Teilmärkte mit ersten Überhitzungsanzeichen. So werden in der Münchner Innenstadt bisweilen horrende Preise aufgerufen, ebenso in innenstadtnahen Alsterlagen Hamburgs oder in Berlin-Mitte.

Anders sieht es in vielen ostdeutschen Städten aus. Dort haben die Preise in den vergangenen drei Jahren deutlich weniger angezogen als die Mieten. Laut Just weisen insbesondere Leipzig und Dresden eine recht hohe Mietrendite auf. Diese errechnet sich aus dem Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis.

Der Preis hängt jedoch nicht nur von der Nachfrage, sondern auch vom Angebot ab. Wird kaum gebaut, steigt er. Wird viel gebaut, sinkt der Preis. Städte mit hohem Preisniveau, die bislang kaum Bauland ausweisen, bergen ein weiteres Risiko: Ändern sich die Machtverhältnisse im Stadtrat, kann sich auch die Baupolitik wandeln. Mögliche Folge ist ein Preiseinbruch. Wer erst kurz zuvor gekauft hat, ist dann der Dumme — das ist bei Betongold genauso wie bei echtem Gold. Wer investieren will, sollte abwägen, ob der Preis im Verhältnis zum ortsüblichen Mietniveau noch fair ist. Speziell bei älteren Objekten empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Wichtig für den Werterhalt ist, dass das Objekt gepflegt wird. Und auch das hat seinen Preis.
Mieten, Wohnungspreise, Zinsen (pdf)

München
Teurer Wohnen

Welche Informationen der €uro-Immobilienführer bietet, zeigen wir hier beispielhaft am Münchner Wohnungsmarkt: Die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Das drückt die Mietrendite. Sie zeigt, in welchem Verhältnis die Nettojahreskaltmiete pro Quadratmeter zum Kaufpreis in Quadratmeter steht, und ist ein Anhaltspunkt dafür, ob der jeweilige Stadtteil überteuert ist. Liegt die Rendite unter vier Prozent, raten wir, eher zu mieten. Im Fall Münchens gilt dies für die meisten Viertel innerhalb des Mittleren Rings und für Neubauten.

Die €uro-Prognose: Kurzfristig werden die Preise weiter steigen, aber nicht mehr derart stark wie in den vergangenen zwei Jahren, in denen sich Wohnungen um rund zehn Prozent verteuert haben. Die Mieten werden nachziehen.
Münchner Immobilienpreise (pdf)
München: Mieten oder kaufen (pdf)

Hamburg: In der Stadt mit den kaufkräftigsten Bewohnern der Republik sind vor allem Alsterlagen und Szeneviertel wie Ottensen und St. Georg extrem teuer. Hier sind Quadratmeterpreise von bis zu 6.000 Euro fällig.

Berlin: Während in Mitte, rund um die Hackeschen Höfe, Wohnungen Quadratmeterpreise von 5.000 Euro und mehr erzielen, sind Lagen rund um den Prenzlauer Berg mit Preisen knapp unter 2.000 Euro noch günstig.

Köln: Wohnungen direkt am Rhein und in der Innenstadt sind mit Quadratmeterpreisen über 3.500 Euro unverhältnismäßig teuer, doch in Vierteln wie Nippes (1.700 Euro) stimmen die Preise und die möglichen Mietrenditen noch.

Düsseldorf: Zahlreiche Neubauprojekte haben die ohnehin schon hohen Preise der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt weiter getrieben. Quadratmeterpreise unter 2.000 Euro zahlt man nur noch in Randbezirken.

Frankfurt: Egal ob Westend, Nordend, Sachsenhausen oder Bornheim – die Wohnungen in attraktiven Lagen sind und bleiben mit Quadratmeterpreisen von 3.000 Euro aufwärts teuer. Günstiger wird es im Norden der Stadt.

Stuttgart: Der Wohnungsmarkt im Kessel wird enger. Das treibt die Quadratmeterpreise auf 2.700 Euro und deutlich höher. Linderung verspricht das umstrittene Bahnprojekt Stuttgart 21, das für neues Bauland sorgen soll.

Dresden: Rund um die Frauenkirche kosten Wohnungen so viel wie in Köln und anderen Weststädten. Attraktiv: Lagen am Rand der Alt- und Neustadt. Die Sachsenmetropole gehört zu den wenigen wachsenden Oststädten.

Karlsruhe: Die ehemalige Residenzstadt ist ein Forschungsstandort geworden. Hohe Einkommen, Zuzügler und relativ knapper Wohnraum sorgen für Preise, die sich annähernd auf dem Stuttgarter Niveau bewegen.

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Sechs Regionen, 19 Großstädte. Tabellen und Karten liefern Preise für Häuser und Wohnungen. Dazu: Wo die Bevölkerung in Zukunft wächst und Tipps rund um den Immobilienkauf.

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