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04.12.2016 20:24
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Nebenkostenabrechnung: Das dürften Vermieter - und das nicht

Betrug in der Abrechnung: Nebenkostenabrechnung: Das dürften Vermieter - und das nicht | Nachricht | finanzen.net
Betrug in der Abrechnung
Das Kalenderjahr 2016 neigt sich dem Ende zu und für viele Mieter steht wieder die Betriebskosten-Abrechnung an. Aber Achtung Vermieter: Nicht alles was auf der Abrechnung steht, gehört da auch hin.
Zum Jahreswechsel flattert in viele deutsche Mietwohnungen wieder die Betriebskosten-Abrechnung ins Haus. Viele Vermieter berechnen dabei allerdings Kosten, die eigentlich nicht berechnet werden dürfen. Darauf sollten Mieter achten:

Betriebskosten sind nicht zwangsläufig Nebenkosten

Häufig werden Betriebskosten und Nebenkosten vermischt. Fallen immer wiederkehrende Kosten für Eigentum- oder Grundstücksnutzung an, sind das Nebenkosten. Prinzipiell gilt: Alle Nebenkosten sind Betriebskosten, aber nicht alle Betriebskosten sind auch Nebenkosten. Die Kosten dürfen nur auf die Mieter verteilt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag festgehalten wurde.

Das muss in der Nebenkostenabrechnung zu finden sein

Im Internet gibt es zahlreiche Vorlagen für Neben- und Betriebskostenabrechnungen. Vom Deutschen Mieterbund ist vorgegeben, dass die Gesamtkosten in der Abrechnungszeit, die bereits vom Mieter geleisteten Zahlungen, ein Verteilerschlüssel über die verschiedenen Wohneinheiten und die entsprechende Berechnung pro Wohneinheit zwingend Teil der Abrechnung sein müssen.
Um den Verteilerschlüssel zu berechnen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt den Verteilungsschlüssel entweder auf alle Einheiten gleich zu verteilen, oder eine unterschiedliche Kostenverteilung abhängig von der Wohnfläche oder der Personenanzahl pro Haushalt anzusetzen.
Beim letzten Verteilungsmodell kann es also zu einer Kostenerhöhung kommen, sollte eine zusätzliche Person in die Mieteinheit einziehen.

Diese Kosten darf der Vermieter aufteilen

Die folgenden Nebenkosten-Arten dürfen vom Vermieter umgelegt werden: Grundsteuer, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung, Aufzug, Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege und Kosten für den Hauswart. Außerdem Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne, Dachrinnenreinigung, Wartungsarbeiten, Prüfung der Elektroanlagen, Blitzableiter-Prüfung.
Hier tricksen die Vermieter häufig.

Diese Posten gehören nicht in eine Betriebskostenabrechnung

Eigentumswohnungen

Tauchen in der Abrechnung für Eigentumswohnungen Posten wie "Verwaltungskosten" oder "Instandhaltungskosten" auf, ist meistens etwas faul. Dann hat der Vermieter die Abrechnung der Wohnungseigentümerschaft an die Mieter verteilt.

Betrug mit der Wohnfläche

Meist werden die Betriebskosten an die Wohnfläche angepasst oder an die in der Wohnung gemeldete Anzahl der Personen. Mieter sollten immer die im Mietvertrag angegebene Fläche nachmessen - sonst kann hier leicht getrickst werden.

Jede Wohnung zählt, auch die eigene

Wohnt der Vermieter im selben Haus, muss er sich auch an den Betriebskosten beteiligen. Das gilt auch für den Fall, dass der Hausmeister eine Mietpartei ist. Dabei gilt: Der Hausmeister muss sich in diesem Fall nicht nur im üblichen Maße an den Betriebskosten, sondern auch an den Hausmeisterkosten beteiligen.

Leerstand einer Wohneinheit

Hier wird häufig in die Trickkiste gegriffen. Der Vermieter muss für leerstehende Wohneinheiten den Anteil der Betriebskosten selbst übernehmen. Eine Umlage auf die übrigen Mietparteien des Hauses ist nicht erlaubt.

Hausmeistertätigkeit

Hausmeisterleistungen werden häufig doppelt abgerechnet. Meist zählen zu den Hausmeister-Aufgaben auch die Treppenhausreinigung oder die Gartenpflege. Findet man diese Posten in der Abrechnung zusätzlich als Einzelpositionen, zahlen Mieter mehrfach.

Wartungsarbeiten

Muss im Haus etwas regelmäßig gewartet werden, darf der Vermieter dies auf seine Mieter umlegen. Dies gilt jedoch explizit nicht für notwendige Reparaturen, diese dürfen den Mietern nicht in Rechnung gestellt werden.

Reparaturen sind keine Betriebskosten

Auch hier wird häufig gemogelt, denn: Für die Instandhaltung der Wohnung/des Hauses dürfen die Kosten nicht auf die Mieter verteilt werden. Reparaturen sind immer Vermieterangelegenheit und keine Betriebskosten.

Die Ungezieferbekämpfung

Der Vermieter darf die Mieter nur dann zu Kasse bitten, wenn die Kosten regelmäßig anfallen und die Ungezieferbekämpfung häufiger stattfinden muss.

Verwaltungsgebühren

Häufig werden Bankgebühren, Telefon- oder Portokosten dem Mieter in Rechnung gestellt. Dies sind jedoch keine Betriebskosten und dürfen daher auch nicht berechnet werden.

Mülltonnen

Kauft oder mietet der Vermieter Mülltonnen, darf er diese nicht in den Betriebskosten abrechnen.

Nicht an allen Versicherung beteiligen

Gebäude- und Haftpflichtversicherungen können Teil der Betriebskosten sein. Anders liegt der Fall bei Rechtsschutz- oder Hausratsversicherungen - diese dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Neuer Garten wäre schön

Gestaltet der Vermieter den Garten neu, oder gestaltet er ihn um, so muss er dafür auch alleine die Kosten tragen. Regelmäßig anfallende Maßnahmen fallen allerdings unter die Gartenpflege und sind daher Betriebskosten.

Abrechnungsfrist einhalten

Aufgepasst! Berechnet der Vermieter Kosten aus einem älteren Abrechnungszeitraum ist das nicht in Ordnung. Der Vermieter darf nur Kosten, die im aktuellen Abrechnungszeitraum angefallen sind, in Rechnung stellen.

Die Abrechnung ist fehlerhaft, was kann ich tun?

Das Einspruchsrecht bei der Nebenkostenabrechnung gilt mit dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung für zwölf Monate.
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum zugestellt werden, sonst können keine Forderungen mehr gestellt werden. Hat der Vermieter die Frist versäumt, muss er auch das angehäufte Guthaben des Mieters für diesen Zeitraum zurückzahlen.

Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen?

Mit einem Betriebskostenspiegel lässt sich die Abrechnung recht einfach überprüfen. Die Gesamtsumme der Abrechnung ist dabei nicht allzu wichtig, eher die einzeln berechneten Leistungen.
Zum Beispiel: Wer etwa in einer 40 Quadratmeter großen Wohnung lebt und im vergangenen Jahr 120 Euro für den Hausmeister bezahlen musste, kommt für diesen Kostenpunkt auf einen Monatsbetrag von 0,25 Euro pro Quadratmeter.
Diese Durchschnittswerte eignen sich am Besten für einen Vergleich über die verschiedenen Jahre oder auch mit dem Durchschnittswert vor Ort. Haben Mieter einen Fehler entdeckt und wollen Einspruch erheben, finden sich im Internet viele Musterformulare. Außerdem empfiehlt es sich, den Mieterschutzbund zu kontaktieren.

Redaktion: finanzen.net

Platz 13: Abrechnungsfrist einhalten

Aufgepasst! Berechnet der Vermieter Kosten aus einem älteren Abrechnungszeitraum ist das nicht in Ordnung. Der Vermieter darf nur Kosten, die im aktuellen Abrechnungszeitraum angefallen sind, in Rechnung stellen.

Quelle: finanzen.net
Bildquellen: XPhantom / Shutterstock.com, Zadorozhnyi Viktor / Shutterstock.com
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