Intensiver Selektionsprozess

Großes Team involviert

Die Auswahl und der Kauf von geeigneten Immobilien ist für große Fonds Teamwork, an dem Prozess sind zahlreiche Spezialisten beteiligt. Ausgangspunkt ist die Formulierung der Anlagestrategie. Die DWS analysiert beispielsweise die Märkte nach langfristigen und potenzialträchtigen Trends, die Potenzial für Miet- und Wertsteigerungen bieten. Zu diesen Trends werden dann die passenden Immobilien gesucht. Die Identifikation geeigneter Objekte wird arbeitsteilig von dem Spezialisten-Team durchgeführt. Die Fäden in der Hand hält das Fondsmanagement zusammen mit dem Akquisitionsteam und Mitarbeitern aus dem Asset Management. Es sind aber auch Sachverständige, technische Berater, Juristen und Steuerexperten involviert.

Experten vor Ort

Ein erfolgskritischer Punkt des Prozesses ist die Präsenz in den Märkten, das Akquisitionsteam spielt hier eine Schlüsselrolle. Ein Netzwerk von Personen, die mit den lokalen Gegebenheiten vertraut sind und die notwendigen Kontakte zu Verkäufern, Vermittlern und anderen Schlüsselpersonen unterhalten, stellen den Garant für einen frühzeitigen Zugang zu aussichtsreichen Gelegenheiten dar. Dies gilt insbesondere für Aktivitäten in ausländischen Märkten, die ohne lokale Teams nicht professionell bearbeitet werden können. Große Anbieter haben hier einen strategischen Vorteil, da sie die notwendige Infrastruktur unterhalten können.

Mehrstufige Auslese

Aus einem breiten Marktangebot, aus dem die großen offenen Immobilienfonds in der Regel auswählen können, werden - im Fallbeispiel der DWS - in einem mehrstufigen Ausleseprozess die Favoriten gekürt. Zunächst werden die verfügbaren Objekte mit dem definierten Anforderungsprofil abgeglichen, wodurch bereits zahlreiche Angebote ausscheiden. Das Akquisitionsteam erstellt im Anschluss Präsentationen zu den verbliebenen Kandidaten, von denen dann wiederum ein Teil für die Detailprüfung, die sogenannte Due Diligence, ausgewählt wird. Jetzt kommt das Expertenteam zum Einsatz, das Objekt wird von mehreren Parteien mit einem unterschiedlichen Blickwinkel besichtigt, auch das Umfeld wird geprüft und die Zahlen und Perspektiven analysiert. Entspricht die Immobilie im Hinblick auf die Auswahlparameter den Anforderungen, werden Kaufverhandlungen geführt. Kernelement ist neben dem Preis auch die Ausformulierung der Parameter des Kaufvertrags, in den alle wichtigen wirtschaftlichen und technischen Kennzahlen, aber auch Grundrisse, Bilder, sämtliche Mietverträge, Research-Analysen und Empfehlungen aus dem Risikomanagement einfließen. Kommt es zu einer Einigung und einem Abschluss, geht mit der Erfüllung der vertraglichen Pflichten (zum Beispiel der Kaufpreiszahlung) das Objekt in den Fondsbesitz über.

Bildquelle: DWS