Der Diversifikationseffekt im Portfolio

Eine Reduzierung des Anlagerisikos ist aber nicht nur durch eine Mischung verschiedener Assetklassen zu erreichen, auch für Immobilieninvestitionen auf isolierter Basis sind Verbesserungen möglich. Voraussetzung ist, dass die Renditeentwicklung der einzelnen Objekte nicht vollständig korreliert ist, was üblicherweise der Fall ist, wie ein einfaches Beispiel veranschaulicht: Fällt an einem Standort ein Mieter aus, hat das in der Regel keinen Effekt auf die Einnahmen anderer Objekte (wenn es nicht derselbe Mieter ist). Mit anderen Worten: Mit einer breiten Streuung über verschiedene Immobilien, Mieter und Standorte kann im Gesamtportfolio das Risiko, dass aus individuellen Fehlentwicklungen bei einzelnen Objekten resultiert, gesenkt werden. Dies nennt man auch den Diversifikationseffekt. Im Jahr 2012 hat die International Real Estate Business School dazu eine Studie veröffentlicht, derzufolge das Gesamtrisiko aus Immobilieninvestments schon ab einer Bündelung von etwa zehn Einheiten in einem Portfolio um 50 Prozent reduziert wird.

Einzelinvestment als Klumpenrisiko

Wählt man stattdessen ein Einzelinvestment in eine Immobilie als Kapitalanlage, verzichtet man auf den positiven Portfolio-Diversifikationseffekt. Ein Ausfall der Mieter oder ein Schaden am Objekt schlägt unmittelbar auf die Rendite durch und wird nicht durch andere Investments abgeschwächt. Damit besteht für den Anleger ein sogenanntes Klumpenrisiko. Durch eine Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs wird der Effekt sogar noch verstärkt. Durch diese Hebelung der Investitionssumme, auch Leverage genannt, steigt der Anteil der Immobilie an der gesamten Vermögensposition des Anlegers. Entwickelt sich die Investition nicht in die gewünschte Richtung, wird der negative Vermögenseffekt ebenfalls entsprechend gehebelt.

Bildquelle: DWS

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