Von Spezialisten gemanagtes Portfolio

Diversifikation, laufende Erträge und Spezialisierungsvorteile

Der direkte Kauf eines diversifizierten Immobilienportfolios mit mehreren Objekten scheitert für einen einzelnen Anleger in der Regel an dem notwendigen Mindestkapital. Ein offener Investmentfonds stellt eine elegante Alternative dar, um das Vorhaben zu realisieren. Auf diesem Weg kann auch ohne großen Kapitaleinsatz eine Streuung über mehrere Regionen und/oder Sektoren bzw. Nutzungsarten (Büro, Handel, Hotel, Wohnen,…) sichergestellt werden.

Immobilien weisen generell den Vorteil auf, dass sie kontinuierlich Mieteinnahmen einbringen, die an die Eigner fließen. Bei einem Engagement über einen offenen Immobilienfonds stellen die Mieten in der Regel die Basis für laufende Ausschüttungen dar. Erträge aus der Investition in Immobilien im Ausland sind wegen Doppelbesteuerungsabkommen sogar von der ansonsten fälligen Abgeltungssteuer befreit. Hier ist es wichtig, darauf zu achten, welches Abkommen für die entsprechende Investition gilt. Eine zusätzliche Chance besteht in der richtigen Antizipation von Markttrends, die sich in einer Wertsteigerung der Immobilien und damit auch der Fondsanteile niederschlagen kann.

Statt selbst eine Markteinschätzung vornehmen zu müssen, kann man diese Aufgabe mit der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds spezialisierten Experten überlassen, die zudem auch Zugang zu Marktsektoren haben können, die kleineren Investoren verschlossen sind. Weitere Spezialisierungsvorteile fallen in der Bestandshaltung an, indem die notwendigen Leistungen gebündelt werden und so die Realisierung von Skaleneffekten ermöglichen.

Auch Immobilien sind risikobehaftete Assets

Wie bei jedem Investment in risikobehaftete Assets gibt es auch bei Immobilienfonds keine Garantie, dass sich der Anteilswert in die gewünschte Richtung entwickelt, Verluste sind ebenso möglich. Zwar stellen kontinuierliche Mieteinahmen aus einem diversifizierten Portfolio eine solide Basis dar, aber es besteht bei einzelnen Objekten immer das Risiko eines temporären Mietausfalls oder sogar eines Leerstands, was die Einnahmen reduziert. Darüber hinaus kann die Zinsentwicklung das Ergebnis beeinflussen, im Fall einer notwendigen Refinanzierung schmälern gestiegene Zinsen den erzielbaren Überschuss.

Neben den laufenden Einnahmen ist auch die Wertentwicklung der Immobilien unsicher, der Verkehrswert der einzelnen Objekte kann durch Nachfrageverschiebungen oder eine Änderung der Finanzierungskosten unter den Erwerbspreis fallen. Überdurchschnittlich hoch fällt dieses Risiko aus, wenn der Fonds auch in Regionen mit einer höheren historischen Renditevolatilität oder weniger transparenten Immobilienmärkten anlegt.

Auch das Konstrukt eines offenen Immobilienfonds selbst ist nicht risikofrei; wollen sehr viele Anleger gleichzeitig verkaufen, kann das die Liquidität überstrapazieren und zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahme führen. Im Worst Case ist sogar eine Abwicklung des Fonds mit einem Abverkauf der Immobilien möglich, mit dem dann eventuell nicht der beste Veräußerungszeitpunkt genutzt werden kann.

Was der Gesetzgeber tut, um Anleger vor einem Worst-Case-Szenario zu schützen, erfahren Sie hier.

Bildquelle: DWS