Warum Immobilienfonds?

Das Niedrigzinsumfeld stellt Anleger vor große Herausforderungen. Die Umlaufrendite von Anleihen mit höchster Bonität liegt in der Nähe der Inflation, Aktien belasten die Nerven mit einer hohen Schwankungsintensität. Offene Immobilienfonds stellen eine Alternative mit relativ stabilen Erträgen dar.

Warum Immobilienfonds?

• Während Anleihen höchster Bonität nur noch niedrige Renditen erzielen, müssen bei Aktieninvestitionen hohe Wertschwankungen in Kauf genommen werden. Offene Immobilienfonds sind eine Alternative.
• Der Sachwertcharakter der Immobilien sorgt für Stabilität, langfristige Mietverträge bieten eine gute Basis für kalkulierbare Erträge.
• Anleger können geschlossene oder offene Immobilienfonds für ein Investment nutzen. Von letzteren können Anteile an den Anbieter zurückverkauft werden, der Gesetzgeber hat dafür 2013 die Rahmenbedingungen neu justiert.
• Immobilienfonds erfreuen sich einer steigenden Beliebtheit, mittlerweile sind hierzulande über 200 Mrd. Euro investiert.

Niedrigzinsumfeld als Herausforderung

Schwankungen im DAX sind mittlerweile an der Tagesordnung. Wer eine derartige Schwankungsintensität für seine Investments scheut, wählte in der Vergangenheit oftmals den Anleihenmarkt als Alternative. Doch festverzinsliche Wertpapiere haben im aktuellen Niedrigzinsumfeld einen Großteil ihrer Attraktivität eingebüßt. Die Umlaufrendite von Anleihen mit höchster Bonität lag in den letzten Monaten sogar im Minusbereich. Angesichts einer aktuellen Inflationsrate von 1,4 Prozent (Augustwert) laufen die Investoren damit sogar Gefahr, eine negative reale Rendite zu erzielen, was zu einer Vermögensminderung führen würde. In diesem Umfeld sind verstärkt Alternativen gefragt, die nicht so starken Wertschwankungen unterliegen wie Aktien, die aber trotzdem die Chance auf attraktive reale Renditen bieten. Als Klassiker unter den Anlagemöglichkeiten mit einer langen Tradition rücken damit auch die Immobilienfonds wieder verstärkt in den Vordergrund.

"One Angel Square", Manchester

Stabile und gut kalkulierbare Erträge

Risikomindernd und stabilitätsfördernd wirkt bei dieser Assetklasse der Sachwertcharakter des Investments. Im Gegensatz zu reinen Geldwerten haben Sachwerte einen Gebrauchswert, der aus der Nutzung des Objekts für den anvisierten Zweck resultiert. Immobilien werden beispielsweise zum Wohnen genutzt, als Arbeitsraum, Lager oder Betriebsstätte. Sind Besitzer und Nutzer nicht identisch, zahlt letzterer in der Regel Miete als Gegenleistung. Als Basis wird ein Mietvertrag vereinbart, dessen Laufzeit sich, insbesondere im gewerblichen Bereich, auch auf mehrere Jahre belaufen kann. Vereinbarte Mietsteigerungen während der Laufzeit bieten dabei ein absehbares Upside-Potenzial. Diese Vertragsbeziehung schafft für den Immobilienbesitzer Planungssicherheit und stellt die Grundlage für langfristig kalkulierbare Erträge aus dem Objekt dar.

"Queen Victoria Street", Bürogebäude, London, Großbritannien

Die relative Stabilität spiegelt sich auch in den langfristigen Kennzahlen zur Rendite und insbesondere zu ihrer Schwankung im Zeitablauf, der Volatilität, wider: Im Zeitraum von 1998 bis 2019 war etwa die Gesamtrendite am deutschen Immobilienmarkt durchweg positiv und lag in den meisten Jahren im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die Volatilität belief sich in diesem Zeitraum auf weniger als 2 Prozent (Quelle: IPD, zitiert nach DWS). Zum Vergleich: die historische Volatilität des DAX auf Jahresbasis, berechnet von der Bundesbank, bewegte sich von 1998 bis 2019 zwischen 10 und 75 Prozent.

Offene und geschlossene Fonds

Im Gegensatz zu einem Direktinvestment in eine Immobilie bieten Fonds die Chance, sich an einem Portfolio von Objekten zu beteiligen. Dafür existieren zwei verschiedene Varianten: offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds sind klassische Investmentfonds, die in der Regel eine unbegrenzte Laufzeit haben und von denen laufend Anteile ausgegeben und zurückgekauft werden können. Für die Rückveräußerung von Anteilen an den Emittenten hat Deutschland im Jahr 2013 eine neue Gesetzesgrundlage mit Fristen für die Haltedauer und die Kündigung geschaffen. Geschlossene Fonds grenzen sich davon deutlich ab, diese Vehikel haben in der Regel feste Investitionsziele und -volumina, nach der Platzierung des anvisierten Betrags wird der Fonds geschlossen, ein Anteilskauf oder -verkauf über den Anbieter ist danach nicht möglich. Während der Laufzeit erfolgen aus erwirtschafteten Mitteln Ausschüttungen an die Anleger, am Ende wird der Fonds abgewickelt und das Kapital ausbezahlt.

Mittlerweile verwalten Immobilienfonds in Deutschland nach Daten des BVI Bundesverband Investment und Asset Management ein Kapital über 200 Milliarden Euro. Offene Immobilien-Publikumsfonds konnten in den ersten neun Monaten 2019 einen Nettomittelzufluss von ca. 6 Milliarden Euro vorweisen. Das Fondskapital wurde zu rund 55 Prozent in Büros investiert, der zweite Schwerpunkt sind Handel und Gastronomie mit einem Anteil von knapp über einem Viertel. Investitionen erfolgen bevorzugt in große Liegenschaften, der Verkehrswert von fast 70 Prozent der Fondsobjekte liegt über 100 Millionen Euro. Über zwanzig Prozent der bestehenden Mietverträge hat eine Laufzeit bis nach dem 01.01.2029.

Ihre Vorteile als Anleger

• Büros, Hotels, Gastronomie, Einzelhandel - Immobilien, die im Alltag der Menschen eine große Rolle spielen, zählen auch zu den wichtigsten Anlageobjekten von offenen Immobilienfonds.
• Mit einem Anteil von nahezu 60 Prozent ist der Großteil des Fondskapitals in Büros investiert, aber auch zahlreiche andere Sektoren sind in den Portfolios vertreten.
• Die Auswahl erfolgt anhand unterschiedlicher Anlagestrategien, das Team von DWS setzt etwa auf langlebige Trends mit einem attraktiven Potenzial.
• Eine Beteiligung an den Immobilien ist über offene Immobilienfonds zum Teil schon mit kleinen Beträgen möglich.

Investor in Alltagsimmobilien

Den ganzen Tag im Büro verbracht, nach der Arbeit geht es dann noch kurz in ein Einkaufscenter für eine kleine Shoppingtour. Am Wochenende steht endlich Erholung an, ein Städte-Kurztrip wird mit zwei Übernachtungen in einem Wellness-Hotel verbunden. Das verbindende Element dieser drei Aktivitäten ist, dass sie in Immobilien stattfinden, die besonders stark im Fokus von Immobilienfonds liegen, unter Umständen befinden sich das Büro, das Einkaufscenter und das Hotel sogar im Besitz ein und desselben Investmentvehikels. In der realen Nutzungsmöglichkeit von Immobilien liegt gerade der große Charme dieser Form der Kapitalanlage. Denn Lebensabläufe und Alltagsgewohnheiten haben eine große Beharrungskraft, Büros, Hotels und Einkaufscenter sind wesentliche Eckpfeiler des Lebens, die nicht drohen, aus der Mode zu geraten. Zwar können einzelne Objekte durchaus nicht mehr zeitgemäß sein, hier hilft aber die große Mischung in den Portfolios, die Diversifikation. Und letztlich besteht bei einer ausreichenden Kapitalkraft des Besitzers oftmals auch die Chance zur Modernisierung, mit der die Attraktivität auch älterer Immobilien wieder gesteigert werden kann.

In allen wichtigen Sparten aktiv

Die Attraktivität und die Nachvollziehbarkeit der Konzepte von offenen Immobilienfonds liegen unter anderem darin begründet, dass sie in allen wichtigen Sektoren des Lebens aktiv sind. Das größte Aktivitätsfeld der Fonds ist nach aktuellen BVI-Daten die Arbeitswelt, mit einem Anteil von rund 60 Prozent sind Bürogebäude ein zentraler Bestandteil der Portfolios. Industriegebäude wie Lager und Hallen spielen mit knapp unter 4 Prozent nur eine Nebenrolle. Die zweite große Säule stellen, adäquat zur herausgehobenen Bedeutung im Alltag, Handel und Gastronomie mit zusammen 25,6 Prozent dar. Nennenswerte Gewichte entfallen zudem auf Hotels (9,5 Prozent) und den KfZ-Bereich (3,6 Prozent), vergleichsweise wenig repräsentiert ist hingegen der Sektor Wohnen mit einem Anteil von 1,0 Prozent, was auf den Fokus der Fonds auf große gewerbliche Objekte zurückzuführen ist.

Auf langlebige Trends setzen

Zur Identifikation attraktiver Segmente werden unterschiedliche Strategien verfolgt. Das Team von der DWS setzt beispielsweise auf die Identifizierung langlebiger Trends, die eine überdurchschnittliche Dynamik und langfristiges Potenzial aufweisen. Ein Beispiel ist etwa der Siegeszug des E-Commerce, der den Handel umkrempelt und die Nachfrage nach Logistikimmobilien anfacht. Deswegen sind Objekte aus dem stationären Einzelhandel aber nicht zwingend unattraktiv. Hier ist aber eine genaue Selektion erforderlich. Gefragt bleiben dürften Angebote zur regionalen Grundversorgung ebenso wie innovative Konzepte in den Innenstädten. Versorgungsfragen spielen auch in einem anderen Sektor eine zentrale Rolle, und zwar im Gesundheitswesen. Hier verändert der demografische Wandel die Nachfragestruktur, zu den Profiteuren zählen u.a. Ärztehäuser und Konzepte für das betreute Wohnen. Während diese Bereiche durch die privaten Bedürfnisse beeinflusst werden, prägt ein anderer Megatrend, die fortschreitende Vernetzung der globalen Wirtschaft, die Berufswelt - und auch daraus lassen sich wichtige langfristige Einflussfaktoren für den Immobilienmarkt ableiten. So nimmt die Reisetätigkeit insbesondere im Geschäftskundensegment kontinuierlich zu und steigert den Bedarf für entsprechende Hotelangebote.

Einstieg schon mit kleinen Beträgen möglich

Eine Direktbeteiligung an attraktiven Gewerbeimmobilien ist in der Regel, wenn überhaupt die Chance besteht, nur mit einem hohen Kapitaleinsatz und einem großen Aufwand realisierbar. Demgegenüber bieten offene Immobilienfonds einen deutlich komfortableren Weg. Die Mischung verschiedener Objekte in einem Portfolio sorgt zudem für einen Diversifikationseffekt. In Abhängigkeit von der Stückelung der Anteile ermöglichen einige Anbieter den Einstieg schon für vergleichsweise kleine Beträge. Der Preis eines einzelnen Anteils der aufgeführten offenen Immobilienfonds von DWS bewegt sich aktuell zwischen 45 und 50 Euro.

Chancen und Risiken

• Im Vergleich zur Direktanlage ist über einen offenen Immobilienfonds die Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio mit einem Bruchteil des Kapitals möglich.
• Sowohl im Hinblick auf die Markteinschätzung als auch auf die laufende Betreuung des Bestands können Anleger die Spezialisierungsvorteile des Anbieters nutzen.
• Zahlreiche Risikofaktoren wie etwa Mietausfälle, ein Wertverlust der Objekte oder höhere Refinanzierungskosten, können dafür sorgen, dass sich der Anteilswert der Fonds nicht wie erhofft entwickelt.
• Zur Rückgabe der Fondsanteile gibt es seit 2013 eine neue gesetzliche Regelung mit einer zweijährigen Mindesthaltedauer und einer einjährigen Kündigungsfrist.

Diversifikation, laufende Erträge und Spezialisierungsvorteile

Der direkte Kauf eines diversifizierten Immobilienportfolios mit mehreren Objekten scheitert für einen einzelnen Anleger in der Regel an dem notwendigen Mindestkapital. Ein offener Investmentfonds stellt eine elegante Alternative dar, um das Vorhaben zu realisieren. Auf diesem Weg kann auch ohne großen Kapitaleinsatz eine Streuung über mehrere Regionen und/oder Sektoren bzw. Nutzungsarten (Büro, Handel, Hotel, Wohnen,…) sichergestellt werden.

Immobilien weisen generell den Vorteil auf, dass sie kontinuierlich Mieteinnahmen einbringen, die an die Eigner fließen. Bei einem Engagement über einen offenen Immobilienfonds stellen die Mieten in der Regel die Basis für laufende Ausschüttungen dar. Erträge aus der Investition in Immobilien im Ausland sind wegen Doppelbesteuerungsabkommen sogar von der ansonsten fälligen Abgeltungssteuer befreit. Hier ist es wichtig, darauf zu achten, welches Abkommen für die entsprechende Investition gilt. Eine zusätzliche Chance besteht in der richtigen Antizipation von Markttrends, die sich in einer Wertsteigerung der Immobilien und damit auch der Fondsanteile niederschlagen kann.

Statt selbst eine Markteinschätzung vornehmen zu müssen, kann man diese Aufgabe mit der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds spezialisierten Experten überlassen, die zudem auch Zugang zu Marktsektoren haben können, die kleineren Investoren verschlossen sind. Weitere Spezialisierungsvorteile fallen in der Bestandshaltung an, indem die notwendigen Leistungen gebündelt werden und so die Realisierung von Skaleneffekten ermöglichen.

Auch Immobilien sind risikobehaftete Assets

Wie bei jedem Investment in risikobehaftete Assets gibt es auch bei Immobilienfonds keine Garantie, dass sich der Anteilswert in die gewünschte Richtung entwickelt, Verluste sind ebenso möglich. Zwar stellen kontinuierliche Mieteinahmen aus einem diversifizierten Portfolio eine solide Basis dar, aber es besteht bei einzelnen Objekten immer das Risiko eines temporären Mietausfalls oder sogar eines Leerstands, was die Einnahmen reduziert. Darüber hinaus kann die Zinsentwicklung das Ergebnis beeinflussen, im Fall einer notwendigen Refinanzierung schmälern gestiegene Zinsen den erzielbaren Überschuss.

Neben den laufenden Einnahmen ist auch die Wertentwicklung der Immobilien unsicher, der Verkehrswert der einzelnen Objekte kann durch Nachfrageverschiebungen oder eine Änderung der Finanzierungskosten unter den Erwerbspreis fallen. Überdurchschnittlich hoch fällt dieses Risiko aus, wenn der Fonds auch in Regionen mit einer höheren historischen Renditevolatilität oder weniger transparenten Immobilienmärkten anlegt.

Auch das Konstrukt eines offenen Immobilienfonds selbst ist nicht risikofrei; wollen sehr viele Anleger gleichzeitig verkaufen, kann das die Liquidität überstrapazieren und zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahme führen. Im Worst Case ist sogar eine Abwicklung des Fonds mit einem Abverkauf der Immobilien möglich, mit dem dann eventuell nicht der beste Veräußerungszeitpunkt genutzt werden kann.

Was der Gesetzgeber tut, um Anleger vor einem Worst-Case-Szenario zu schützen, erfahren Sie hier.

Neuregelung für Anleger

• Im Vergleich zur Direktanlage ist über einen offenen Immobilienfonds die Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio mit einem Bruchteil des Kapitals möglich.
• Sowohl im Hinblick auf die Markteinschätzung als auch auf die laufende Betreuung des Bestands können Anleger die Spezialisierungsvorteile des Anbieters nutzen.
• Zahlreiche Risikofaktoren wie etwa Mietausfälle, ein Wertverlust der Objekte oder höhere Refinanzierungskosten, können dafür sorgen, dass sich der Anteilswert der Fonds nicht wie erhofft entwickelt.
• Zur Rückgabe der Fondsanteile gibt es seit 2013 eine neue gesetzliche Regelung mit einer zweijährigen Mindesthaltedauer und einer einjährigen Kündigungsfrist.

Das Szenario, dass zu viele Anleger Anteile von Immobilienfonds gleichzeitig verkaufen wollen, ist in der Vergangenheit insbesondere während größerer Turbulenzen am Kapitalmarkt gehäuft aufgetreten. Der Gesetzgeber hat in Deutschland darauf reagiert und neue Bestimmungen für offene Immobilienfonds festgelegt, die 2013 in Kraft getreten sind.

Seitdem gibt es eine Mindesthaltefrist für Fondsanteile von 24 Monaten. Für den Verkauf von Anteilen gilt darüber hinaus eine Kündigungsfrist von einem Jahr, wobei die unwiderrufliche Kündigung auch innerhalb der Mindesthaltefrist erfolgen darf (die Frist muss aber in jedem Fall eingehalten werden).

Für den Anleger wurde damit das Risiko, dass eine Aussetzung der Rücknahme von Anteilen notwendig wird, spürbar gesenkt, dafür besteht keine kurzfristige Verfügbarkeit mehr über das gebundene Kapital. Damit einher geht auch die Möglichkeit, dass der bestmögliche Verkaufszeitpunkt der Anteile verpasst wird.

So funktionieren offene Immobilienfonds

• Ausgangspunkt der Investitionen von offenen Immobilienfonds ist die Formulierung einer Anlagestrategie, die Wertsteigerungen verspricht.
• Die Suche nach geeigneten Immobilien ist Teamwork, Spezialisten aus verschiedenen Bereichen sind in die Auswahlentscheidung involviert.
• Der Auswahlprozess erfolgt in mehreren Stufen, aus einem breiten Marktangebot werden letztlich die Objekte herausgefiltert, die die Anlagekriterien erfüllen.
• Ein Direktinvestment in eine Immobilie als Kapitalanlage erfordert im Prinzip dieselben Analyseschritte im kleinen Maßstab, was den Anleger mit hohen Informations- und Entscheidungskosten konfrontiert. Die Fondslösung bietet hier einen effizienteren Ansatz und hat auch darüber hinaus einige Vorteile.

Großes Team involviert

Die Auswahl und der Kauf von geeigneten Immobilien ist für große Fonds Teamwork, an dem Prozess sind zahlreiche Spezialisten beteiligt. Ausgangspunkt ist die Formulierung der Anlagestrategie. Die DWS analysiert beispielsweise die Märkte nach langfristigen und potenzialträchtigen Trends, die Potenzial für Miet- und Wertsteigerungen bieten. Zu diesen Trends werden dann die passenden Immobilien gesucht. Die Identifikation geeigneter Objekte wird arbeitsteilig von dem Spezialisten-Team durchgeführt. Die Fäden in der Hand hält das Fondsmanagement zusammen mit dem Akquisitionsteam und Mitarbeitern aus dem Asset Management. Es sind aber auch Sachverständige, technische Berater, Juristen und Steuerexperten involviert.

Experten vor Ort

Ein erfolgskritischer Punkt des Prozesses ist die Präsenz in den Märkten, das Akquisitionsteam spielt hier eine Schlüsselrolle. Ein Netzwerk von Personen, die mit den lokalen Gegebenheiten vertraut sind und die notwendigen Kontakte zu Verkäufern, Vermittlern und anderen Schlüsselpersonen unterhalten, stellen den Garant für einen frühzeitigen Zugang zu aussichtsreichen Gelegenheiten dar. Dies gilt insbesondere für Aktivitäten in ausländischen Märkten, die ohne lokale Teams nicht professionell bearbeitet werden können. Große Anbieter haben hier einen strategischen Vorteil, da sie die notwendige Infrastruktur unterhalten können.

Mehrstufige Auslese

Aus einem breiten Marktangebot, aus dem die großen offenen Immobilienfonds in der Regel auswählen können, werden - im Fallbeispiel der DWS - in einem mehrstufigen Ausleseprozess die Favoriten gekürt. Zunächst werden die verfügbaren Objekte mit dem definierten Anforderungsprofil abgeglichen, wodurch bereits zahlreiche Angebote ausscheiden. Das Akquisitionsteam erstellt im Anschluss Präsentationen zu den verbliebenen Kandidaten, von denen dann wiederum ein Teil für die Detailprüfung, die sogenannte Due Diligence, ausgewählt wird. Jetzt kommt das Expertenteam zum Einsatz, das Objekt wird von mehreren Parteien mit einem unterschiedlichen Blickwinkel besichtigt, auch das Umfeld wird geprüft und die Zahlen und Perspektiven analysiert. Entspricht die Immobilie im Hinblick auf die Auswahlparameter den Anforderungen, werden Kaufverhandlungen geführt. Kernelement ist neben dem Preis auch die Ausformulierung der Parameter des Kaufvertrags, in den alle wichtigen wirtschaftlichen und technischen Kennzahlen, aber auch Grundrisse, Bilder, sämtliche Mietverträge, Research-Analysen und Empfehlungen aus dem Risikomanagement einfließen. Kommt es zu einer Einigung und einem Abschluss, geht mit der Erfüllung der vertraglichen Pflichten (zum Beispiel der Kaufpreiszahlung) das Objekt in den Fondsbesitz über.

Im Vergleich

Ein Direktinvestment in eine Immobilie als Kapitalanlage erfordert im Prinzip dieselben Analyseschritte im kleinen Maßstab, was den Anleger mit hohen Informations- und Entscheidungskosten konfrontiert. Die Fondslösung bietet hier einen effizienteren Ansatz und hat auch darüber hinaus einige Vorteile.

Erwägt ein Anleger den direkten Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, muss er im Prinzip im kleinen Maßstab dieselben Analyseschritte durchführen, die offene Fonds praktizieren, um eine möglichst hohe Erfolgswahrscheinlichkeit zu erreichen. Daraus wird direkt ein Dilemma ersichtlich: die Nutzung von Spezialistenwissen für einen einzelnen Fall dürfte sehr hohe Kosten verursachen, da keine Skaleneffekte genutzt werden können. Doch selbst, wenn ein professioneller Selektionsprozess sowie der Marktzugang zu aussichtsreichen Gelegenheiten sichergestellt sind, bringt das einzelne Direktinvestment noch einen anderen Nachteil mit sich. Das Kapital des Anlegers wird in einer einzigen (oder wenigen) Objekten gebündelt, der risikomindernde Diversifikationseffekt durch die Streuung im Portfolio kann nicht erzielt werden. Dem stehen die Fondskosten gegenüber, die mit einem Direktkauf eingespart werden können. Allerdings müssen in den Kostenvergleich noch weitere Größen einbezogen werden, wie etwa die Ausgaben für die laufende Immobilienbetreuung und für die Instandhaltung. Auch diesbezüglich können die Immobilienfonds vorteilhafte Größendegressionseffekte erzielen.

Portfolio-Optimierung mit Immobilienfonds

• Die Wertentwicklung von Assetklassen verläuft meist nicht parallel, Abweichungen können zur Reduzierung des Risikos in einem Portfolio genutzt werden. Immobilienfonds haben eine relativ geringe Korrelation zu Aktien und Anleihen, was den Effekt verstärkt.
• Auch bei einer isolierten Betrachtung von Investments im Immobilienbereich spielt der Diversifikationseffekt eine Rolle, das Risiko von Fehlentwicklungen bei einzelnen Objekten auf die Gesamtperformance kann so reduziert werden.
• Mit einem Direktinvestment in eine einzelne Immobilie verzichtet der Anleger auf den positiven Diversifikationseffekt und geht ein Klumpenrisiko ein.

Korrelation als zentrale Größe im Risikomanagement

Nachdem der DAX im Dezember 2018 einen Tiefschlag wegstecken musste und auf knapp über 10.000 Punkte fiel, befindet er sich mittlerweile auf einem gutem Weg zum Allzeithoch.

Trotz den üblichen Kursschwankungen der letzten Monate kletterte der DAX im Juni 2019 auf über 12.000 Punkte und nimmt weiter Kurs auf das Allzeithoch aus dem Jahr 2018 (13.559 Punkte).

Der Zusammenhang der Wertentwicklung verschiedener Assetklassen kann in einer Kennzahl erfasst werden, der sogenannten Korrelation. Je höher der Gleichlauf der Kurse, desto höher die Korrelation. Für das Risikomanagement im Anlageportfolio ist das die entscheidende Kennzahl. Werden Investitionen in verschiedene Assets gemischt, deren Kurse einen geringen Gleichlauf aufweisen oder die sich sogar gegenläufig entwickeln (negative Korrelation), kann die Streuung der Ergebnisse (auch Volatilität genannt), die als zentrale Risikogröße gilt, erheblich gesenkt werden.

Darin liegt ein zentraler Vorteil von offenen Immobilenfonds für das Portfoliomanagement. Historisch betrachtet weist die Wertentwicklung dieser Investmentklasse eine relativ geringe Korrelation zu den Assetklassen Aktien und Anleihen auf, so dass sich durch eine Aufnahme in das Portfolio das Gesamtrisiko - die Volatilität - reduzieren lässt.

Der Diversifikationseffekt im Portfolio

• Die Wertentwicklung von Assetklassen verläuft meist nicht parallel, Abweichungen können zur Reduzierung des Risikos in einem Portfolio genutzt werden. Immobilienfonds haben eine relativ geringe Korrelation zu Aktien und Anleihen, was den Effekt verstärkt.
• Auch bei einer isolierten Betrachtung von Investments im Immobilienbereich spielt der Diversifikationseffekt eine Rolle, das Risiko von Fehlentwicklungen bei einzelnen Objekten auf die Gesamtperformance kann so reduziert werden.
• Mit einem Direktinvestment in eine einzelne Immobilie verzichtet der Anleger auf den positiven Diversifikationseffekt und geht ein Klumpenrisiko ein.

Eine Reduzierung des Anlagerisikos ist aber nicht nur durch eine Mischung verschiedener Assetklassen zu erreichen, auch für Immobilieninvestitionen auf isolierter Basis sind Verbesserungen möglich. Voraussetzung ist, dass die Renditeentwicklung der einzelnen Objekte nicht vollständig korreliert ist, was üblicherweise der Fall ist, wie ein einfaches Beispiel veranschaulicht: Fällt an einem Standort ein Mieter aus, hat das in der Regel keinen Effekt auf die Einnahmen anderer Objekte (wenn es nicht derselbe Mieter ist). Mit anderen Worten: Mit einer breiten Streuung über verschiedene Immobilien, Mieter und Standorte kann im Gesamtportfolio das Risiko, dass aus individuellen Fehlentwicklungen bei einzelnen Objekten resultiert, gesenkt werden. Dies nennt man auch den Diversifikationseffekt. Im Jahr 2012 hat die International Real Estate Business School dazu eine Studie veröffentlicht, derzufolge das Gesamtrisiko aus Immobilieninvestments schon ab einer Bündelung von etwa zehn Einheiten in einem Portfolio um 50 Prozent reduziert wird.

Einzelinvestment als Klumpenrisiko

Wählt man stattdessen ein Einzelinvestment in eine Immobilie als Kapitalanlage, verzichtet man auf den positiven Portfolio-Diversifikationseffekt. Ein Ausfall der Mieter oder ein Schaden am Objekt schlägt unmittelbar auf die Rendite durch und wird nicht durch andere Investments abgeschwächt. Damit besteht für den Anleger ein sogenanntes Klumpenrisiko. Durch eine Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs wird der Effekt sogar noch verstärkt. Durch diese Hebelung der Investitionssumme, auch Leverage genannt, steigt der Anteil der Immobilie an der gesamten Vermögensposition des Anlegers. Entwickelt sich die Investition nicht in die gewünschte Richtung, wird der negative Vermögenseffekt ebenfalls entsprechend gehebelt.

grundbesitz global: Die Welt im Fokus

• Die DWS hat im Juni 2015 von Scope Management Rating die Höchstnote "AAA AMR" erhalten als bester Asset Manager für Immobilien, mittlerweile hat der Anbieter drei offene Immobilienfonds am Markt eingeführt.
• grundbesitz global investiert in Immobilien rund um den Globus. Der Schwerpunkt liegt noch in Europa, aber das Engagement in Asien und den USA wird ausgebaut.

Die DWS hat im Juni 2019 von Scope Management Rating die Höchstnote "AAA AMR" erhalten als bester Asset Manager für Immobilien.

grundbesitz global: Die Welt im Fokus

Der offene Immobilienfonds von der DWS mit dem breitesten Investmentfokus ist "grundbesitz global". Das Kapital in Höhe von aktuell rund 3,3 Mrd. Euro (Daten Stand 31.05.2019) wird rund um den Globus investiert. Aktuell besitzt der Fonds 43 Immobilien, die zu ca. 97,2 Prozent vermietet sind.

"1019 Market Street", Bürogebäude im Zentrum von San Francisco

Gemessen an den Verkehrswerten liegt der Schwerpunkt mit einem Anteil von 57,7 Prozent in Europa, Asien kommt auf 21,8 Prozent und die USA liegen bei 20,5 Prozent. Viele attraktive Immobilien wurden beispielsweise in Frankreich, Großbritannien und Japan angekauft. Hinsichtlich der Nutzungsart der Immobilien dominieren im Portfolio Bürogebäude mit einem Anteil von knapp über 60 Prozent. Seit der Auflage im Jahr 2000 hat grundbesitz global eine Brutto-Wertentwicklung von 88,4 Prozent erwirtschaftet, das entspricht 3,4 Prozent p.a. In den letzten fünf Jahren lag die Rendite durchschnittlich bei 2,1 Prozent. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2018/19 beträgt 1,15 Euro je Anteil und ist für Privatanleger faktisch zu 80 Prozent steuerfrei.

"Queen Victoria Street", Bürogebäude, London, Großbritannien

Das Engagement auf den beiden letztgenannten Kontinenten wird aktuell ausgebaut, die jüngsten Zukäufe lagen in Südkorea und den USA, während Objekte in Frankreich und der Tschechischen Republik verkauft wurden. Hinsichtlich der Nutzungsart der Immobilien dominieren im Portfolio Bürogebäude mit einem Anteil von 80 Prozent.

"Galleria North Tower II", Dallas/Texas (USA)

Seit der Auflage im Jahr 2000 hat grundbesitz global eine Gesamtrendite von 73,4 Prozent erwirtschaftet, das entspricht 3,7 Prozent p.a. In den letzten fünf Jahren lag die Rendite durchschnittlich bei 2,2 Prozent. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/15 wurde um 35 Cent auf 1,15 Euro je Anteil erhöht und ist für Privatanleger faktisch zu 100 Prozent steuerfrei.

Zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit ist in den letzten Jahren stark gewachsen.

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit ist in den letzten Jahren stark gewachsen. Auch Investitionsentscheidungen für Immobilienfonds beziehen zunehmend Nachhaltigkeitsstandards mit ein. Hierzu zählen dabei neben der umweltfreundlichen Errichtung und dem nachhaltigen Betrieb von Gebäuden auch sozialgesellschaftliche Aspekte sowie die Art der Unternehmensführung.

Quelle: DWS


Die Nachhaltigkeit von Immobilien wird anhand verschiedener Kriterien beurteilt, dies sind z. B. Ökobilanz, Ressourcengewinnung, Flächeninanspruchnahme, Wirtschaftlichkeit, technische und soziokulturelle Qualität und einige mehr. Die Kriterien werden im Rahmen eines Zertifizierungsprozesses geprüft, an dessen Ende ein Gebäude eine entsprechende Auszeichnung erhält.

Quelle: DWS


Das Immobilienportfolio von grundbesitz global weist eine zunehmend höhere Zahl an entsprechend zertifizierten Objekten auf. Alle im Jahr 2018 neu erworbenen Büroimmobilien verfügen über ein Nachhaltigkeitszertifikat oder erwarten dies zeitnah, wie z. B. die als Projektentwicklung erworbene Büroimmobilie "S9 International Quarter" in London.

Bildquelle: DWS