Restnutzungsdauer-Gutachten: Wie Eigentümer und Investoren durch präzisere Abschreibungen Steuern sparen

Für die steuerliche Abschreibung gilt: Je kürzer die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, desto höher fällt die jährliche AfA aus, was zu einer spürbaren Steuerentlastung führt. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist dabei kein Selbstzweck, sondern ein präzises Instrument zur Optimierung der steuerlichen Belastung. Es bewertet den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes und liefert eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer. Wird diese realistische Restnutzungsdauer angesetzt, können Eigentümer deutlich höhere Abschreibungen geltend machen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudewertanteil von 600.000 Euro wird steuerlich standardmäßig über 50 Jahre abgeschrieben, was einer jährlichen AfA von 12.000 Euro entspricht. Zeigt das Gutachten jedoch eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, steigt die Abschreibung auf 24.000 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent ergibt dies eine jährliche Steuerersparnis von 5.040 Euro, sodass sich die Kosten für das Gutachten oft bereits innerhalb weniger Monate amortisieren.

Besonders vorteilhaft ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei älteren Gebäuden, bei denen Sanierungsrückstände bestehen oder technische Anlagen wie Dach, Fassade, Fenster oder Haustechnik nicht mehr zeitgemäß sind. Auch bei Objekten, deren Instandhaltungszyklen deutlich überschritten wurden, oder bei geplanten größeren Modernisierungen in der Zukunft kann das Gutachten entscheidende Vorteile bringen. In diesen Fällen liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig deutlich unter dem pauschalen Ansatz des Finanzamts, was direkte steuerliche Vorteile ermöglicht. Eigentümer mit hoher Steuerlast oder langfristigen Haltungsabsichten können durch die realistische AfA erheblich profitieren und ihr steuerliches Potenzial optimal ausschöpfen.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten liefert eine belastbare Grundlage für die steuerliche Abschreibung von Immobilien, indem es den tatsächlichen Zustand und die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes bewertet. Ein professionelles Gutachten umfasst üblicherweise eine Vor-Ort-Begehung, die Analyse von Baukonstruktion, Dach, Fassade, Fundament und Fenstern, die Bewertung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, die Dokumentation von Modernisierungen sowie die Einschätzung der Substanzqualität und künftiger Instandhaltungsbedarfe. Ergänzt wird dies durch eine ausführliche Fotodokumentation und die Auswertung bautechnischer und normativer Grundlagen. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare und prüfbare Berechnung der Restnutzungsdauer, die gegenüber dem Finanzamt belastbar ist und als Basis für eine realistische steuerliche Abschreibung dient. Damit ein Restnutzungsdauer-Gutachten vom Finanzamt anerkannt wird, müssen Sachverständige und Gutachten bestimmte fachliche und formale Anforderungen erfüllen. Dazu gehören unter anderem:

• eine nachweisbare Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
• regelmäßige praktische Erfahrung in der Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
• eine dokumentierte, prüfbare Herleitung der Restnutzungsdauer
• eine nachvollziehbare Bewertungsmethodik, die anerkannte technische und baurechtliche Grundlagen berücksichtigt
• eine strukturierte Dokumentation inklusive Fotos und Zustandsanalyse

"Gerade weil Restnutzungsdauergutachten steuerlich relevant sind, ist es entscheidend, dass sie sowohl fachlich korrekt als auch formell den Anforderungen der Finanzbehörden entsprechen", fassen die Experten von CERTA Immobiliengutachten zusammen.

"Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten basiert stets auf transparenten Bewertungsparametern und einer klar nachvollziehbaren Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Eigentümer sollten darauf achten, dass der Gutachter unabhängig arbeitet, zertifiziert ist und über ausreichende Erfahrung mit steuerlich relevanten Gutachten verfügt", erklärt Matthias Mertens, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Geschäftsführer von CERTA Immobiliengutachten. Nur unter diesen Voraussetzungen ist das Ergebnis fachlich belastbar und wird in der Regel von den Finanzbehörden akzeptiert.

Sachverständige fungieren als sachlich neutrale Ansprechpartner. CERTA Immobiliengutachten erstellt etwa bundesweit jährlich mehrere tausend Restnutzungsdauer-Gutachten auf bautechnisch und rechtlich nachvollziehbarer Grundlage, die aufgrund des speziell entwickelten Aufbaus, der Struktur sowie des Inhalts von den Finanzämtern anerkannt werden. Zum Leistungsumfang eines solchen Gutachtens sollte nicht nur die Erstellung des eigentlichen Berichts gehören, sondern auf Wunsch auch die fachliche Begleitung im Austausch mit dem Finanzamt. Dabei stellen die Sachverständigen die technische und inhaltliche Begründung der angesetzten Restnutzungsdauer bereit, sodass Eigentümer im Falle von Rückfragen eine fundierte Argumentation vorlegen können. Diese Unterstützung sollte üblicherweise im Honorar enthalten sein.

Ein qualifizierter Sachverständiger sollte sein Leistungsangebot so gestalten, dass es seriös ist, den marktüblichen Standards entspricht und dem Kunden ein bestmögliches Preis Leistungs Verhältnis bietet.