In Immobilien investieren – wie Sie mit einem Immobilieninvestment von dem Boom profitieren können

Viele Geldanlagen verlieren im aktuellen Niedrigzinsumfeld immer mehr an Beliebtheit. Gerade in Zeiten wie diesen ist eine Immobilie ein interessantes Investment. Als Immobilieninvestor profitieren Sie von den niedrigen Zinsen für die Finanzierungen und von den Vorteilen der Anlageklasse: Inflationsschutz, Wertsteigerung und Steuervorteile.

Bei einem erfolgreichen Immobilieninvestment geht es darum, einen guten Deal zu finden und diesen dann im Anschluss möglichst günstig zu finanzieren. Sie können sich dabei ganz nach dem Sprichwort „Der Gewinn liegt im Einkauf“ richten. Besonders dann, wenn Sie bei einem Immobilienobjekt versteckte Potenziale entdecken.

Das Ziel vieler Investoren ist, sich aus solchen Einkäufen einen Immobilienbestand aufzubauen, der sich selbst finanziert und monatliche Überschüsse erwirtschaftet.

Vor dem Immobilieninvestment ist es hilfreich, wenn Sie eine grundlegende Frage klären. Möchten Sie das Objekt als reine Kapitalanlage nutzen oder möchten Sie es als Eigenheim auch selbst bewohnen? Durch diesen Grundsatz wird der reale Wert der Immobilienobjekte deutlich. Im Vergleich zu Aktien weisen sie nämlich auch einen praktischen Nutzwert auf.

Mit der Mietpreismultiplikation können Sie berechnen, welche Nutzungsstrategie für Sie lukrativer ist. Dieser Wert gibt an, wie viele Jahresmieten Sie für eine Immobilie bezahlen müssten.

Ein Beispiel: Monatliche Mietkosten von 1.500 Euro bedeuten 18.000 Euro Mietkosten jährlich. Für die Wohnung müssten Sie beim Kauf 40.000 Euro investieren.
Kaufpreis (40.000 Euro): Jahresmiete (18.000 Euro) = 2,22 Jahre
Der Mietpreismultiplikator für das Objekt beträgt 2,22.

Tipp: Ein Wert über 20 weist auf einen hohen Immobilienpreis hin. Ein hoher Wert signalisiert aber gleichzeitig auch eine hohe Nachfrage. Daher können Sie von einer Wertsteigerung des Objekts ausgehen. Das zeigt: Ein hoher Multiplikator muss nicht immer negativ sein.

„Lage, Lage, Lage“ ist der Rat, den viele Immobilieninvestoren zu hören bekommen. Das ist aber nicht immer zielführend. Beim Investieren in Immobilien geht es viel mehr darum, Standorte mit Entwicklungspotenzial zu identifizieren. Dabei müssen Sie als Investor auf einige Faktoren achten.

Wie eben bereits erwähnt, spielt der Standort einer Immobilie eine wichtige Rolle. Zentrale Lagen in prosperierenden Großstädten werden im Immobilienjargon „Core-Lagen“ genannt. Sie sind zwar eine gute Option. Das Problem dabei ist aber, dass sie in vielen Fällen kaum noch besser werden können. Vor allem die demografische Entwicklung eines Standorts ist ein wichtiger Punkt. Ideal sind dabei Lagen, bei denen das Angebot nicht mit der steigenden Nachfrage wächst. Der Leerstand müsste den Zuzug absorbieren, dann würden die Preise steigen. Riskant sind Lagen, in denen die Bevölkerung abwandert oder altert, sodass die Nachfrage immer weiter nachlässt.

Für Investments eignen sich besonders B-Städte in Ballungszentren, die auch Metropolregionen genannt werden. Ein Beispiel dafür sind ideale Standorte für Pendler aus benachbarten Großstädten.

Der Umland-Trend ist aufgrund der Coronapandemie in den Fokus gerückt. Generell entwickelt sich dieser aber schon länger. Ein Grund dafür sind unter anderem die hohen Preise und Mieten in den Metropolen. Homeoffice und die nachlassende Bedeutung von Büropräsenz verstärken diesen noch zusätzlich. Die Megatrends Digitalisierung und autonomes Fahren spielen aktuell eine große Rolle und werden es vermutlich auch zukünftig tun.

Trotz eines Megatrends sollte die konkrete Lage nicht außer Acht gelassen werden. Es kommt darauf an, im Umland welcher Stadt die Immobilie liegt, in die Sie gegebenenfalls investieren möchten. Es stellt sich dabei die Frage, ob eine gute Anbindung vorhanden ist und ob vielleicht Arbeitsplätze in der Nähe entstehen. Denn: Nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann sich der Megatrend vor Ort richtig auswirken. Viele Menschen haben heute den Wunsch, ländlicher zu wohnen und trotzdem die Vorteile der Urbanisierung zu genießen.

Der vom Bundesverfassungsgericht gekippte Mietendeckel in Berlin ist Beispiel dafür, warum es sich für Sie als Investor lohnt, die Regulierung im Auge zu behalten. Das Angebot an Mietwohnungen war dort deshalb zwischenzeitlich eingebrochen.

Tipp: Experten raten dazu, in Großstädten lieber befristet zu vermieten, um so möglichst flexibel zu sein. Dadurch haben Sie auch die Option, nach Auslaufen des Mietvertrags die Wohnung eventuell leerstehend zu kaufen. Da die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen weiter gesetzlich eingeschränkt wurde, müssen Investoren mit einer weiteren Verknappung der Eigentumswohnungen rechnen.

Besonders Standorte, in denen die Grundprinzipien der Marktwirtschaft nicht ausgelegt werden, können letztendlich für Sie als Investor interessant sein, da an diesen Orten das Angebot an Wohnraum nicht steigen wird. Wird es aber von einer steigenden Nachfrage begleitet, sind besonders große Wertzuwächse möglich.

Hinweis: Mehr zu Mieterhöhungen erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema.

Für Immobilieninvestoren standen nachhaltige Aspekte für lange Zeit im Hintergrund. Das sollte sich nun aber ändern, da bei vermieteten Immobilien auch die Bewirtschaftung effizient sein soll. Das bedeutet, dass die technische Gebäudeausstattung möglichst auf dem aktuellen Stand sein sollte. Dieser Aspekt hat noch mehr an Bedeutung gewonnen, seit Mieter und Vermieter die CO2-Kosten je hälftig tragen müssen. Deshalb zahlt es sich für Vermieter nun stärker aus, bei veralteter Energieeffizienz zu investieren.

Die Antwort auf diese Frage hängt ebenfalls von Ihrer privaten finanziellen Situation ab. Mit einem ganzen Wohnhaus können Investoren gegebenenfalls eine höhere Rendite generieren als mit einer Zweizimmerwohnung. Für solch eine Investition brauchen Sie aber wesentlich mehr Eigenkapital.

Im Wesentlichen sollte das Objekt keine Mängel aufweisen. Ansonsten kann es sich schnell als Kostenfalle erweisen. Sie können das Projekt zum Beispiel auf Risse im Mauerwerk prüfen oder sich einen Experten zur Hilfe dazuziehen.

Ein Immobilienkauf ist in den allermeisten Fällen teuer. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen noch weitere Nebenkosten an, die Ihre Ausgaben steigen lassen. Investoren müssen damit rechnen, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten hinzukommen.

Als Investor sollten Sie die Inflation und die Kreditzinsen nicht aus den Augen verlieren. Das Interesse an Wohnimmobilien ist unter anderem so groß, weil sie als Sicherung gegen Inflation gesehen werden – denn als Sachwert bieten sie in dieser Hinsicht einen gewissen Schutz.

Bei der Finanzierung sollten Sie auf eine möglichst große Planungssicherheit achten. Privatinvestoren sollten Zinswetten lieber meiden. Mit einer langfristigen Finanzierung für maximale Sicherheit können Sie Ihr Investment in Ruhe laufen lassen.

Tipp: Wir zeigen Ihnen in unserem Ratgeber alles, was Sie zum Thema Immobilienfinanzierung wissen müssen.

Mit einem Rechner können Sie als Immobilieninvestor die Rendite berechnen. Sie müssen aber bedenken, dass diese in Realität stark vom Mieter abhängt. Nur wenn dieser regelmäßig und ohne Ausfälle bezahlt, lässt sich die Kalkulation realisieren.

Bei der Vermietung einer Immobilie können schnell ungeahnte Kosten entstehen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten sich Investoren absichern und ein ausreichendes finanzielles Polster schaffen.

Für ein Immobilieninvestment benötigen Sie die zu Ihnen passende Strategie. Es gibt dabei verschiedene Optionen. Wir zeigen Ihnen, welche das sind.

Tipp: Möchten Sie die Immobilien nicht als Kapitalanlage selbst kaufen und wollen trotzdem von Mieterträgen und Wertsteigerungen unterschiedlichster Gebäude profitieren? Dann könnte ein Immobilienfonds eine spannende Option für Sie sein! Bei LINUS Digital Finance erhalten Anleger Zugang zu exklusiven Immobilieninvestments. Investieren Sie mit LINUS Digital Finance komplett digital in einzelne Projekte oder mit dem Managed Portfolio in bis zu 10 Projekte simultan. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen in unserem Immobilienfonds Vergleich alles, was Sie dazu wissen müssen und haben die besten Fonds unter die Lupe genommen.

Die englische Bezeichnung zeigt bereits, dass es bei dieser Strategie um das lange Halten einer Immobilie geht. Als Investor erwerben Sie also Ihr Wunschobjekt und nutzen es über einen langfristigen Zeitraum als Vermietungsobjekt. Wichtig ist dabei, dass das Objekt eine gute Lage hat. Dadurch können Sie in einem größeren Ausmaß von dessen Wertsteigerung profitieren. Im Idealfall steigt der Wert des Objekts jährlich. So profitieren Sie nicht nur von den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern können das Objekt nach einiger Zeit auch gewinnbringend verkaufen.

Tipp: Nach 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen und voll vom Gewinn profitieren. Nach dieser Haltefrist entfällt nämlich die Spekulationssteuer.

Gerade für Einsteiger eignet sich die Buy-and-Hold-Strategie, da sie im geringsten Maß Vorkenntnisse voraussetzt.

Diese Strategie ist etwas aufwendiger und setzt Vorkenntnisse voraus. Bei Fix and Flip werden sanierungsbedürftige Objekte durch verschiedene Maßnahmen aufgewertet. Durch die Aufwertung steigert sich wiederum der Immobilienwert enorm. Abhängig von den eingesetzten Mitteln können Sie so als Immobilieninvestor von kurzfristigen Gewinnen profitieren.

Fix and Flip hat allerdings den Nachteil, dass Sie Ihre Gewinne versteuern müssen, da die meisten Investoren die aufgewerteten Objekte in der Regel nicht für zehn Jahre im Bestand halten wollen. Wer innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte verkauft, wird außerdem vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft.

Tipp: Bei dieser Strategie lohnt es sich, eine GmbH zu gründen. Dabei werden die Objekte dann über die Gesellschaft gehandelt, die ebenfalls die Steuern zahlt. Ein Steuerberater kann Ihnen hier weiterhelfen.

Das Ziel dieser Strategie ist es, das Beste aus beiden vorherigen Strategien zu vereinen. Dabei sollen Gewinne durch das geschickte Ausnutzen der Steuergrenzen entstehen. In den ersten drei Jahren führen Investoren nur die nötigsten Renovierungen am Objekt durch und setzen diese dann voll von der Steuer ab. Als Immobilieninvestor können sie maximal 15 Prozent des Kaufpreises in diesem Zeitraum steuerlich geltend machen.

In den kommenden Jahren können Sie als Immobilieninvestor höhere Beträge in die Sanierung investieren, um so den Wert zu erhöhen. In diesem Fall profitieren Sie gleich doppelt: Sie können zum einen die Ausgaben als Werbungskosten gelten machen, zum anderen steigen durch die Aufwertung die Mieteinnahmen sowie der Verkaufspreis. Letzteres kommt Ihnen nach dem zehnten Jahr zugute, denn ab da können Sie das Objekt steuerfrei verkaufen.

Sie können auch ohne starke Kapitalbindung in Immobilien investieren. Mit Crowdinvesting bietet sich für Interessenten eine spannende Alternative. Beim Crowdinvesting kaufen Investoren kein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich an der Finanzierung von Bauprojekten. Interessenten können so beispielsweise bei Bergfürst* und Zinsbaustein* in Immobilien investieren und ihre Anlage so auf mehrere Projekte streuen.