Der USTXXV: US Treuhand legt neuen US-Immobilienfonds auf

Fondsanalyse

Eine Analyse von Markus Gotzi, Chefredakteur von „Der Fondsbrief“.

 
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Eckdaten:

 
  • Risikogemischter AIF
  • Investition in US-Dollar
  • Mindestbeteiligung: 20.000 USD zzgl. 5% Ausgabeaufschlag
  • jährliche Auszahlungen: prognostiziert 3% für das Geschäftsjahr 2020 und 2021 (zeitanteilig ab Einzahlung der Einlage) und 4,5% p.a. ab dem Geschäftsjahr 2022 (auf den Zeichnungsbetrag, vor Steuern)
  • Kommanditkapital: zwischen 25 Mio. und 125 Mio. USD
  • Laufzeit des Fonds: geplant bis 31.12.2031 mit Verlängerungsoption bis längstens 31.12.2036

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Hinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Es können sich deutliche Abweichungen ergeben.
 

Gründe für die Investition in den UST XXV

 

Die USA sind immer noch und immer wieder das Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Die positive Bevölkerungsentwicklung - bis zum Jahr 2030 wird ein Anstieg auf 355 Millionen Einwohner erwartet, gegenüber gut 330 Millionen im Jahr 2020 - bietet ein quasi „eingebautes“ Wachstum. Davon profitiert der Immobilienmarkt, denn diese wachsende Bevölkerung braucht Raum zum Leben: Zum Wohnen, Einkaufen und Arbeiten. Dies ist ein wirksamer Wachstumstreiber für den Immobilienmarkt, der Flächenbedarf steigt in wirtschaftlich starken Regionen über alle Sektoren hinweg.

Die US Treuhand ist seit über 25 Jahren ausschließlich auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt tätig und kennt ihn in- und auswendig - ein Pluspunkt für die Anleger: 16 der bisher aufgelegten, rund 4,7 Milliarden US-Dollar schweren 20 Fonds wurden bereits wieder aufgelöst, die Anleger erzielten dabei jährliche Renditen zwischen 2,5 % und 15,5 %.

Für den aktuellen AIF US Treuhand XXV konzentrieren sich die Experten auf die Metropolregionen im Südosten der USA mit wirtschaftlicher Stärke und arbeitsmarktfreundlicher Steuerpolitik. Getreu dem Motto „Gemeinsam investieren“ beteiligt sich das Management der US Treuhand mit eigenem Kapital an dem Fonds, so dass Anleger und Management an einem Strang ziehen. Spätestens 2030 sollen die Fondsobjekte (Büro-, Logistik-, Handels- und Wohnimmobilien) wieder veräußert werden. Die US Treuhand stellt jährliche Auszahlungen von anfänglich 3 % und ab 2022 4,5 % in Aussicht. Zusammen mit dem Veräußerungserlös der Immobilien dürfen Anleger einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss von 126,8 % bis 190,2 % vor Steuern erwarten.

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Die USA

 

Die USA sind die größte Volkswirtschaft der Welt. Entsprechend der wirtschaftlichen Größe der USA ist auch der US-Immobilienmarkt, im Vergleich zu den Märkten in Europa, der mit Abstand größte Immobilienmarkt. Bis zum Ausbruch der SARS/COV II Pandemie verharrte die US-Arbeitslosenquote auf einem Jahrzehntetief bei rund 3,5%. Mit der Ausbreitung von COVID19 haben sich die wirtschaftlichen Kennzahlen stark verschlechtert. Der hieraus resultierende Wirtschaftseinbruch in den USA wird negative Auswirkungen auf den US-Immobilienmarkt haben. Eine fundamentale Prognose spricht langfristig für den US-Immobilienmarkt: die erwartete Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl in den USA soll von rund 330 Mio. im Jahr 2019 auf über 355 Mio. im Jahr 2030 steigen.

Die amerikanische Notenbank hat auf die Pandemie reagiert und den US-Leitzins auf 0% – 0,25% gesenkt. Dies verbilligt grundsätzlich die Finanzierungskonditionen beim Erwerb von Immobilien bzw. bei der Anschlussfinanzierung.


Die US-Bundesstaaten und Metropolregionen

 

Mindestens 75% des investierten Kapitals werden in Immobilien in Metropolregionen im Südosten der USA, dort in den Bundesstaaten Delaware, Maryland, Virginia, North-Carolina, South-Carolina, Georgia, Texas, Tennessee, Arkansas, Florida, Alabama, Mississippi und Louisiana sowie in den Bundesstaaten Washington, Nevada, Arizona, Ohio, Pennsylvania, Missouri und im District of Columbia (DC) angelegt.

Gemäß der Definition des „United States Census Bureau“ bezeichnet eine „Metropolregion“ eine Stadt mit Umland, die eine Mindesteinwohnerzahl von einer Million aufweist. Wesentliche Aspekte, wie Wirtschaftsleistung, Arbeitsplätze, Infrastruktur und Diversität können durch diese Größe definiert werden und so die Attraktivität von Standorten vergleichbar machen. Die wirtschaftliche Leistung und der Unternehmenszuzug insbesondere in den südöstlichen Staaten sind teils überdurchschnittlich hoch. Im Ranking der wirtschaftsfreundlichsten Bundesstaaten nimmt der Südosten regelmäßig Spitzenpositionen ein. Hinzu kommt eine zumeist arbeitnehmer- und arbeitgeberfreundliche Steuerpolitik in diesen Bundesstaaten. Damit sind Anreize gegeben, dass Unternehmen sich gerade dort ansiedeln.

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Die Nutzungsarten und Objektgrößen

 

Mindestens 70% des investierten Kapitals werden in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro, Logistik, Handel angelegt. Maximal 30% können auch in Wohnimmobilien angelegt werden. Die Anlagestrategie sieht vor, dass die Immobilienobjekte längstens bis zum Ende des Jahres 2030 gehalten werden sollen und bei entsprechend günstiger Marktsituation auch vorher veräußert werden können. Im Anschluss an die Veräußerung der Immobilienobjekte ist die Liquidation der Investmentgesellschaft vorgesehen, die spätestens Ende 2031 vollzogen sein soll. Bei späterer Veräußerung der Immobilien ist eine Verlängerung der Investmentgesellschaft bis Ende 2036 möglich.


Chancen und Risiken


 

Die unternehmerische Beteiligung an der UST XXV ist mit bestimmten Chancen, aber auch mit Risiken verbunden.

Chancen Risiken
US Treuhand ist seit mehr als 25 Jahren als Spezialist für Immobilieninvestments für private Anleger auf dem US-Immobilienmarkt tätig. Verlust der gesamten Kapitaleinlage und des Agios sowie der im Zusammenhang mit der Beteiligung aufgewandten Nebenkosten (Totalverlustrisiko).
Gesamtinvestitionsvolumen: rund 4,7 Mrd. USD. Niedrigere als die erwarteten Einnahmen durch reduzierte/ausfallende Mietzahlungen oder im Rahmen von Anschlussvermietungen schlechtere Konditionen können zu Verlusten führen.
Alle 16 aufgelösten Fonds erwirtschafteten positive Ergebnisse für die Anleger. Höher als erwarteter Leerstand kann zu einer Verschlechterung der kalkulierten Rendite und zu Verlusten führen.
Investitionsschwerpunkt in wachstumsstarken Metropolregionen, insbesondere im Südosten der USA. Eingeschränkte Handelbarkeit/ Veräußerbarkeit der unternehmerischen Beteiligung mit ggf. hohen Preisabschlägen.
Die Rahmendaten der zu erwerbenden Objekte fallen besser aus als kalkuliert (geringere Kaufpreise, höhere Mieten, besserer Vermietungsstand). Eingeschränkte Handelbarkeit/ Veräußerbarkeit der unternehmerischen Beteiligung mit ggf. hohen Preisabschlägen.
Durch Verkaufserlöse einzelner Objekte höher als geplant kann sich eine höhere Gesamtauszahlung ergeben. Fremdwährungs- und Fremdfinanzierungs­risiken.
Die Laufzeit kann bei aussichtsreichen Verkaufsoptionen kürzer ausfallen. Fehleinschätzungen des Managements sowohl der Investmentgesellschaft oder ihrer Partner können negative wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Durch die Strategie, die Investitionskriterien weiter zu fassen, entsteht eine breitere Risikostreuung der zu investierenden Gelder. Blindpoolrisiken: Investitionen stehen zum Zeitpunkt der Fondsauflegung noch nicht fest.

Weitere Informationen zu Chancen und Risiken finden Sie hier

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Der Anbieter

 

Die US Treuhand ist seit mehr als 25 Jahren in der Strukturierung und der Konzeption von US Immobilieninvestments tätig. Als Spezialist für dieses Investmentsegment hat die US Treuhand bisher 20 Publikumsfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 4,7 Mrd. US-Dollar realisiert. Bereits 16 Fonds konnten durch die Veräußerung der Immobilien wieder aufgelöst werden. Alle 16 Fonds erzielten positive Ergebnisse für die Anleger. Diese lagen zwischen 2,5% und 15,5% pro Jahr (bezogen auf die Kommanditeinlage, ohne Berücksichtigung des Agios und vor Steuern). Bei einer durchschnittlichen Haltedauer von rund acht Jahren betrug das durchschnittliche gewichtete Ergebnis ca. 9% pro Jahr für den Anleger. Hinweis: Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Es können sich deutliche Abweichungen ergeben.

Eine Besonderheit bei den von der US Treuhand aufgelegten Fonds ist die kapitalmäßige Beteiligung der Gesellschafter der US Treuhand an den Immobilien. Hierdurch wird eine Interessengleichheit mit den Anlegern geschaffen. Diese anlegerfreundliche Philosophie nennt die US Treuhand „Gemeinsam Investieren“.

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Oskar

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