Bausparvertrag Vergleich: Die besten Bausparverträge und wann sich Bausparen lohnt

Steigende Miet­preise und knapper wer­den­der Wohn­raum – vor allem in Ballungs­gebie­ten und Groß­städten gestaltet sich die Wohnungs­suche als schwierig. Die Alter­native für die nerven­auf­reiben­de Suche, über­teuer­te Mieten und als Wert­anlage: Der Kauf oder Bau einer eigen­genutz­ten Immobilie.

Auf dieses Ziel können Sie mit ver­schie­denen Spar­formen hin­arbei­ten, auch der Staat unter­stützt Eigen­heim­bauer auf ihrem Weg. Besonders beliebt ist in Deutschland der Bausparvertrag: Ende 2020 lag die Zahl der ab­ge­schlos­senen Bau­spar­verträge bei rund 25 Millionen. Aber wann lohnt sich ein Bausparvertrag wirklich, wie funktioniert ein Bau­sparver­trag überhaupt und wann sollten Sie lieber eine andere Spar­form wählen?

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem klassischen Spar­plan und einer Immo­bilien­finan­zie­rung. Mit einem Bau­spar­vertrag schlie­ßen Sie gewisser­maßen eine Ver­sicherung gegen stei­gende Zinsen ab und sichern sich vor­zeitig einen günstigen Dar­lehens­kredit.

Im Normal­fall besteht ein Bau­spar­vertrag aus zwei Phasen: Der Anspar­phase und der Dar­lehens­phase. In der ersten Phase sparen Sie regel­mäßig feste Beträge an und er­hal­ten dafür Gut­haben­zinsen. Haben Sie eine bestimmte Summe erreicht, ist Ihr Vertrag zu­teilungs­reif und Sie erreichen die zweite Phase – hier haben Sie An­spruch auf den Kredit zum vorab verein­barten Zins.

In der Regel unter­scheiden sich die Angebote von Bau­spar­kassen und Banken hin­sichtlich des An­spar­volumens, des Zins­satzes in der Anspar­phase und des Zins­satzes des späteren Dar­lehens. Auch die Bau­sparsumme können Sie individuell mit Ihrer Bau­spar­kasse oder Bank verein­baren. Sie setzt sich aus der folgenden Formel zusammen:

Sparanteil + Darlehensanspruch = Bausparsumme

Ein Beispiel: Sie planen in Zukunft mit einem Kredit von 60.000 Euro für eine umfassende Sanie­rung Ihres Hauses. Dann müssen Sie einen Vertrag mit einer Bau­spar­summe von 100.000 Euro ab­schlie­ßen und 40.000 Euro selbst im Bau­spar­vertrag an­sparen. Haben Sie die 40.000 Euro angespart, ist Ihr Vertrag zuteilungs­reif und Sie haben Anspruch auf das Darlehen in Höhe von 60.000 Euro zu einem vorab vereinbarten Zins.

Wann Ihr Vertrag zu­teilungs­reif ist, unter­scheidet sich von Bau­spar­kasse zu Bau­spar­kasse und von Tarif zu Tarif – meistens müssen Sie 30 bis 60 Prozent der gesamten Bau­spar­summe im Bau­spar­vertrag an­sparen, um Ihren Darlehens­anspruch wahr­nehmen zu können.

Prinzipiell haben Sie nach Ab­schluss der An­spar­phase drei Mög­lich­keiten weiter­zu­machen. Die gängigste Ver­wen­dung ist die In­an­spruch­nahme des Kredits für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, die Moder­nisie­rung Ihrer Immo­bilie oder eine An­schluss­finan­zierung. Sie können aber auch nach Zutei­lung Ihres Bau­spar­vertrags einfach weiter­sparen und von einer guten Verzinsung profi­tieren. Das lohnt sich selbst­ver­ständ­lich nur bei einem sehr gut verzinsten Bau­spar­vertrag – ansonsten gibt es rendite­stärkere Alter­nativen, zum Beispiel einen ETF-Sparplan. Dieser ist allerdings mit mehr Risiken verbunden, das Geld ist zudem auch nicht jederzeit verfügbar.

Einen Bauspar­vertrag weiter­sparen dürfen Sie übrigens nur bis zu zehn Jahre nach der Zu­teilungs­reife, ab dann hat Ihre Bau­spar­kasse ein Kündi­gungs­recht. Als dritte Option können Sie auch die Aus­zahlung Ihres Bau­spar­gut­habens bean­tragen – manchmal bekommen Sie dann sogar einen Bonus, weil Sie Ihren Kredit nicht in Anspruch nehmen.

Wichtig: Mit dem Bau­sparen binden Sie sich an eine fest­gelegte Dar­lehens­ver­wendung. Wie das Bau­spar­kassen­gesetz (BauSparkG) festlegt, müssen Sie den Dar­lehens­kredit für wohn­wirt­schaft­liche Zwecke verwenden.

Ein Bau­spar­ver­trag kommt insbe­sondere für Sie infrage, wenn Sie in Zukunft fest planen, eine Immobilie zu kaufen. Denn bereits zum Zeit­punkt des Vertrags­abschlusses kennen Sie den Zins, zu dem Sie in wenigen Jahren einen Kredit für Ihr Bau- oder Kauf­vorhaben bekommen. Somit erhalten Sie Planungs­sicher­heit: Auch, wenn die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, erhalten Sie Ihren Kredit trotzdem zu einem günstigen Zins.

Darüber hinaus lohnt sich ein Bau­spar­vertrag für bestimmte Berufs­gruppen, denn je nach Einkommen und Alter erhalten Sie für Ihren Bau­spar­vertrag eine staatliche Förderung. Außerdem können Sie den Bau­spar­vertrag für vermögens­wirksame Lei­stungen nutzen oder im Zuge der Riester-Rente ansparen – oder beide Möglich­keiten zur Alters­vorsorge kom­binieren. Wer also mithilfe eines Bauspar­vertrags staat­liche För­derungen in Anspruch nehmen möchte und mit privaten Vor­sorge­modellen wie ver­mögens­wirk­samen Leistungen oder Riester-Rente mit einem Bau­spar­vertrag für das Alter sparen möchte, für den kann sich ein Bau­spar­vertrag besonders lohnen.

Sparer unter 25 Jahren erhalten von Bau­spar­kassen häufig at­trak­tive Sonder­angebote und haben einen zusätz­lichen Anspruch auf die staatlich geförderte Wohnungs­bau­prämie, die einmalig nicht an wohn­wirt­schaft­liche Zwecke gebunden ist – wie Sie generell die staatliche Förderung bei Ihrem Bau­spar­vertrag richtig ausschöpfen, erfahren Sie weiter unten in diesem Ratgeber.

Sie haben schon eine Immobilie, planen in den nächsten zehn Jahren aber eine Moder­nisie­rung? Auch in diesem Fall kann sich ein Bauspar­vertrag trotz der ins­gesamt in der Anspar­phase unter dem Markt­zins lie­gen­den Zinsen lohnen. Der Grund: Bei Bau­spar­kassen müssen Sie keine Zins­auf­schläge für kleinere Dar­lehens­summen zahlen, bei vielen Banken hingegen schon.

Tipp: Bei einigen An­bie­tern erhalten Sie am Ende der Lauf­zeit eine Bonus­verzinsung. Das steigert die Attrak­tivi­tät eines Bau­spar­vertrags gege­benen­falls deutlich.

Der Bausparvertrag ist ein beliebtes Sparprodukt, obwohl unser Vergleich zeigt, dass sich Bausparen nicht in allen Lebens­phasen lohnt.

Aber: Wer vor einem Vertrags­ab­schluss sein Spar­ziel aus­führlich hinter­fragt, findet schnell heraus, ob sich ein Bau­spar­vertrag für lohnt.

Grund­sätzlich gilt: Wenn Sie sich un­sicher sind, ob Sie überhaupt irgend­wann einmal ein Eigen­heim besitzen wollen oder in den nächsten Jahren keine Moderni­sie­rung planen, sind andere Spar­formen wie ein ETF-Sparplan (renditestark mit gewissem Risiko) oder ein Festgeldkonto (sehr sicher) attraktiver, denn hier legen Sie chancen­orien­tiert an oder profi­tieren von höheren Zinsen. Beim Tagesgeld sind die Zinsen relativ niedrig, dafür steht Ihnen Ihr Geld jederzeit zur Verfügung.

In der Regel müssen Sie vor Abschluss eines Bau­spar­vertrags nur die Abschluss­gebühr einplanen. Je nach Angebot unter­schei­den sich diese Kosten extrem zwischen ver­schie­denen Bau­spar­kassen und Tarifen.

Vorsicht: Einige Bausparkassen verlangen Konto­führungs­gebühren (auch Serviceentgelte genannt). Diese wurden allerdings generell für unzulässig erklärt, da die Bausparkassen keine entsprechende Serviceleistung erbringen, die eine solche Gebühr rechtfertigen würde. Sie können diesen Gebühren also ganz einfach widersprechen. Auch Kunden, die in der Vergangenheit diese Gebühren gezahlt haben, können diese mit diesem Musterbrief zurückfordern.

Wenn Ihr Vertrag zu­tei­lungs­reif ist, fallen zudem bei einigen Bau­spar­kassen weitere Kosten, wie Agio oder Disagio, an. Dabei handelt es sich um einen lauf­zeit­abhängigen Zins­bestand­teil, den die Bau­spar­kasse zuzü­glich Ihrer Dar­lehens­rate von Ihnen ein­for­dert.

Tipp: Wenn Sie sich einen Über­blick über die Kosten ver­schaffen wollen, die in der Dar­lehens­phase eines Bau­spar­vertrags auf Sie zukommen, empfeh­len wir Ihnen den Ver­gleich der effektiven Jahres­zinsen des Darlehens. Laut der Preis­angaben­verord­nung (PangV) sind Bau­spar­kassen dazu ver­pflich­tet, in den Effektiv­zins unter anderem den Soll­zins, das Agio bzw. Disagio und poten­zielle Kredit­vermitt­lungs­kosten einzu­beziehen. Generell nicht im effek­tiven Jahres­zins berück­sichtigt sind hingegen all­gemeine Konto­führungs­gebühren und Kosten der Be­siche­rung einer Immobilie.

Der Staat belohnt unter bestimmten Rahmen­bedingungen Ihr Bausparen mit zusätz­lichen För­derungen. Zum Bei­spiel erhalten Sie eine sogenannte Arbeit­nehmer­spar­zulage, wenn Sie ein maximal zu ver­steuerndes Ein­kommen von 17.900 Euro (Verheiratete 35.800 Euro) haben. Mit dieser Zulage zahlt der Staat neun Prozent Ihrer einge­zahlten Summe in den Bau­spar­vertrag ein. Schöpfen Sie die staatliche Zulage vollkommen aus, erhalten Sie als Einzel­person maximal 43 Euro und als Ehe­paar maximal 86 Euro zusätz­lich pro Jahr vom Staat.

Liegt Ihr maximal zu ver­steuerndes Ein­kommen unter 35.000 Euro, haben Sie außer­dem ein Anrecht auf die so­genannte Wohnungs­bauprämie. Diese beträgt 10 Prozent Ihres einge­zahlten Ein­kommens – höchstens erhalten Singles jährlich 70 Euro und Ehepaare 140 Euro – die Rahmenbedingungen der staatlichen Förderung im Überblick:

Ob Ihnen eine staatliche Unter­stützung zusteht, hängt nicht von Ihrem Brutto­einkommen, sondern von Ihrem zu ver­steuern­den Ein­kommen ab. Das ist bei Familien bei­spiels­weise das Brutto­einkommen ab­züg­lich der Kinder­frei­beträge. Ihr zu ver­steuern­des Ein­kommen können Sie in Ihrem Steuer­bescheid nachschauen.

Wenn Sie sich für einen Bau­spar­vertrag als Sparmethode ent­schieden haben, können Sie zwischen ver­schie­denen An­bietern wählen. Wie unser Test zeigt, unterscheiden sich die Bau­sparverträge unter­schied­licher Bausparkassen zum Teil enorm von­ein­ander. Ein direkter Vergleich lohnt sich vor allem, wenn Sie die Rahmen­be­dingungen für Ihr Spar­ziel kennen, weil Sie dann am besten die Kon­di­tionen der Anbieter beur­teilen können.

Sprechen Sie außer­dem mit dem Ver­mittler der Bau­spar­kasse oder Ihrem Bank­berater über Ihr Immobilien­ziel. Häufig erhalten Sie auch dann eine gute Ein­schätzung, ob Sie Ihren Immobilien­traum in wenigen Jahren verwirk­lichen können und welche Spar­raten dazu nötig sind.

Unsere Empfehlung: Unser Test zeigt, dass sich ein Bausparvertrag vor allem für Sparer lohnt, die sich zu­künf­tig gegen stei­gende Zinsen ab­sichern wollen und fest vorhaben, in den kommenden Jahren eine Immo­bilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Wenn Sie hingegen auf der Suche nach einer rendite­starken Spar­möglich­keit sind, sollten Sie andere Optionen wie einen ETF-Sparplan in Erwägung ziehen – der Bau­spar­vertrag ist zum klassischen Ver­mögens­auf­bau nur bei einer guten Verzinsung geeignet oder wenn Ihnen das Risiko eines Börsen­investments zu hoch ist.

Bausparpläne sind auf alle Fälle für Ihre Alters­vorsorge einen Blick wert – zum Beispiel erhalten Sie mit einem riester­geförderten Bauspar­vertrag staat­liche Förderung oder Ihr Chef zahlt mit Ihnen gemein­sam in einen Bauspar­vertrag ein in Kombi­nation mit ver­mö­gens­wirksamen Leistungen.

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