Baufinanzierung Vergleich: Mit der besten Immobilienfinanzierung Haus und Wohnung günstig finanzieren

Wenn Sie Ihren Kreditrahmen abgesteckt und Ihre Traumimmobilie in Aussicht haben, sollten Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Achten Sie insbesondere auf die Rahmenbedingungen der Baufinanzierungsangebote, also auf den Zinssatz und die Zinsbindung. Vernachlässigen Sie dabei nicht Ihre monatliche Wunschrate.

Tipp: In unserem Artikel Die besten Zinsen aktuell erhalten Sie einen Überblick über attraktive Konditionen bei Tagesgeld, Kredit und Baufinanzierung.

Wer zum ersten Mal mit einem Kredit­antrag in Berührung kommt, muss sich durch das Dickicht eines wahren Begriffs­dschungels kämpfen. Ein­facher verstehen Sie Ihren Bank­berater oder die Angebote im Internet, wenn Sie vorab wichtige Be­griffe kennen. Deshalb haben wir die wich­tigsten Begriffe zum Thema Bau­finanzierung verständ­lich für Sie zusammen­gefasst: 

Wie bei so vielen Pro­dukten, haben Sie auch bei Ihrer Baufinanzierung die Wahl zwischen ver­schiedenen Kredit­formen. Die wichtig­sten und bekanntes­ten drei Kredit­formen sind das Annuitäten­darlehen, das Tilgungs­darlehen und der sogenannte Kombikredit.

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungskrediten. Bei diesem Kredit vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber eine monatlich gleichbleibende Rückzahlung. Den Zins können Sie außerdem für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel 5,10 oder 15 Jahre) festschreiben. Dann kann die Bank Ihren Bauzins in diesem Zeitraum nicht anheben.

Der Vorteil: Das Annuitätendarlehen verschafft Planungssicherheit und ermöglicht oft die Leistung einer oder mehrerer Sondertilgungen.

Der Nachteil: Nach Ablauf der Zinsfestschreibung haben Sie Ihren Kredit sehr wahrscheinlich nicht vollständig getilgt und müssen eine Anschlussfinanzierung tätigen. Zu welchem Zins Sie die Anschlussfinanzierung erhalten, ist beim Kauf Ihrer Immobilie allerdings noch ungewiss.

Das Tilgungsdarlehen oder auch Abzahlungsdarlehen eignet sich vor allem für Eigen­heim­bauer, die lang­fristig Ihre fi­nanzielle Be­lastung mini­mieren wollen. Grund­sätzlich bleibt Ihre monat­liche Til­gungs­rate auch beim Til­gungs­dar­lehen konstant. Allerdings verringert sich im Laufe Ihrer Rück­zahlung mit der sinkenden Restschuld die Zins­höhe und damit Ihre monatliche Annu­ität (also die gesamte monatliche Rückzahlungsrate). So können Sie als Kredit­nehmer schon in einem frühen Stadium der Immofinanzierung eine hohe Tilgung leisten und damit Ihre fi­nanziellen Raten konti­nuierlich ver­ringern.

Der Vorteil: Das Tilgungs­darlehen sorgt für sinkende Zins­zahlungen in Ab­hängigkeit von der Restschuld. Auf Dauer sparen Sie damit unnötige Kosten bei der Finanzierung.

Der Nachteil: Durch die sinkende Rückzahlungs­rate müssen Sie insbesondere in der Anfangs­phase der Rück­zahlung Ihrer Immobilienzahlung eine hohe fi­nanzielle Belas­tung in Kauf nehmen.

Eine dritte Möglichkeit der Baufinanzierung sind sogenannte Kombikredite bei denen ein Immobiliendarlehen zum Beispiel mit einem Bausparvertrag, einer fondsgebundenen Lebensversicherung oder einem ETF-Sparplan kombiniert werden. Diese Kreditoption bietet zum Beispiel viele Bausparkassen als Bauspar-Kombikredite an.

Was ist das Besondere an dieser Kreditform? Weil Eigenheimbauer häufig nicht über einen ausreichend angesparten Bausparvertrag verfügen, stellen die Bausparkassen Kreditnehmern mit diesen Kombi-Krediten ein tilgungsfreies Darlehen zur Verfügung. Sie zahlen dann nur den Zinssatz und schließen einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme der Darlehenshöhe entspricht. In diesen Bausparvertrag können Sie das Geld, welches Sie durch die ausbleibende Tilgung übrig haben, einzahlen. Ist der Vertrag zuteilungsreif, erhalten Sie ein Bauspardarlehen und der tilgungsfreie Kredit wird abgelöst.

Der Vorteil: Den Bauspar-Kombikredit können Sie mit einem Riester-Vertrag kombinieren und so staatliche Förderungen erhalten. In einem vereinbarten Zeitrahmen ist außerdem der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben.

Der Nachteil: Bausparverträge lohnen sich besonders in Zeiten hoher Zinsen. Es ist jedoch nicht gesichert, dass die Zuteilung des Bausparvertrages vor Ablauf der Zinsbindung erreicht ist.  Ob sich ein Bausparvertrag grundsätzlich für Sie lohnen, erfahren Sie im Ratgeber Bausparvertrag.

Sowohl bei Annuitäten-, Til­gungs­dar­lehen und Kombi-Krediten können Sie zusätz­lich staat­liche För­derungen er­halten. Die bekanntes­te staatliche För­derung ist zum Beispiel das so­genannte KfW-Darlehen. Dieses ist ein Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank und kommt unter anderem für Sie infrage, wenn Sie Ihr Eigen­heim finanzieren wollen. Aber auch wenn Sie planen, Ihr Eigen­heim energieeffizient zu modernisieren, sollten Sie Ihren An­spruch auf ein KfW-Darlehen prüfen.

Der Vorteil: Die Zinsen der KfW-Förderung sind besonders niedrig und Ihre Til­gung wird zum Teil sogar staatlich bezuschusst.

Der Nachteil: Nicht jeder hat ein Anrecht auf eine KfW-geförderte Baufinanzierung und in der Regel bietet die KfW-Bank keine kosten­losen Sonder­tilgungen an.

Ob Sie einen An­spruch auf alternative ge­förderte Darlehen haben, hängt zum Beispiel auch davon ab, in welchem Bundesland Sie wohnen. Denn je nach Bundes­land bezu­schusst die Landes­regierung Ihre Immo­finanzierung. Bei einer länder­geför­derten Bau­finanzierung genießen Sie besonders günstige Zinsen. Allerdings steht auch diese För­derung nicht automatisch jedem Eigenheimfinanzierer offen.

Tipp: Je nach Finanzierung und Lebens­lage kann sich eine Kombi­nation aus Riester-För­derung und Baufinanzierungskredit lohnen. Alles Wichtige zur Riester-Rente erfahren Sie im Ratgeber Riester-Rente.

Wie viele andere Kredite auch, bekommen Sie nicht einfach so einen Bau­finanzierungs­kredit, sondern müssen bestimmte Grund­voraus­set­zungen erfüllen. Auch der Zins­satz Ihres Bau­kredits sowie die Rahmen­bedingungen der Rück­zahlungen unterscheiden sich je nach Lebens­situation, monat­licher Rück­zahlung und Kreditsumme. Prin­zipiell lassen sich aber einige Punkte auf­führen, die eine Bewilligung Ihres Bau­finanzierungs­antrags begüns­tigen.

Allerdings gibt es natürlich auch negative Faktoren, die Ihre Chance auf einen Baukredit verringern können:

Haben Sie Ihre Traum­immobilie oder ein passendes Grundstück zum Hausbau gefunden und Ihre eigenen finanziellen Mög­lich­keiten grob abgeklärt, beginnt die Suche nach einem geeigneten Kredit­anbieter. Sie können den Kredit bei Ihrer Haus­bank, bei einer Bau­spar­kasse, bei Online-Banken und über Kreditvermittler be­an­tragen.

Um Ihnen die besten Immobilienkredite zu präsentieren, beschränken wir uns auf über­regionale An­bieter und nehmen zwei verschiedene Szenarien an. In beiden Szenarien benötigen wir einen Kredit für die Finanzierung unserer eigen­genutzten Traumimmobilie in Karls­ruhe (diesen Ort haben wir beispielhaft gewählt, da hier der Firmensitz von finanzen.net ist).

Wichtig: Seit 2022 wird der Leitzins regelmäßig von der EZB angepasst. Damit verbunden schwanken auch die Zinsen für einen Baufinanzierungskredit. In unserem Test geben wir deswegen keine konkreten effektiven Jahreszinsen an, da sich die Situation zu schnell verändern kann.

In Szenario 1 unseres Baufinanzierungsver­gleichs haben wir Kredite mit flexibler Rückzahlung geprüft, das heißt unsere Testpersonen sollen Ihre Tilgung mindestens zweimal anpassen dürfen. Ob die Anpassung der Tilgungsrate kostenpflichtig ist, haben wir in unserem Test nicht negativ bewertet. Das Objekt unserer Wahl ist ein Ein­familien­haus mit Garten, das ein Ehe­paar gemeinsam finanzieren will. Das Haus soll ausreichend Platz für eine vierköpfige Familie bieten, der Kaufpreis unseres Traumhauses liegt bei 500.000 Euro.

Hierfür benötigt unsere Testfamilie einen Kredit über 450.000 Euro. Beide Kredit­nehmer sind in einem festen Arbeits­verhält­nis an­gestellt. Das Haus haben sie be­reits in Aussicht, der Kredit­zins soll für min­des­tens 15 Jahre fest­geschrieben sein. Damit die Eheleute im Alter schulden­frei sind, soll die Til­gungs­rate bei min­des­tens zwei Pro­zent liegen.

In Szenario zwei sucht ebenfalls eine vierköpfige Familie ein neues Eigenheim. Sie hat bereits ein Objekt für 250.000 Euro in Aussicht und benötigt dafür eine Kreditsumme in Höhe von 175.000 Euro. Der schnelle Schuldenabbau steht für die Familie im Vordergrund. Da unsere Testpersonen den Kredit schnell zurückzahlen wollen, braucht unsere Testfamilie keine lange Zinsfestschreibung. Wir haben daher Immokredite mit zehn Jahren Zinsfestschreibung. Sondertilgungen sollten möglich sein, beide Kreditnehmer sind in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis angestellt. 

Neben bekannten Banken und Bau­spar­kassen haben wir auch Finanz­vermittler unter die Lupe genommen. Diese Fragen für Ihre Kunden bei unter­schied­lichen, fi­nanzieren­den Banken an und haben so die Möglich­keit, das beste Baufinanzierungsangebot auf­zu­spüren. Das ist für Sie als Kreditnehmer besonders komfortabel: Sie machen nur ein einziges Mal Angaben über Ihre finanzielle Gesamtsituation sowie Ihre Kreditwünsche und haben dann die Auswahl aus verschiedenen, günstigen Angeboten.

Die Comdirect* gibt potenziellen Kunden direkt auf der Homepage die Möglichkeit, eine sogenannte „Finanzierungsanfrage online“ zu stellen – das ist gut, leider aber nicht anonymisiert möglich. 250 Darlehensgeber stehen zur Auswahl, die niedrigste Darlehenssumme beträgt 5.000 Euro. Eine Sondertilgung von zehn Prozent pro Jahr ist möglich, die längste Zinsbindung liegt bei Comdirect bei 40 Jahren. Die anfängliche Mindesttilgung beträgt ein Prozent.

1822direkt* bietet online einen guten Service. Die Tochter der Frankfurter Sparkasse GmbH bietet für unser Testszenario einen ähnlichen effek­tiven Jahres­zins wie Comdirect an, allerdings mit einer höheren monatlichen Rate. Online können zukünftige Eigenheimbesitzer bei 1822direkt sofort den effektiven Jahreszins und die monatliche Rate in Abhängigkeit der Dauer der Sollzinsbindung erfahren. Hierfür müssen Sie erste Angaben über Objektwert, Eigenkapital, Haushaltsgröße und Ihrer Postleitzahl machen. Auch ein repräsentatives Beispiel führt die Tochter der Frankfurter Sparkasse an.

Auch die Santander Bank ermöglicht es Ihnen, über ihren Internet­auftritt erste Kon­ditionen zu erfragen und ein Angebot zu berechnen. Auf Basis unserer Angaben müssen wir mit einem höheren effektiven Jahreszins als bei Comdirect und 1822direkt rechnen, wenn wir eine anfängliche Tilgung von 2,5 Prozent wählen. Bei Santander gefällt uns vor allem die Übersichtlichkeit für potenzielle Kunden sehr gut: Wenn Sie bei Santander Ihre Angaben machen, erhalten Sie direkt eine umfassende Darstellung der Soll- und Effektivzinsen.

Immer mehr Menschen nehmen soge­nannte Finanz­vermittlungs­portale in Anspruch, um eine breite Palette an Finanzierungangeboten zu er­halten. Der Grund ist ein­fach: Diese An­bieter vergleichen die Kon­ditionen verschiedene Banken, Bau­spar­kassen und Ver­sicherungen und können somit auf Basis einer Fülle an An­geboten Ihnen einen sehr günstigen Zins anbieten. Eigene Kredite bieten diese Baufinanzierungsvermittler aber nicht an. Die Vor­schläge auf Basis unserer Testkonditionen dieser Platt­formen wollten wir Ihnen natür­lich nicht vor­ent­halten. Bitte be­achten Sie auch hier, dass die Finanz­ver­mittler Ihnen auch immer An­ge­bote von regio­nalen Banken unter­breiten können. Ihre Kredit­bedingungen hängen also neben anderen Voraussetzungen auch von Ihrem Wohn­ort ab.

Interhyp vergleicht 500 Banken für Sie, um die optimalen Konditionen für Sie zu finden. Die Bandbreite des uns vorgeschlagenen effektiven Jahreszinses war jedoch etwas höher als bei Comdriect und 1822direkt. Das sind allerdings nur erste Beispielangebote.

Die Vermittlungsplattform Dr. Klein* sucht für Sie mit über 700 Beratern und rund 600 Bankpartnern nach den besten Konditionen. Der Anbieter schätzte den effektiven Zins für unser Immobilienvorhaben auf Basis unserer Angaben ein wenig günstiger als Interhyp ein. Aller­dings berech­net Dr. Klein den Zins aus­schließ­lich anhand einer Musterberechnung. Ebenso wie Interhyp-Spezialisten, weisen die Experten hinter Dr. Klein ex­plizit darauf hin, dass dieser Richtwert noch kein kon­kretes Finan­zierungsangebot ist.

Für ein direk­tes Finan­zierungs­an­ge­bot sei ein persön­liches Ge­spräch nötig, in dem kon­krete Rah­men­bedingungen (wie Wert der Immobilie und Boni­tät des Kredit­nehmers) genauer be­leuchtet werden. Die Platt­form überzeugt dennoch mit über­sicht­lichen In­formationen und einem Muster-Tilgungs­plan. Hier er­halten Sie somit kosten­los eine Fülle an Infor­mationen vor einem Beratungs­termin.

Auf dem Finanz­vermittler­markt haben wir mit der Planethome Finan­zierung GmbH (ehemals Planethyp) einen dritten An­bieter genauer unter die Lupe ge­nommen. Auf Basis unserer Berech­nungen geht Planethome jedoch von einem höheren effektiven Jahreszins für unsere Finanzierung aus.

Auch in diesem Test schneidet der Immokredit der Comdirect gut ab. Auf Basis unserer Testbedingungen bekommen wir zum Zeitpunkt unseres Tests bei Comdirect* einen kostengünstigen Kredit für einen vergleichsweise niedrigen Effektivzins. Der Kredit eignet sich für alle, die Ihre Schulden schnell loswerden wollen, grundsätzlich ist eine Sondertilgung von zehn Prozent pro Jahr möglich.

Etwas teurer ist das Angebot von 1822direkt*. Zu unseren Testkonditionen würden wir hier einen Baukredit mit einem leicht höheren effektiven Jahreszins erhalten.

Der Kreditvermittler Dr. Klein* kann in unserem zweiten Szenario die Zinskonditionen des Kreditanbieters 1822direkt schlagen: Zum Zeitpunkt unseres Tests erhalten wir einen Kredit mit einem ähnlichen effektiven Jahreszins wie bei Comdirect. Die Konditionen von Interhyp liegen auf einem etwas höheren Niveau, die Zinsspanne liegt über den Angeboten von Comdirect und Dr. Klein. Die Planethome Finanzierung bewegt sich in einem ähnlichen Bereich.

Tipp: Unser Vergleich zeigt erneut, wie stark die Unter­schie­de zwischen den verschie­denen Anbietern von Immobilienkrediten sind. Nutzen Sie die aktu­elle Zinslage ebenfalls als Anhalts­punkt für Ihre Bau­finan­zierung. Mit der richtigen Finan­zierung spa­ren Sie sich mehrere tausend Euro Zin­sen.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Baufinanzierung ein komplexes Thema ist, das eine umfassende Recherche und Planung erfordert – ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Finanzierungsoptionen ist unerlässlich. Um ein passendes Baudarlehen mit einer optimalen Kreditsumme zu finden, kann es hilfreich sein, sich sowohl an Vermittler als auch an Direktanbieter zu wenden. Eine fundierte Beratung kann helfen, die optimale Finanzierungslösung unter Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten zu finden. Dabei sollte Sie auf eine angemessene Anfangstilgung achten, um die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Gesamtkosten zu reduzieren. Ein wichtiger Aspekt bei der Baufinanzierung sind zudem die Bauzinsen, die maßgeblich die Kosten des Baugelds beeinflussen. Die Sollzinsbindung sollte möglichst niedrig sein, da sie die Zinskosten und damit die Gesamtkosten des Darlehens beeinflusst.

Ein weiterer Faktor, der in Betracht gezogen werden sollte, ist die Restschuldversicherung, die im Falle von unvorhergesehenen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit oder Tod absichert. Vor dem Abschluss eines Vertrags empfiehlt es sich, ein ausführliches Finanzierungsgespräch mit dem Anbieter zu führen, um alle Aspekte der Finanzierung zu klären und die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.

Um den Überblick über die verschiedenen Finanzierungsoptionen zu behalten, können Rechner hilfreich sein, die verschiedene Szenarien und deren Auswirkungen auf die Finanzierung darstellen. Anhand dieser Informationen lässt sich ein umfassender Finanzierungsplan erstellen, der als Grundlage für die Entscheidungsfindung dient.

Zusammenfassend ist es entscheidend, sich eingehend mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung auseinanderzusetzen und sowohl Bauzinsen als auch die verschiedenen Anbieter gründlich zu vergleichen, um das individuell passende Angebot für das eigene Bauvorhaben zu finden. Dabei sind Beratung, Laufzeit und Finanzierungsplan wesentliche Faktoren, die zu einer erfolgreichen und zufriedenstellenden Baufinanzierung beitragen.