Wohnimmobilien immer teurer - droht eine Blase?

Zehn Prozent sind schon ver­kauft, die nächsten 30 Prozent werden in den nächsten Wochen verbrieft, und Anfragen haben wir aus der ganzen Republik“, sagt Klaus Wallner. Seine KW Im­mobilien Management vermarktet „Meinraum“, ein Objekt mit 147 Wohnungen im Münchner Stadtteil Giesing. „Dabei ist der Baubeginn doch erst im September, Fertigstellung wohl erst 2013“, staunt Wallner über die gewaltige Nachfrage.

Es dürfte wohl auch an den 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen, die eine Meinraum-Wohnung im Schnitt kostet. Denn wie Günter Gülting, Regionalvorstand des Immobilienverbands Deutschland (IVD), am Dienstag berichtete, liegen die Quadrat­meterpreise für Neubauwohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt inzwischen schon bei 4.150 Euro für den Quadratmeter. „Ein historisches Hoch“, so Gülting. „Heute werden in München Immobilien verkauft, die vor vier Jahren nicht absetzbar waren.“ Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg an der Isar binnen eines Jahres um neun Prozent, der Umsatz sogar um 15 Prozent.

Die starke Nachfrage der Anleger nach unbeweglichem Eigentum dürfte anhalten – und nicht nur in München. Die bessere Wirtschaftslage sorgt für mehr freies Kaptal zum Anlegen. Im Immobilienmarkt ist derzeit die Nachfrage zudem so groß, weil andere Anlageklassen mehr Risiko beinhalten oder andere Renditen aufweisen. Bei Anleihen etwa würde ein allgemeiner Zinsanstieg die Notierungen drücken. „Die Leute wollen Sachwerte, denn sie haben ­Inflationsängste“, sagt Wallner. Und beim IVD lautet die Prognose: „Die Einstellung, dass die Immobilie die einzige Anlageform ist, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen, wird auch 2011 andauern.“

Schon werden Befürch­tungen laut, den Deutschen könnte es angesichts der teilweise steilen Preisanstiege im Immobilienmarkt bald so gehen wie den Spaniern oder Briten, die nach einer Blasenbildung in der Finanzkrise Abschläge von 30 Prozent und mehr für ihre Häuser und Wohnungen hinnehmen mussten.

Bert Flossbach vom Vermögensverwalter und Fondsanbieter Flossbach & von Storch sieht bereits eine Überhitzung: „Im Bereich der Wohn­immobilien droht Deutschland eine Blase. Niedrige Realzinsen und ein Wirtschaftsboom begünstigen sie.“ Allerdings beschränke sich die Blase auf Ballungszentren wie München, Hamburg, Köln, Frankfurt und noch ein paar weitere Großstädte, in denen die Bevölkerung wächst. „Hier sind klassische Zinshäuser entweder kaum noch bezahlbar oder bereits nicht mehr zu haben.“ Auf der anderen Seite gebe es Regionen, vor allem in Ostdeutschland, die regelrecht ausbluten, weil es keine Jobs gibt und junge Leute wegziehen. Doch nicht alle denken wie Flossbach.

Makler Wallner sieht selbst in München noch keine Blase. „Wir ­haben eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot, gleichzeitig kostet aber nicht alles in München gleich 10.000 Euro pro Quadratmeter.“ Die Leute hätten einfach Inflationsängste und wollen Sachwerte.

Zudem hat sich, und das ist wichtig, der Wohnungsmarkt in Deutschland anders entwickelt als in Ländern wie Spanien, wo im Boom viel zu viel gebaut wurde und nach dem Platzen der Blase jetzt ein enormes Überangebot herrscht. „Mit der Wirtschafts- und Arbeitsmarktbelebung in Deutschand werden nun die noch günstigen Finanzierungsbedingun­gen zum Kauf von Immobilien genutzt“, sagt Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der LBS, der mit 31.000 verkauften Immobilien größten Maklergruppe in Deutschland.

Diesen Trend bestätigt der am 1. Juni veröffentlichte Wohninvestment-Index AWI. Im Quartalsvergleich stieg er um 2,1 Punkte auf 65,2 und damit auf den höchsten Stand seit 2008. Für den Index befragt der Düsseldorfer Immobilienberater Aengevelt 200 Experten aus dem Bereich Wohnungswirtschaft. Die Ergebnisse werden zu un­terschiedlichen Reaktionen führen. „Vor allem Bestandshalter profitieren von steigenden Mieten und Kaufpreisen, Mieter dagegen müssen sich in den nächsten beiden Jahren auf deutliche Mietsteigerungen einstellen“, glaubt Markus Schmidt, Leiter des Research bei Aengevelt,

Doch wann lohnt es sich überhaupt, eine Immobilie als Rendite­objekt zu kaufen? Unter Finanzberatern gilt eine einfache Regel: Wird nicht mehr als die Hälfte des Gesamtvermögens aufgewendet, kann ein Direktinvestment in eine Wohnung oder ein Mietshaus lohnend sein. Muss für den Kauf allerdings ein Kredit aufgenommen werden, beispielsweise mit vier Prozent Effek­tivzins, ist die Rendite – bei Wohn­immobilien zwischen 1,5 und 4,5 Prozent – schnell dahin. Deshalb rechnet es sich, bei der Auswahl der Fremdfinanzierung zu vergleichen. Auch der mögliche Wertzuwachs muss mit Investitionen für Erhalt und Rücklagen für Sanierungen verrechnet werden. Zudem können Vermieter nicht alle Nebenkosten an die Mieter weitergeben. Und sind in ­einer Region die Nebenkosten sehr hoch, dürfte das die Kaltmieten drücken, um wettbewerbsfähig zu sein. „Energie ist ein großes Thema. Bei Neubauten ist die energetisch optimale Ausstattung kein Problem, bei älterem Bestand wird es durch die steigenden Nebenkosten bei Sanierungen bei den Mieten dann schon zum Problem“, sagt Wallner.

Thomas Kuhlmann, Vorstand der Hahn Gruppe, einem Fonds- und Vermögensverwalter für Einzelhandelsimmobilien, nennt weitere Risiken für Privatanleger: „Sie investieren gern dort, wo sie ohnehin leben. Doch so entstehen Klumpenrisiken.“ Weil man das eigene Lebensumfeld in der Regel als positiv betrachtet, werden negative demografische und wirtschaftliche Veränderungen über­sehen. Ein schwieriger Faktor bei Privatanlegern sei auch, dass sie die Immobilie für den Vermögensaufbau kaufen, aber nie wieder verkaufen. „Auch wenn sich manchmal sehr günstige Marktsituationen ergeben, die einen Verkauf und eine Wiederanlage in ein anderes Objekt rechtfertigen würden.“

245.000 Euro für ein Haus, das war 2010 der durchschnittliche Kaufpreis. Für viele Privatanleger ist das zu viel. Auf die Diversifizierung ihres Depots durch Betongeld müssen sie dennoch nicht verzichten. Denn verschiedene Anlageformen ermöglichen den Ein­stieg schon zu wesentlich geringeren Summen.

Etwa die Aktien von Wohnbau­unternehmen, die zudem durch den börsentäglichen Handel äußerst ­liquide sind. Bei ­An­legern lange sehr beliebt waren Offene Immobilienfonds. Diese An­lageklasse leidet seit dem Ausbruch der Finanzkrise allerdings unter hausgemachten Problemen.

Deutlich höhere finanzielle Einstiegshürden haben Beteiligungen an Geschlossenen Fonds, die eine Kapitalbindung über viele Jahre verlangen. Dafür liegen die Renditen deutlich höher. Hier kommt es auf die richtige Auswahl des Fonds an. Denn renditestarke Objekte in guten Lagen sind nicht so einfach zu bekommen.

Eine Blase aber droht Deutschland selbst in den besten Lagen noch lange nicht. Zum einen liegt der Fremdfinanzierungsanteil privater Immobilienkäufer unter 60 Prozent, zum anderen deckt das Angebot noch lange nicht die Nachfrage.

Investor-Info

Immobilienindex IMX
Aufwärts seit zwei Jahren
Nachdem die Preise für neu gebaute Wohnungen und Häuser in Deutschland seit mehr als zwei Jahren kontinuierlich gestiegen sind, zeigt die Preiskurve im April ­erst­mals wieder leicht nach unten. Das ist jedoch keine Trend­wende, vielmehr eine Korrektur des starken Anstiegs ­zuvor. Zudem zeigt der IMX aber: Die Preise können auch sinken, wie etwa nach dem Juni 2008.
IMX Wohnungen und Häuser (pdf)

Zinsen historisch niedrig
Langfristig Anstieg erwartet
Auch wenn in den letzten Wochen die Baufinanzierung sogar wieder günstiger wurde – langfristig werden die Kredite abermals teurer werden, sind alle Experten überzeugt. Deshalb raten sie, das günstige Umfeld jetzt noch für Investitionen in Immobilien zu nutzen.
Zinsentwicklung in der Baufinanzierung (pdf)

Die Lage zählt (nicht mehr allein)
Mehr Rendite in B- und C-Lagen
„Lage, Lage, Lage“ war lange die Anwort der Immobilien­experten auf die Frage, welche drei Faktoren ein gutes Investment auszeichnen. Doch inzwischen sind viele ­­A-Lagen in Deutsch­lands Großstädten so teuer geworden, dass dort kaum noch Renditen durch Vermietung erwirtschaftet werden können. Chancen bieten Anlegern inzwischen auch sogenannte B- und C-Lagen, bei denen die wirtschaftliche und demografische Entwicklung positive Tendenzen zeigt. So sind in den nächsten fünf Jahren in Städten wie Dresden, Freiburg oder Bonn zweistellige Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen sowie deutlich höhere Mieteinnahmen zu erwarten.
Eigentumswohnungen - Ranking der Lagen (pdf)